李戰洪：想不被拍在沙灘上就永遠當后浪

在波瀾起伏的地產圈，李戰洪屬于能耐住寂寞、立志在自己崗位上成為專家的地產人。從融創到金科再到新鷗鵬，數字化的業績和良好的口碑成了李戰洪的“標簽”。這次李戰洪改變職業軌跡加盟新鷗鵬（中國）企業集團在行業內引發了震動，一度成為業界關注的焦點。日前，樓市傳媒獨家專訪了剛上任新鷗鵬（中國）企業集團副總裁的李戰洪，通過對話還原了他加盟新鷗鵬的來龍去脈。

“為什么選擇新鷗鵬？回答這個問題前，先說說未來什么樣的房企才最具備競爭力吧?！痹诘禺a圈，李戰洪一直保有他獨特的語言體系，邏輯清晰、直奔主題，回答問題十分“接地氣”。過去六年，李戰洪作為房企金科集團的副總裁，在見證了金科急速發展、快速擴張的同時也走上了職業經理人一個高峰。而在這之前，李戰洪歷任華南理工大學國家工程研究中心主任助理、王志綱工作室項目總監和融創集團營銷中心總經理，此次加盟新鷗鵬（中國）企業集團，李戰洪仍然分管品牌及企業發展戰略等工作。

NEWOPEN（中國）企業集團也就是新鷗鵬集團，成立于1993年，由重慶大學與香港迅暉公司共同發起創立，在中房協舉行的2014中國房地產開發企業100強評比中位列第65位。房地產業是新鷗鵬集團的主營產業，開發項目遍及重慶主城、銅梁、大學城、璧山、萬州、成都、西安、濟南等地，年開發量超過200萬平方米。6月12日，新鷗鵬以18.39億元的價格摘下四宗土地，總價超過18億元，這四塊地與綠地中心468米高樓一街之隔。對此，李戰洪直言，新鷗鵬未來的目標是殺入全國20強。

雖然加盟新鷗鵬的時間還不長，但談及工作，李戰洪表示要在兩年左右的時間讓自己從變得重要的階段過渡到讓自己變得不重要的階段。在他看來，作為職業經理人，進入每個企業都會經歷兩個階段，首先就是讓自己變得很重要，通過個人的能力帶領團隊突破，但長時間保持這樣的狀態也是不行的，因此第二階段就是讓自己變得不重要，讓團隊中每個人變得都很重要。而這個過程，李戰洪在金科僅用一年多的時間就實現了?！俺鰳I績不如出人才，體系能力要比個人能力更強大，團隊能力的整體提升最重要，帶出來的學生一定要獨當一面，我就可以有時間關注更多重要的事情，做好市場研究，關注趨勢發展，如企業的戰略和轉型策略?！倍嗄陙?，李戰洪一直是一手做營銷、一手做戰略，很好地實現了“高空飛行，低空作業”。談及這次個人職業生涯軌跡的變更，李戰洪說個人價值的體現其實是可以量化，高和低是不一樣的。他將人才比喻為對講機人才、小靈通人才和全球通人才。所謂對講機人才，只能在一個企業內發揮作用。而小靈通囿于城市的特性，描述的是依托于企業、依托于城市已有資源發揮才能的人才，雖然可以實現天高海闊，卻是基于一定的平臺才得以實現。相對于小靈通人才，全球通人才可以實現“漫游”，在不同的企業平臺都可以表現出能力和作用。李戰洪自己就立志做一名全球通人才?！伴L江后浪推前浪，要想不被拍在沙灘上就要永遠做后浪?！崩顟鸷檫€認為，在職業生涯中，過去獲得輕易或者巨大的成功往往會成為未來發展和突破的障礙，只有不斷地創新才是未來發展的關鍵。要想不存在于經驗里面，就要勇于突破自己。“好走的路往往是下坡路，不好走的路才是上坡路?！?/p>

“一次成功是偶然，多次成功是種能力，而不斷成功是門學問?！被厥资嗄陙淼穆殬I經理人經歷，李戰洪每次都與所在的企業共同進步，取得了成功。在他看來，正是在不斷遇到問題和解決問題的過程中才可以提升自我價值。而說起為何多年來可以專注地在崗位上鉆研，李戰洪笑著表示：“應該是耐得住寂寞和禁得起誘惑吧?！?/p>

解讀新鷗鵬發展戰略

Q：為什么選擇新鷗鵬？

A：未來什么樣的房企才最具備競爭力？近年來，隨著房地產行業的洗牌，市場集中度越來越高，至2013年已經有七家千億級的房企。未來地產格局將三分天下：三分之一的地產開發商在掙扎，努力活下去；三分之一的開發商會退出競爭；剩下的三分之一開發商則會越來越強大。

過去十年，市場調整屬于周期性調整，企業的對策就是等待，只需要掌握好時機，低谷期拿地、高峰期銷售，做好錯峰拿地和銷售的節奏。與此同時，百強開發商的發展路徑也有相同之處，全國布局、實現規?；陌l展、完成上市快速擴張。在我看來，未來十年房地產將進入結構性調整階段，開發商主要需要做三件事。第一是實現質量化發展，做好資產管理和質量管理。第二是實現多產業、多關聯業態的擴張，因為單一業態的發展會讓企業走向困局。第三是做好房地產金融。而在大多數房地產企業思考如何轉型的時候，新鷗鵬已經主動完成了產業轉型，實現了多業態關聯發展的基礎，戰略準備已經做好。新鷗鵬用了二十一年的時間靜行，只待突破。

Q：新鷗鵬的多業態關聯發展是怎樣的？

A：多業態關聯發展是未來房地產行業的一個趨勢，新鷗鵬多業態關聯發展以五大產業集團為主，包括園區集團、金融集團、建設集團、教育集團和地產集團。建設集團是企業的基礎。園區集團包括農業園區、產業園區等。金融集團主要負責金融資金。教育集團現在已經形成了三大塊：融智學院、房地產學院、巴川中學。巴川中學已經連續十四年在重慶是中考冠軍，被稱為中國的教育專家，現在又在辦新高中、小學、初中、國際班。融智學院有上萬名學生。世界最大的房地產學院在哪里？在賓夕法尼亞沃頓商學院。中國現在唯一的房地產學院就是新鷗鵬集團創辦的，在全國發展之前，先培養了很多人才。新鷗鵬已經完成了頂層設計，接下來要做的就是全國化發展和戰略執行。

Q：在商業地產方面新鷗鵬有怎樣的考慮？

A：俗話說“生于憂患、死于安樂”，而在地產行業里就是“生于敏感、死于遲鈍”。十年之前流行問什么是商業地產，五年之前則是誰在做商業地產，現在來看應該說是誰還沒做商業地產，或許未來五年應該問誰還在做商業地產。從目前的房地產行業來看，其實商業地產困境遠大于住宅地產。而新鷗鵬看好的區域性社區商業，才是具備競爭力的商業地產。新鷗鵬將打造新鷗鵬社區，社區里面除了傳統的保安保潔綠化，還會提供資產管理、資產升值保值等服務管理。此外，多業態關聯發展也將體現在新鷗鵬社區里，將會有0到100歲的教育體系、云教育體系，還會有醫療體系，三甲醫院、社區醫院、國醫館配套到社區里。屆時覆蓋區域的社區商業，再加上輔以便捷的交通體系，將呈現New open社區，也就是面向未來的示范社區。中國的房地產發展大致分為5個層級，從最為基本的房子，也就是產品，到更高一級的家，再到鄰里、社區，最后到城市，最為重要的就是打造一個和諧、幸福的社區，新鷗鵬將致力于打造中國未來社區的典范。

Q：接下來新鷗鵬將如何布局？

A：新鷗鵬會立足與西部進行全國化的發展。近年來隨著城市化和城鎮化的不斷深入，房地產行業發展快速，而西部地區仍有較大的空間。我曾專門寫過論文，就中國的經濟發展周期和地產周期進行探討。在我看來，地產發展與中國經濟發展的周期是一致的。五個周期首先從改革開放開始，以廣東深圳為代表的珠三角地區是經濟的第一個周期，同時也是地產的第一個周期。之后伴隨浦東快速發展，以上海為代表的長三角地區是中國經濟的第二個周期，也是地產的第二個周期。第三個經濟和地產周期是在北京申奧成功后，以京津地區為代表的環渤海地區。第四個周期是以成渝為代表的西部大開發和兩江新區的利好。第五個周期是中部崛起，這是中國經濟的第五個周期，也是地產的第五個周期?，F在新鷗鵬立足西部，挺進中原，如同拉滿弓射箭一般，這就是新鷗鵬瞄準的未來機會。

Q：能否解讀一下新鷗鵬的事業合伙人制？

A：我認為企業吸引人、留住人有三個階段，第一個是靠薪酬、第二個是靠文化、第三個是靠機制。在萬科今年宣布事業合伙人制之前，新鷗鵬已經在兩年前完成了事業合伙人制。整體企業結構改得很徹底，合伙人制其實也是現代企業競爭的一個機制，它強調的是團隊的凝聚力，就是讓責任、業績、收入和股權掛鉤。事業合伙人制最關鍵就是需要老板的一種胸懷，就是錢散人聚的企業胸懷。當利益和公司發展密切相關，公司就能集聚合伙人，也讓職業經理人具有更多的話語權。