以房養老

摘 要：以房養老概念引進我國已有十余載，卻因傳統觀念禁錮、法律政策滯后、金融機構為難等原因造成操作過程的斷層。應該看到目前以房養老只是一種供小眾自愿選擇的補充性養老產品，在獨居老人增多、老年撫養比上升、基金缺口增加的背景下，發展以房養老是必不可少的。

關鍵詞：以房養老;小眾產品;必不可少

中圖分類號：C91 " 文獻標志碼：A " 文章編號：1002-2589（2014）32-0050-02

一、以房養老的概念界定

廣義的以房養老即老人通過自己的房屋獲取養老所需物資服務的活動，囊括賣房養老、租房養老、縮房養老、托房養老、典質貸款、分享養老和反向抵押養老保險等[1]，該層面的以房養老很早以前就出現了。而狹義層面的以房養老特指老人自愿地將房屋抵押給保險公司等機構，由其對老人的年齡、預期壽命和房屋價值等進行綜合測評，在此基礎上供應養老所需物資服務給投保老人的補充性養老方式。又稱住房反向抵押養老保險或倒按揭，是國際發展最成熟、國內學者最認可的方法，本文所述的即狹義層面的以房養老。

二、以房養老的國內發展

自21世紀初被引入以來，中國以房養老的探索之路已有十來個年頭，但在落實過程中呈現出諸多斷層。袁卓（2009）、王冬吾（2011）、王瀟（2013）等對其試水失敗的原因做出了分析，主要可以歸結為以下幾點。

1.傳統觀念禁錮

其一，在中國，父代“養兒防老”、“但留方寸地，留于子孫耕”的思想觀念和子代“百敬孝為先”的傳統美德都根深蒂固，代際之間“遺產與養老”的隱性契約也天經地義。以房養老不僅會讓有能力養老的兒女背上不孝的罵名，還會因遺產落空造成代際間情感和資產的沖突。其二，“金屋銀屋不如自己的茅屋草屋”的觀念在中國人心中根深蒂固，房屋不僅僅作為一種財富形式，更是“家”最直接的載體，受這種“家觀念”和“家情節”的影響，許多老人寧肯餓死也要老死家中、葉落歸根。其三，以房養老的經辦機構為了自身利益最大化存在“盼老人早死”的嫌疑。以房養老的老人越早逝世，金融機構越有利可圖，所以很大一部分人認為這是不道德不合適不受歡迎的。

2.法律政策滯后

以房養老涉及金融、房地產、保險、社會保障等單位，這些單位的運作氛圍直接影響以房養老的實施效果，必須保證法律制度的公正透明[2]。目前我國還未出臺以房養老方面的法律，缺少法律的支持，無論經營單位還是老人的權益都得不到有效保證。一是經營機構的資質問題，國內哪些機構能夠經營這一業務，如不加以規范，將導致眾多部門混業經營。二是如果房子估價和今后養老服務存在分歧和糾紛時，雙方應該向哪個機構申訴仲裁等。三是萬一金融機構此后遭遇破產等意外情況，誰來承擔相應責任，保證老人晚年的生活。四是城鎮居民房屋受到70年產權的影響，誰來分擔產權到期后的風險;農村宅基地不許抵押，廣大農村老年人以房養老的需求無法得到滿足。

3.金融機構為難

金融機構的目標是追求自身利益最大化，在提供以房養老期間必然面臨收益和風險的權衡。對房屋的估價需要涉及老年人的壽命、房屋價格走勢等風險，金融機構涉足以房養老，在資金上面臨現金給付、住房變現、利率變動、通貨膨脹等風險;在政策上面臨房屋產權、城市規劃等風險;在市場上面臨道德風險、臨界風險。然而，我國房地產估價行業正處改革階段，倒按揭業務尚不成熟，房產評估師數量和素質亟待提高，房產評估機構還極不規范，評估結果難以準確。以房養老經辦通常跨時比較長，金融機構面臨的風險多且難以有效分散，這嚴重影響了金融機構的積極性，給以房養老模式開展造成很大障礙。

彭興庭（2006）、楊立雄（2013）等人認為以房養老在中國水土不服，反對在條件不夠堅固的“沙灘”上建立以房養老的大廈。

三、以房養老是小眾產品

需要指出的是以房養老不是大眾產品，它只是給少數有以房養老需求的老年人提供的可選擇的自愿性的金融服務工具，是多元化養老保障手段的有益補充。即使在“家文化”根深蒂固的中國發展以房養老也是有必要的。

從國際經驗來看，以房養老一般適用于那些無子女有房產的老人，對其他（如有豐厚養老金）人群的適用性并不強。如在福利制度較好的新加坡，盡管政府也推出以房養老產品，但申請者卻非常少。2010年底，該項業務已經相對成熟的美國才有不到50萬份，僅是3 500萬老年家庭中的1.43%;這些以房養老業務的申請者中無子女的孤寡老人占到75%，占絕大多數。2012年7月我國臺灣地區倒按揭就是在房屋資產比較富裕的新北、高雄和臺北三個城市中65歲（及以上）有房產但無子代的老人中試行的。

從我國實際來看，以房養老基本上只適用于城鎮擁有住房產權但無子女的老人。其一，以房養老難以推行到廣大農村地區。養老是目標，以房是方式，居民是否有房是其能否參與的關鍵。我國的房地產開發目前在農村地區還無法推進，加上農村區位劣勢，農民的房產不能作為資本來運作。其二，以房養老把廉租住房排除在外。當前我國住房制度是包括廉租房、經濟適用房、商品房在內的三層次住房供給。廉租房只租不售，于是只有商品房和經濟適用房的房主才可以享有以房養老的權利。其三，以房養老落戶有子女的家庭難。“遺產與養老”的隱性契約根深蒂固。老年人喜歡“養兒防老”并把房屋留給子女，子女力爭盡到贍養義務避免成為“不肖子孫”。

考慮到實際國情，當下我國以房養老的目標客戶群體是：城鎮或城郊擁有住房產權卻又無子女和失獨的老人;經濟狀況較差但觀念開放且家庭和睦的老人;子女頗多且代際矛盾突出的老人。我國是世界上老年人口規模最大的國家，在老年人口中必然有存在以房養老需求的老人，拿傳統“孝文化”、“家文化”為借口排斥以房養老是有失偏頗的。

四、以房養老必不可少

隨著經濟社會的發展，人們越來越關心養老的話題。我國正處于人口結構轉型期，人口老齡化越發凸顯。2011年國務院《社會養老服務體系建設規劃》指出，中國人口老齡化加速發展，老年人口基數大、增長快并日益呈現高齡化、空巢化趨勢[3]。空巢、高齡、失能半失能老人的增加帶來巨大的養老需求。雖然并非大眾產品，但是在改革路上發展以房養老是不可缺少的一步。

1.獨居老人的增多

隨著社會發展，獨生子女走進社會讀書或就業，老年家庭將朝著空巢化方向發展。中國老齡協會的數據顯示，現在我國有房產但無子女的老人占到有房老人總數的10%左右。我國獨居老人占總人口的比重有大幅增加的趨勢，2030年、2050年65歲以上獨居老人占總人口的比重將分別是2000年時的2.2倍和3.3倍;2030年、2050年80歲以上獨居高齡老人的比重則將分別是2000年的3.3倍和8.1倍[4]。

以房養老是有房產的獨居老人改善自身晚年生活的權利，為保障有此意愿老年人的權益，保證其晚年生活質量和尊嚴，將以房養老制度化是必不可少的。

2.老年撫養比上升

老年撫養比即65歲以上老年人口數與15-64歲勞動人口數之比，是衡量一個地區或國家人口老齡化程度的一項重要指標。老年撫養比顯示了老年供養的需求與勞動年齡人口之間的關系。目前我國老年撫養比大約為0.11，意味著平均每100個勞動年齡人口要養活11個老年人。到2050年，我國老年撫養比將達到0.42，即平均每100個勞動年齡人口要贍養42個老年人，那時勞動年齡人員的養老負擔將是2000年的3.8倍[4]。高撫養比必然會加重子女一代的養老負擔，以房養老則使子女負擔的減輕和老人高質生活的享受成為可能，也不失為思想開放、家庭和諧的老人減輕兒女養老負擔的一種有效途徑。

3.基金缺口的增加

近年來，由于人口老齡化、養老保險政策設計以及實際操作等方面的問題，我國養老保險出現了顯著的收不抵支的現象，使得現行的養老保險制度陷入了嚴重的財務危機，僅2005年我國對養老金缺口的補助支出就達到了576億元。2004年底，全國養老保險中個人賬戶空賬的規模累計已達到7 400億元，并以1 000多億元/年的速度增加[5]。養老保險個人賬戶的空賬問題已經發出危險的信號，引起整個社會的關注。據《中國養老金發展報告2012》顯示，2011年我國養老金收支缺口767億元，記賬額24 859億元，空賬額22 156億元。養老保險個人賬戶空賬規模繼2007年突破萬億大關后，再次突破2萬億，并以25%的速度繼續擴大。

獨居老人增多、老年撫養比上升、基金缺口增大等必然會影響到老年人晚年生活水平，以房養老的必不可少性集中體現在為有需求的老人提供一種選擇以房養老的權利和提高生活質量、安享以房養老的氛圍。雖然我國還面臨制度環境不完善等困境，但我們不能因此斷定以房養老不適合在中國生根發芽。只有積極地完善相關制度環境才能切實保障有需求的老年人以房養老的權利，才能真正吸引金融機構積極參與到以房養老的服務中來。

參考文獻：

[1]孟曉蘇.以房養老不是大眾產品[J].中國房地產業，2014（Z1）：140-141.

[2]歐陽淵.以房養老在我國“試水”艱難的原因分析[J].中國高新技術企業，2008（15）：6.

[3]王倩，楊曉龍.以房養老模式的分析[J].才智，2013（27）：274.

[4]曾毅.中國人口老化、退休金缺口與農村養老保障[J].經濟學，2005（3）：1046.

[5]中國養老金網.7400億空賬成為養老保險心腹大患[EB/OL].

2005-05.http：//www.cnpension.net/index_lm/2005-05-23/

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