胡葆森：房地產市場將有持續的發展空間

近日，建業集團董事長胡葆森根據自身領銜建業22年的房地產開發經驗，總結中國房地產行業發展的來龍去脈，點點滴滴，以手記的形式理清房地產行業的過去、現在和將來，本刊刊發部分內容，以求為廣大房產企業提供智力支持。

如果簡單地按照前文提及的發達國家總結出來的規律，再過十年，我國人均GDP超過13，000美元時，我國的房地產市場將達到供需的飽和點，行業的發展也將從頂峰開始回落?？墒?，作為近14億人口的大國，我國的城鎮化率去年為53%，離實現70%的城鎮化目標，還需要大約二十年的時間。因此，我們有理由相信，作為城鎮化推進的主要載體，我國房地產業在未來的15-20年內，仍有持續的增長空間。這一階段，有以下幾方面的問題提請關注。

市場結構變化

1998年前，各種形式的福利分房一直在持續，商品房的供應面積也還不夠大，市場結構的矛盾不算突出。1998年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國范圍內的停止，加上人們改善住房需求的能力和愿望集中釋放，同時各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴重缺位，商品房占比超過90%，市場結構的矛盾十分突出，需求遠大于供應的局面使得房價持續快速上漲。2011年啟動的“十二五”期間五年建設3，600萬套保障房的計劃，將從根本上改變我國住房市場的供應結構，使得保障房在市場上的占比達到25%-30%甚至更多，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從根本抑制房價的過快上漲。

房價走勢

房價的問題一直以來牽動著幾乎所有國人的目光和神經。按照一般的經濟學原理，商品的價格短期內由供求關系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此這外，政策因素不僅不能忽視，有時還起著主導作用。尤其在過去的十幾年間，由于保障房供應長期缺位，致使商品房供需失衡，房價上漲過快，政府不得已接連出臺政策予以調控，使得房地產業的市場化程度嚴重降低。十八大后，新一屆政府堅持放開市場的手，用好政府的手，有目的地讓市場規律發揮基礎性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據每個城市或區域的住房供求狀況、城市化推進節奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內的升降；還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費水平、資金成本水平等房價構成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。

開發商趨勢

在房地產業快速發展過程中，開發商的數量曾多達8萬家之眾。隨著市場格局調整步伐的加快， 開發商的數量將迅速減少。實際上，即使在數量最多時，絕大多數開發企業基本上屬于項目公司，每年均有新項目開工的企業不足開發商總量的十分之一，它們在項目開發結束后，有的自持了部分物業靠租金維持企業的生存；有的根據市場形勢的變化在尋找新的投資機會，處于“半休眠”狀態。按照目前的行業現狀，再過3-5年，活躍型的、每年有新項目開工的開發商數量將大幅度減少至5，000家以下；十年以后，可能減少至3，000家以下。在這一過程中，開發商將被迫對自身的生存戰略做出調整，重新對企業的產品定位、商業模式、市場范圍、融資渠道和團隊規模等做出選擇。這一判斷對于投資者、銀行、購房者及其他相關產業在選擇開發商作為合作伙伴或選購其產品時，應有重要的參考價值。

住宅產業化革命

住宅產業化是指用工業化生產方式建造住宅，將建筑設計標準化、部品部件生產工廠化、現場施工裝配化、土建裝飾一體化，使住宅產品的制造成為一個完整的產業系統。目前，國家雖先后出臺了一些相關政策（如綠色三星標準等），但我國的住宅產業化水平相對較低，住宅產業化率不及30%，整體仍處于起步和試點階段。發達國家已超過70%，地震多發國家如日本，有些建筑產品已高達90%，一棟建筑可以在幾十個小時內裝配建成。作為從業人士，我們必須認識到：1、住宅產業化將從根本上解決房屋的質量問題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現象；2、房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應地縮短，以生產效率的提升促進投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說，住宅產業化將會為我國房地產業帶來一場革命。

房地產金融多樣化

隨著我國房地產業快速發展，房地產金融業務也在迅速地成長。從早期相對單一的商業銀行開發貸款、購房按揭貸款到2008年第一只行業基金的設立、信托資金大規模的介入，及至近些年國際資本通過企業股本金的擴大和項目投資渠道等方式大量地流入，我國的房地產金融系統也在逐步健全和完善。與不動產經營相配套的REITS（房地產信托基金）呼之欲出?？梢韵嘈?，在行業不斷細分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區銀行離我們不再遙遠。圍繞客戶資源整合和服務模式創新的金融產品也將層出不窮，一個房地產金融蓬勃發展的新局面已經到來。

與互聯網深度融合

隨著互聯網技術的不斷進步，其對傳統行業的影響也在不斷地深入。門戶網站對廣告業的影響，促使房地產業的營銷方式發生改變；電商的出現，對消費業和商業地產產生了不小的沖擊；商品配送方式的改變，整個傳統物流行業也在被迫做出調整；大數據時代的到來，人們的思維方式，幾乎各個行業的商業模式、管理方式等商業生態系統逐步發生著變化。于房地產行業而言，開發商過去已經習慣于從開發和銷售的角度規劃企業的投資和經營行為。今后，如何運用互聯網的思維方式和技術手段，從客戶需求的角度規劃企業的經營行為將成為我們必須面對的課題。尤其當客戶群體數以十萬、百萬計之后，如何從其購房的一次消費后，利用網絡化的社區服務平臺，不斷發現和挖掘其生活中的二次消費和持續消費的需求，從延伸服務中尋找新的利潤增長點，也是開發商正在探尋的經營方向?？傊?，對于房地產業， 互聯網已不單單是一種工具、一項技術，它將作為一個新興產業，與包括房地產業在內的其他傳統產業相融合，通過改進人們的生產方式、經營方式、管理方式、服務方式、生活方式、思維方式、決策方式等，促進新的商業生態系統的形成，建立新的商業文明，共同推進人類社會的不斷進步。

總之，相對于工業制造業、資源型產業、農業加工業、傳統商業服務業等傳統產業而言，我國的房地產業是一新興產業，過去二十多年的發展經歷了一個不斷起伏的過程。此文的目的，是想通過對這一過程的回顧和總結，理出其發展軌道大的脈絡，對其發展的規律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產業有一個準確的了解。