大家談房

【政府】

首先當然是政府，這又可以細分成中央政府和地方政府。中央政府最希望看到的是房價緩慢上漲，暴漲暴跌都是不愿意看到的。2008年為了救市整出個四萬億，結果大量資金都流向了樓市，現在不可能再有四萬億了。中央已經明確表明不會再出臺大規模的經濟刺激方案。

地方政府想的是當地房價越貴越好，房價越貴，地價就越貴，地價越貴他賣地就有更多收入，有了更多收入將來干什么都有力氣。但地方政府沒辦法控制宏觀經濟政策，貨幣政策也管不了，銀行也不聽他的。所以地方政府只能在他所能控制的范圍內，進行小規模的救市，這種小規模救市不可能改變大趨勢，只能是短期效應。

【百姓】

百姓可以分成三類人：1、無房者；2、有自住房者；3、有多套房者。對于無房者來說，樓市越跌越開心，最好能跌去七八成才贊呢。反正他也沒房子，怕啥？他早就看房東不順眼了，如果房東的資產貶值，那是再好不過了。

有自住房的人反正就這么一套房，漲也不會賣，跌也沒錢買，你們去折騰去吧，他最多就是觀望。只是房價跌了，心里總有些不舒服。

有多套房的人此時最焦急，形勢好的時候很容易出貨，現在形勢不好，出貨很困難，你越是降價，那些買家就越是觀望。更要命的是邊上的新樓盤，開盤價竟然比二手房還要便宜，你說還能怎么辦？要么就干脆不賣了，收租金。要么就再降降價，那些原本用來收租的房子也想拿出來賣掉算了。

【房地產商】

房地產商的情況很不一樣，中國大約有數千家房地產商，龍頭老大萬科的市場占有率只有2%，因此這是個非常分散的行業。大型房企資金充足，遇到冬天還能死扛，而小型房企就慘了，特別是借了大量民間高利貸的小房企。

每當市場到了這個時候，大型房企就特別無良。比如萬科，在2007年底的時候，萬科董事長王石就公開宣揚“拐點論”，號稱房價已經到了一個拐點，大家準備過冬。到了今年，還是萬科的人跑出來唱衰樓市，毛大慶（萬科副總裁）就是典型的例子。

萬科想的是，在市場不好的時候再加一把力氣，讓那些小房企死得更快些。由于萬科是市場老大，他說的話大家都當真，如果老大都唱衰，那么那些小房企的債權人會怎么想？當然是來逼債。本來資金鏈就很緊張的小房企，怎么可能架得住逼債？跑去找銀行，銀行是不會給你錢了。唯一的辦法就是降價拋庫存房，你一降價，那些老業主就跑來鬧事，老業主一鬧事，債主就更加心慌。

網上就有這樣一則新聞《青島女地產大亨姐妹雙雙跑路欠貸或超70億元》。這位倒霉的女地產大亨就是被債主逼跑的，樓盤都蓋了一半，后面的資金湊不齊了，如果爛尾的話，那前面的投入就要打水漂，現在形勢不好又沒有人愿意繼續接手，那唯一的辦法就是——跑路！我相信接下來類似這樣的新聞會越來越多，大型房地產企業現在就看戲，等到進入破產清算階段，他再來撿皮夾子。

【房價】

現在的形勢和2008年很像，房價已經進入了下降通道，除非政府再出臺一個強力的刺激方案，否則的話，在中短期內房價都不會上漲。政府被當年的四萬億痛罵了好多年，除非再遭遇比當年還慘烈的情況，否則他不會再犯傻了。因此我的判斷是，房價已經正式進入熊市。

毛大慶有兩條說的很對，即一線城市土地價格飆升過快，透支未來房價成長空間。二線城市的土地供應規模過大，透支未來住房消費的數量。原本我認為三四線樓市頂不住了，一線樓市還可以頂一頂，但現在發現，覆巢之下無完卵，下跌是一定的，只是跌幅各有不同。

除此之外，還有更大的利空。從2015年開始，中國的人口紅利正式消失。上世紀70年代中國夫婦從平均生育六七個孩子下降到三四個孩子，生育率出現了一輪巨幅的下降。在1980年計劃生育政策頒布后，生育率再度出現了下滑。

人口結構和房價的關系是強烈的正相關，請參考下面這幅圖。日本的拐點出現在1990年，從1990年至今，日本的房價下跌了二十多年，因為沒有那么多年輕人了，而老年人根本不需要再買房。那些在90年代初買了房的人，現在房價也只有當時的1/3，很多人還了一輩子房貸還沒還清。

從2000年至今，中國人就相信買了房永遠不會虧，事實確實是房價連續漲了十幾年，但是2015年就是人口紅利的拐點。如果變成另一個日本，那么以后的信條就會變成：房子一買就套牢。