“差異化”為房企發展迎來機遇

2014年樓市房價和房企分化還將加劇，差異化調控或將避免房價大幅波動，加之新型城鎮化的推進以及調控長效機制的構建，將為布局三四線城市房企帶來機遇……

中國指數研究院發布的百城房價數據，2013年12月，全國百城房價環比上漲0.7%，自2012年6月以來連續19個月環比上漲。盡管房價月度上漲走勢趨于平穩，但不同城市房價分化明顯：一二線城市房價上漲壓力依然突出；三四線城市價格繼續下行。業內人士認為，2014年樓市房價和房企分化還將加劇，差異化調控或將避免房價大幅波動，加之新型城鎮化的推進以及調控長效機制的構建，將為布局三四線城市房企帶來機遇。

房價房企雙分化趨勢明顯

最近多家機構發布的數據和研究報告顯示，我國樓市房價和房企分化趨勢明顯。一二線城市供不應求壓力將持續，房價上漲壓力依然突出；三四線城市面臨價格下行風險。同時，領軍企業尤其是“千億軍團”不斷強化競爭優勢，與中小房企的距離分化發展格局也越來越 明顯。

中國指數研究院最新發布的百城房價數據顯示，2013年12月100個城市中有68個環比上漲，32個城市環比下跌。與11月相比，12月環比上漲的城市個數減少1個，其中漲幅在1%以上的有19個，較上月減少9個；12月價格環比下跌的城市個數增加1個，其中跌幅在1%以上的有15個，較上月增加5個。報告認為，12月房價上漲走勢趨于平穩，但值得注意的是，在熱點城市房價漲幅趨穩的同時，不同城市房地產市場分化進一步加劇。

業內人士認為，一線及熱點二線城市市場持續去庫存，二三線城市大多庫存積累。中國房產信息集團CRIC研究中心數據顯示，近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續處于低位，以北京為例，消化庫存周期僅6.9個月。世聯地產數據顯示，二線城市中，營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時，市場表現欠佳，去化時間多超20個月，丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。

專家認為，縱觀2013年房價走勢，各地地王不斷涌現，從9月份開始，一線城市房價漲幅驚人。從國家統計局發布的數據看，北上廣深四個一線城市房價9-11月連續同比漲幅超過兩成。專家指出，一線城市的中心區和周邊差距非常大，比如說北京西城區的房價和它的周邊平谷、密云、延慶以及河北的固安、香河，相差達到10倍。中原地產研究中心總監張大偉認為，從全國樓市看，市場已經分化，一二線城市爆漲，三四線城市平穩，整體市場冷熱不均衡。

另外，專家指出，2013年銷售額過百億企業擴容至71家，萬科、綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6家企業銷售額突破千億，行業領先陣營持續壯大。同時，領軍企業尤其是“千億軍團”不斷強化競爭優勢，進一步拉大了與中小房企的距離，分化發展格局愈加明確。

樓市“雙分化”或將加劇

業內預計，2014年房地產價格上漲繼續分化，不排除房價下跌城市數目進一步增加，或呈現極端分布。若各地房價繼續分化會造成一線城市“地王”頻出，三四線城市樓市“高空置率”風險。同時，2014年樓市或將上演“龍爭虎斗”。

中國銀行發布的《2014年宏觀經濟金融展望報告》指出，2013年以來，部分城市已經出現供過于求的現象，未來這一趨勢還將延續。由于三、四線城市就業和發展機會有限，這種經濟發展不均衡、就業機會不均等的狀況很難出現根本性變化。此外，十八屆三中會全要求，進一步放寬中小城市戶籍限制，嚴格控制特大城市新增人口，這意味著隨著土地改革制度的推進，中小城市的土地供給將大幅增加，房價下跌城市個數可能繼續增加。

業內人士認為，由于一線城市的供應量不足，而需求極大，所以一線城市房價將延續漲勢。二線城市則是一個比較平穩的，緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大，房價將保持平穩，可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢，所以現在全國樓市呈現極端分布。

同時2014年房企“分化”呈現新格局或將上演“龍爭虎斗”。專家說，2013年，百億房企軍團擴大到71家，較2012年增加18家，其銷售額合計達到2.3萬億元，2013年房企“千億軍團”的擴容與百億企業規模的擴大，暗示市場集中度進一步提高。預計2014年“千億軍團”房企將達到10家以上，而百億房企或將接近100家，房地產企業爭奪市場龍頭老大地位將更加激烈。

此外，千億與百億以上房企“分化”特征將更加明顯，尤其是對于排名30以后的房企來講，“力爭上游，不上則下”將成為未來房企競爭格局變化過程中的主要特征。

“差異化”為房企發展迎來 機遇

業內人士認為，2014年的房地產調控政策將更講究因地制宜和分類指導。中國房地產協會專家認為，商品房價格過快上漲的原因是綜合性的，但調控指標過于落在房價上，調控政策過于側重行政手段，實際操作過于一刀切，顯然已不符合實際。市場分化下的房地產調控政策走向將更強調針對不同城市的不同狀況，實行不同政策。

業內人士指出，類似溫州這樣的城市，放松限購政策也就有了它的合理性。而對于類似北京這樣的一線城市來說，房價的猛烈上漲確實給民眾帶來了巨大的壓力，但依靠限購等行政手段已經很難起到壓低房價的效果，更重要的是需要政府推進綜合改革，將掌控過多的資源外移，減輕人口導入壓力。

專家認為，樓市調控的地方政策主要表現為：重點一二線城市依舊從嚴，三四線城市有望迎來機遇期。以北上廣深為代表的一線城市和以杭州、南京、武漢等為代表的重點二線城市，將延續2013年四季度以來的從嚴態勢。一是10月以來，已有超16個一線和二線城市出臺地方新政，紛紛收緊限購和二套房貸政策，致使一批人一夜之間喪失了購房資格，還有一批人望而卻步。二是房貸政策不斷收緊，雖然國家層面并未出新政，但商業銀行卻不愿打折發放首套貸款，且放貸周期大幅拉長。目前來看，2014年各城市的房貸政策很可能依然偏緊。

全國城鎮化會議提出要推進農業轉移人口市民化，要全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。這就意味著未來三四線城市將迎來大量的農業人口進城，從而衍生出新增住房需求。目前，我國推進新型城鎮化也將有助于三四線房地產市場的長遠發展，加上差異化調控將利好這些城市的房地產企業。