您適合以房養老嗎？

王棟貴

“以房養老”能妥善解決未來一部分人的養老問題嗎？養老需求掛鉤房地產后，保險公司能否規避經營風險？反按揭屬于復雜金融產品，如何保護消費者利益不受侵害？近期老年人住房反向抵押養老保險擬在京滬廣漢試點——

去年9月，國務院文件中提到要“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。日前，保監會作為這個政策的具體執行負責部門，下發了以房養老試點指導意見的征求意見稿。按照一般的文件發布程序，保監會先會把這個征求意見稿發給各保險公司和各地的保監局聽取意見，之后再把完善后的試點意見交給國務院。國務院如果通過的話，以房養老試點就立刻啟動了。

在保監會的這個征求意見稿里提到，以房養老會在北京、上海、廣州和武漢4個城市進行試點。試點時間兩年，從文件正式發布起到2016年3月底為止。

什么樣的老年人適合以房養老？

文件中規定，能夠參與以房養老的人必須是60歲以上并且對房子有完全的獨立產權的老年人。這里有兩個條件：一個是60歲以上，一個是對房子有完全的獨立產權。規定60歲以上主要是因為我國一般把60歲以上的人視做老年人。規定對房子有完全獨立產權的老年人，主要是為了防止以房養老過程中出現一些不必要的糾紛。因為如果房子不是完全歸屬于參與以房養老的人，那么他是不可能一個人拍板是否參與以房養老。如果老年人過世了，保險公司要把房子拿去賣時，就會和房子的其他所有人產生糾紛。

什么樣的保險公司

能開展以房養老業務？

對于什么樣的保險公司能參與以房養老，同樣也有規定。這主要是為了保護參與以房養老的老年人的利益。因為資金實力雄厚的保險公司才更可能保障老年人的利益。試點意見規定，保險公司首先要滿足3個硬杠杠，一個是開業時間要滿5年，第二個是注冊資本不低于20億元，第三個是償付能力指標要達到120%——就是說保險公司的實際資本要比承擔各種風險所需要的資本多。保險公司還得滿足4個定性的條件，包括保險公司自身的經營管理能力、房地產業務經營能力、法律專業水平、風險精算水平較高。

總體看，試點對保險企業的要求是比較嚴格的，目的是為了讓參加試點的保險公司有足夠水平和能力開辦以房養老業務，保障參與試點的老年人的利益。

房子值多少錢誰說了算？

以房養老的關鍵是房子，那么房子價值多少由誰說了算？如果以后房子價格上漲了，能不能增加老年人每個月拿到手的養老金？

老年人最關心的當然是怎么保證房產估價的公平公正，不能讓保險公司故意壓低房產價值。這要解決幾個問題，首先是誰來估價。試點意見明確規定，房產價值由具備一級資質的房地產估價機構評估。就是盡量保證估價機構是權威的、專業的。之后是，這估價機構誰來定、誰來挑。這個問題暫時還沒看到相關規定。但是文件對另一個重要問題有明確規定，就是估價費用由老年人和保險公司共同分擔。這其實是為了防止估價機構拿一方的錢，替一方說話的情況。

房價變化了怎么辦？

辦理以房養老，房價肯定是容易確定的，按市價就行。但是從老年人開始參與以房養老到老年人離世，保險公司把老年人房子賣掉償還之前墊付的養老金，這期間房價是會發生變化的。如果房價上升，房子升值了，老年人每個月拿到的養老金不該增加嗎？如果不增多，不就讓保險公司賺大了嗎？

試點意見規定，按照保險公司是否參與分享房價升值的那部分好處，以房養老分為參與型和非參與型兩類。參與型以房養老就是對于房子升值部分的錢，保險公司和老年人按照合同約定共同分享。非參與型以房養老就是保險公司不參與分享房子升值帶來的收益，老年人獨享那部分增值。

乍一看，如果真要選擇以房養老，老年人當然應該選擇不參與型的以房養老，這樣房子升值后的收益就全歸自己了，保險公司不能占便宜。但是事情還不是這么簡單。參與型與不參與型其實不僅僅是說保險公司是否分一杯羹，還指房子的這部分增值能不能享受保險公司提供的倒按揭服務。當選擇不參與型的以房養老時，保險公司確實不能從房子的升值中獲得好處，但是保險公司就只會按照之前合同的約定，每個月給老年人之前商定的養老金額。房價上升、房子升值，得要把房子賣了，變現后才能成真。但是按照以房養老計劃一開始的總設計，保險公司把老年人的房子賣了，變現折成錢是在老年人離世之后。到時房子升值的好處確實只能由老年人“自己”享-有了，但是這時老年人只能把這好處留給自己的繼承人了。

那么參與型以房養老又是怎樣算的？參與型以房養老其實是房子增值部分的錢保險公司也提供倒按揭服務。如果房子增值了，保險公司會把這個未來賣了房子才能拿到的錢提前每個月返一些給老年人。老年人每個月拿到的養老金就會增加，而最后老年人過世了，保險公司把增值了的房子賣掉了，保險公司拿到手的錢也會多一些。但最后可能沒有額外多出來的錢給老年人的繼承人了。這就是說，房子未來升值部分的價款，保險公司也會通過當前的評估、計算以倒按揭的方式補給老年人，當然他們自己也沒吃虧。

辦理以房養老需要注意什么？

老年人如果考慮選擇辦理以房養老，或者說決定購買這個以房養老保險產品，首先要找官方公布的試點保險公司，最好到這些試點公司的門店去找其中專門的以房養老產品銷售員。試點意見為保護老年人權益，規定保險公司推銷以房養老產品的銷售人員要品行良好、沒有被投訴過，并通過專門的考核。老年人在購買了以房養老保險產品后，如果又改主意了，可以選擇在15天內反悔。試點意見這一特別規定的15天猶豫期，其實也是為了保護老年人權益。不過需要注意，這15天指的是15個自然日，就是把周末和節假日都算在內了。

以房養老該怎么選擇？

其實，以房養老的關鍵是把未來才賣的房子折成現在能用來養老的錢，一個月一個月地讓老年人來花。保險公司相當于起了一個把未來的錢轉換成現在的錢的作用。

保險公司為你提供了一種“時光轉換”的服務，它肯定是要賺錢的。對于沒有后輩親人的老年人，借助以房養老把未來的賣房收入轉換成今天每個月的養老金，同時還能繼續住在熟悉的老房子里，是比較劃算的。但是主要問題是這個價格轉換老年人是不是能夠接受，是不是會覺得保險公司每個月給的養老金太少。如果真的不需要、也不想留什么遺產給其他人，那么照道理應該選擇參與型以房養老。但是如果心理上堅持覺得不能“太便宜”保險公司，同時也想留一些可能的財產給后輩或其他人，就可以選擇不參與型以房養老。

（責編：蕭茵）endprint