葉檀：房地產商進入2.5時代

文 / 越新

中國未來哪些區(qū)域是發(fā)展的熱土？哪里蘊藏著巨大的投資機會？“中國的整個重心已經向中西部移動，”葉檀表示，在當前中國進行棚改和高鐵大規(guī)模建設期，90%基礎設施投資在中西部，中國未來的熱土在中西部。

7月29日，素有“財經女俠”之稱的知名財經評論家葉檀來蓉，出席“中國房地產及未來經濟走勢高峰論壇”，并以獨特犀利的視角對房地產行業(yè)及經濟大勢進行了深入剖析。

新型城鎮(zhèn)化要看大城市的風向性指標

葉檀認為，中國房地產行業(yè)的黃金時代已經過去。從市場來看，不少多年從事房地產開發(fā)的企業(yè)紛紛轉型或者離場。然而，也有一些地產商從當前中國大力推進的新型城鎮(zhèn)化建設中覓到機會，比如：碧桂園正在四川全力推進新型城鎮(zhèn)化項目。新型城鎮(zhèn)化對房地產發(fā)展的助力有多大？

“如果我是一個開發(fā)商，牛到市長都要求著來見我，給我的地很便宜。我也大規(guī)模圈地，不圈白不圈。”葉檀告訴本刊記者，“不同開發(fā)商的成本是不一樣的，導致其作出的判斷也不一樣。有可能一些開發(fā)商只能獲得5%的平均收益率，而另一些可獲15%的平均收益率，就是因為成本不同。”

葉檀表示，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展之初是為了鞏固大城市的優(yōu)勢地位。只有大城市發(fā)展了，小城鎮(zhèn)才能發(fā)展。所以，新型城鎮(zhèn)化還是要看大城市的風向性指標。“例如，在四川，我會堅定地看成都，如果成都的房價下跌，成都的富人都不買房了，還搞什么新型城鎮(zhèn)化？”

中國未來的熱土在中西部

中國未來哪些區(qū)域是發(fā)展的熱土？哪里蘊藏著巨大的投資機會？“中國的整個重心已經向中西部移動，”葉檀表示，在當前中國進行棚改和高鐵大規(guī)模建設期，90%基礎設施投資在中西部，中國未來的熱土在中西部。

東部城市發(fā)展速度相對較慢，是因為東部城市的原始積累，有了錢就不敢干，不想干了。東部地區(qū)需要制度性的全面的改革。

中西部地區(qū)大量基建投資邊際效益很高，而東部地區(qū)相對較低，有的甚至會出現(xiàn)負邊際效益。

而且，中西部是中國制造業(yè)的中心所在，未來制造業(yè)大規(guī)模發(fā)展起來，中國中西部的大城市就是龍頭。葉檀表示，她很喜歡成都，非常看好成都的發(fā)展。

“限購”是史上最可笑的政策之一

“‘限購’是史上最可笑的政策之一，早就該取消了。”葉檀表示，如果不取消限購，地方債務將面臨崩盤，銀行的資產抵押品價值將直線下降。

據(jù)上海交大的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，銀行所有的抵押品中與房地產直接或間接相關的占90%，一旦房地產下跌，銀行將陷入困境。所以，中國的房地產不可能崩盤。

當前，政府已允許城市逐步取消限購，放松戶籍，逐步把房地產基礎做實。

決定房地產發(fā)展的不是供求關系，而是未來的投資收益率。而影響投資收益率的最重要的是：貨幣發(fā)行量、房貸利率和房產稅預期。其中，房產稅是最大的做空手段，因為它的預期不明確。

房地產應與稀缺資源相結合

對于中國房地產未來的發(fā)展趨勢，葉檀認為，開發(fā)商應該看清大勢，尤其是區(qū)域、時間、貨幣上的大勢。

“未來，房地產商可能轉型成全面的服務提供商。”葉檀表示，現(xiàn)在以及今后幾十年，中國最稀缺的是教育、養(yǎng)老等服務業(yè)，房地產與這些稀缺服務業(yè)的結合，將是新的轉型方向。

有一個奇特的現(xiàn)象，房屋成交低迷時，城市學區(qū)房卻逆勢堅挺。中國房地產跟教育綁定后，學區(qū)房越來越貴，因為可以免費享受中國最優(yōu)質的教育。

與學區(qū)房同樣稀缺的房產是養(yǎng)老地產。例如，當前杭州的房價在下跌，但高端養(yǎng)老公寓的房價卻漲得厲害；在北京昌平的泰康人壽養(yǎng)老中心，需要先購買一份起步價200萬元的養(yǎng)老保險，才有選房的資格；江蘇省一個小小的縣級市昆山的房價可跟蘇州、杭州媲美，因為昆山是中國唯一從中心大城市通過地鐵可直達的小城，昆山未來將成為上海老年人的集聚中心，只要醫(yī)保一改，昆山的房價將急劇上升。

此外，稀缺資源還包括體驗式商業(yè)地產等等。在當前電商發(fā)展呈極速蔓延趨勢之際，體驗經濟卻是電商不能覆蓋的領域之一。高端奢侈品、服務型體驗式消費都是電商不能取代的。

中國商業(yè)的龍頭企業(yè)萬達，已進入2.5時代，向體驗經濟轉型。在萬達，購物已不是其承載的主要功能，電玩、電影、美食、情調等吃喝玩樂的體驗式消費已漸成主力軍。

今后，或將有越來越多的開發(fā)商在建房、造城的時候就將養(yǎng)老、教育、體驗等功能考慮進去，也就是為消費者提供稀缺資源和完善的服務。房地產轉型的過程，就是與社會稀缺資源結合，開發(fā)商轉型為特色服務商的過程。