新型城鎮化規劃下的房地產業何去何從？

國家新型城鎮化規劃（2014-2020 年）》，注重房地產行業中人的發展，以人為核心要素，業內預計這將催化房地產板塊的估值修復進程。

對于此次規劃的出臺，業界置評，雖然城鎮化的核心內容不是房地產，但龐大農村轉移人口的住房需求以及棚戶區、城中村的改造無疑將使房地產行業大幅受益， 房地產行業也將成為人口城鎮化的最終載體和最直接受益者。

但是，有專家也指出了城鎮化是“雙刃劍”，應謹防過度利用 “土地紅利”，謹防“城鎮化”變成“房地產化”，避免過高的地價推高房價。那么，規劃的公布對于房地產業來講終究會有哪些影響，換句話說新型城鎮化的發展對于房企來講有哪些市場機會？而以人為核心的新型城鎮化內容又會為房地產業帶來怎樣的機會和挑戰？

未來二三十年房地產市場仍是黃金發展期？

盡管城鎮化不能簡單歸為房地產化，但不可否認的是，房地產在城鎮化過程中仍然會起到拉動內需的作用。

隨著“京津冀一體化”及城鎮住房保障相關細則的推出，新型城鎮化進程終于邁出了實質性步伐。

近日，著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為，未來二、三十年內，房地產業仍將可能是支柱產業。

事實上，早在今年3月12日的2014觀點年度論壇上，陳淮便提出：“未來10年，中國的房地產市場仍然是全世界規模最大和增長速度最快的房地產市場。”

在他看來，城鎮化帶來的億萬人向城市的集中、集聚，正是未來10年房地產市場大力發展的主要支撐點；“對于大多數房地產業來說，城鎮化是個很好的機遇；加速解決農民工的住房問題、政府對商品房市場的干預減少等，都是隨著新型城鎮化的開展，帶給房地產業的利好因素。”

據研究機構測算，2010年第六次全國人口普查數據，全國居住在城鎮的人口為6.66億人，占總人口的49.68%，而假設人均住房面積為30平方米，那么2億人口的住房需求量將達到60億平方米。若按照此次規劃，2020年進城落戶農民將完全納入城鎮住房保障體系。那么，1億落戶人群，住房需求將達30億平方米。

不過，陳淮同時還指出，城鎮化過程中一定是伴隨著風險而推進的；面對“回歸自由”的市場，選對了，是個機遇，選錯了，將面臨淘汰；對于二三線城市來說，有三分之一，可以抓住城鎮化的機會，有三分之一需要等待下一個十年，還有三分之一，永遠長不大！

根據RET睿意德中國商業地產研究中心統計，商業地產將呈現大規模增長態勢，未來3年，中國商業物業供應將超3，700萬平方米，占現有總存量的64%。RET睿意德高級董事王玉珂認為，城鎮化進程帶來的消費市場擴大，將是未來商業地產面臨的最大發展機會。其中，三四線城市的中低端商業物業將產生大量需求。

尤其是在當前“兩會”剛剛結束宏觀經濟“觸底”階段，同策咨詢就認為，國家新型城鎮化規劃的公布，從短期內來看，意味著房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演，這將帶動2014年市場成交量從當下開始持續好轉與價格的持續回升。

業內人士分析認為，規劃發布之后，今明兩年各個城市地方版的發展規劃會逐步密集出臺。這些城市級別的發展規劃出臺對于單個城市的房地產市場影響是較為明顯的，從短期內來看，會影響一個城市熱點區域內市場需求的集中爆發，扭轉年初整個市場基本面欠佳的市場狀況，刺激市場在第二季度迅速復蘇并好轉，最終形成量價齊升的局面。

上述分析機構稱，從對于房企布局影響面來看，規劃更多的是影響品牌開發企業的布局戰略，品牌開發企業更多地會將自己的布局戰略集中在城市群城市圈的核心城市或區域，聚焦一二線城市仍然是大多數品牌開發商的不變的選擇。但是，在城市群城市圈大規劃背景下，產業轉移及同城化效應也將帶動一部分開發企業到中心城市周邊的城市進行布局投資。

因此，從中長期來看，在2020年之前，在新型城鎮化因素及城鎮化體制機制不斷完善驅動下，房地產市場基本面總體仍然是趨于健康，房地產市場在2014～2020年仍然會形成黃金發展期。

此次規劃再次提及堅持使市場在資源配置中起決定性作用，其實簡單來講，城鎮化過程中，在城市圈大規劃的前提下，產業先行的市場作用仍然是最重要的，而不是完全再靠政府的力量推動城鎮化。同時，對于城鎮化的各種行政化的措施和障礙將逐步消除，比如戶籍制度改革、房地產市場調控限購手段（首先在房價上漲壓力較小的城市）的推出。

同時，在新型城鎮化逐步推進的階段，還會強調保障房工作，通過“雙軌制”解決城鎮化后顧之憂。同時，城鎮化會推進城市群城市圈發展，這樣的過程里面，城市群城市圈的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與布局機會，這些城市的房地產市場因為供求關系相對緊張，在2014年仍將持續火熱。

新型城鎮化絕不是房地產行業的出路？

縱觀當今歐美發達國家，沒有哪個國家是將房地產業確立為“支柱產業”的。大連市委黨校教授張道航認為，從世界各國房地產發展的經驗和教訓看，凡是重視房地產的民生性質，并將房地產市場作為消費市場的，國家經濟周期波動就比較小，如德國、法國等；凡是輕視房地產的民生性質，并將房地產市場作為投資或資本市場的，國家經濟周期波動就比較大，如美國、日本等。

面對世界經濟科技發展的新趨勢，以及現代化進程中已經出現和可能遇到的問題，當代中國應當將高科技、文化、教育等“智慧產業”作為國民經濟發展的主導乃至支柱產業。張道航認為，至于房地產業，則應讓其盡早回歸到“民生產業”的定位。其實，無論是從國計還是民生的角度講，一個定位于“民生”的房地產業對于中國都至關重要，說它是“支柱產業”也不為過，但不是作為拉動GDP增長的支柱產業，而是以保障民生為宗旨、以完善住房保障為重要內容、以實現住有所居為目標的“民生型支柱產業”。

為此，有專家強調，新型城鎮化絕不是房地產行業的出路。城鎮化以實現區域的發展為目標，尤其是新型城鎮化，以推動區域的協調發展為目標，以產業導入為核心，包含產業、住宅、商業等多個部分。

蘇州市房地產行業協會副會長兼秘書長倪峻則在接受媒體采訪時強調，一直以來，人們一提到城鎮化，就會將其等同于房地產，大部分開發商也將城鎮化等同于造城。于是，2011年蘇州住宅銷售有阻礙了，部分開發商開始轉向商業，目前商鋪銷售遇到困難了，又要轉向城鎮化，房地產開發企業的這種認識是錯誤的。

他指出，李克強總理所強調的新型城鎮化，是以解決大量流動的農業人口的就近就業、居住、教育、醫療等為目的，因此，導入產業是城鎮化的核心。

新型城鎮化以產業導入為核心，住宅和商業作為滿足人們居住和消費的生活配套，是重要組成部分。

倪峻表示，產業導入是新型城鎮化的核心，滿足農業勞動力轉移人口的再就業。新型城鎮化開發的區域類型有多種，村、鎮、城市核心區邊緣的開發區，這些區域的規劃發展都屬于城鎮化。新型城鎮化的路徑要因地制宜，必須從各區域的實際出發，發展現代農業、制造業、旅游業等。房地產業為新型城鎮化提供居住和商業配套，是新型城鎮化的重要組成部分。

“以人為核心”的新型城鎮化，從規劃到實施必須要以政府為主導，開發商進入城鎮化時，必須遵循政府的規劃框架。

倪峻說，在新型城鎮化規劃出臺后，開發商不宜盲目樂觀，拿地時一定要謹慎，即使出臺了規劃，也要仔細分析區域內人口的購買能力。