人民幣貶值將重創房地產市場

易憲容

人民幣貶值可能是壓垮國內房地產市場的最后一根稻草。無論是住房市場投機投資者，還是房地產開發企業及國內銀行業，都要密切關注人民幣貶值對國內房地產市場預期的變化。

近十年來的國內住房市場價格不斷被推高，使不少地方的住房價格飚升10倍以上，遠遠超出了一般居民的購買能力，住房市場形成了一個巨大的泡沫。在這樣的情況下，住房市場泡沫的破滅勢趨必然，從而會增加住房市場崩盤的概率。即使像鄂爾多斯那樣托市，也只是把泡沫破滅的時間推后，但不能從根本上消除這種可能。

由于住房是不動產，住房市場都被分割成為無數個分散的市場，因此，住房市場泡沫破滅并非是全國性及連續的，而是個別的、分散的、不連續的。不過，這種分散性、非連續性、個別性的現象，卻對市場預期的傳遞與影響又是連續的，全國性的。最近溫州、鄂爾多斯及海南房地產的價格下跌，杭州、常州等地個別新盤半價促銷、湖北襄樊等地的開發商因資金鏈斷裂而“跑路”，這些都將對國內其他住房市場或多或少產生影響，市場規律并非由其言論所左右。

在這種情況下，開發商就有可能以降價方式來規避資金鏈斷裂的風險，這不僅會進一步強化住房價格下行的預期，而且也會導致實際住房價格水平全面下移，住房市場的周期性調整即將出現，而且將是一個十分漫長的過程。

住房市場泡沫破滅的條件或原因是什么？

一是以投機投資為主導的市場。即住房市場完全成了投資者賺錢的工具。二是以預期能否賺錢作為投機投資者是否進入這個市場的準則。如果投資者預期不能賺錢，那么這種需求立即會降到零。三是完全取決于金融市場條件。包括住房貸款利率的高低、杠桿率的大小等。

在這些條件中最為重要就是銀行的信貸杠桿?？梢哉f，國內住房市場泡沫是過度擴張的信貸條件吹大的，如果這個條件發生變化，泡沫的破滅就是必然的，雖然誰也不情愿，但這是無法改變的規律！

以前，銀行把住房按揭貸款看成是優質資產，而現在看成了風險資產。同時值得注意的是，在這種情況下，還會引起連鎖反應。一方面，會使開發商將房地產業看成是高風險行業，從而減少投資甚至從這個行業中淡出；另一方面，隨著住房市場價格的下跌，住房和土地作為抵押品的價值也會相應下跌，銀行的不良貸款就會迅速增加，甚至導致金融危機的發生。

就在國內住房市場泡沫高企之際，人民幣連續貶值，現在已跌破6.20整數關口，創近八個月新低。房地產企業從海外融資的成本迅速上升，這對資本密集型的房地產業來說猶如雪上加霜，那些負債率過高房地產企業，就有可能面臨著資金鏈斷裂的風險。

人民幣持續升值預期一旦被打破，國內居民不再進入房地產市場，或者減持手中持有的以人民幣計價的住房資產，甚至將人民幣兌換成外幣，特別是美元。這不僅對住房的需求量減少，而且住房供給也會大量增加，在這種雙重壓力下，必然會導致住房市場價格水平的下移。

特別是中國居民對住房債務承擔的是無限責任，這就更增加了中國居民持有人民幣計價資產的債務風險及恐慌心理，從而將給國內房地產市場帶來巨大的影響與沖擊。人民幣貶值可能是壓垮國內房地產市場的最后一根稻草。無論是住房市場投機投資者，還是房地產開發企業及國內銀行業，都要密切關注人民幣貶值對國內房地產市場預期的變化。