房價怎么走？

李紉秋

國家統計局在5月18日發布了4月份70個大中城市房價數據。4月份，我國70個大中城市中，僅溫州一城下降，最高漲幅為上海上漲13.6%。同時，幾座具有風向標意義的房價高企城市——北京、上海、深圳、杭州、廣州，傳來了成交量明顯下滑或者降價打折、降低首付的促銷消息。

北京市住建委公布的官方數據顯示，5月1～3日，北京二手房僅成交了31套，同比大降82%，創2009年有網簽記錄以來的歷史新低；北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%。并創下了自2008年實行五一小長假以來7年的最低值。

中國房地產學會副會長陳國強表示，過去三四月份時常出現樓市“小陽春”，今年這個時段樓市卻迎來一輪“倒春寒”。他認為，受資金監管限制等因素影響，近期國內房地產貸款規模繼續緊縮，同時購房者房貸利率優惠減少，“二季度市場情況可能更加嚴峻”。

開發商的好日子過去了

五一期間有兩個新聞特別攪動人心，一個是疑似萬科副總裁毛大慶的內部講話：《全國房地產將下行 搞不懂北京樓市 》。“毛總”在講話中主要講了幾個方面，一個是金融機構對房地產行業的貸款發放非常謹慎，一個是中央反腐對市場造成的沖擊，還有一個就是成交量和成交額的下滑，最后一個說的是庫存量開始增大。這幾個方面都導致房地產市場并不是很樂觀，除了北京以外。

另一個就是住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌提出的，房價暴跌只是一種妄想提法。他提出房地產價格和城鎮化率有關，中國現在的城鎮化率很低。另外，今年《政府工作報告》提出著重解決好“三個1億人”問題（即今年政府工作報告中提出的，促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化）。城鎮化進程中，這“三個1億人”會帶來住房的剛需。顧云昌同時還表示，今年的房地產市場進入了買方市場，加上目前信貸政策的收緊，房地產商日子不好過了。

兩篇言論雖然方向不一致，但都說出一個共識，房地產商的日子再不好過，但也一樣得有人建房子，房價不會暴跌，因為每年中國還是有幾千萬的剛性住房需求。

這次房價為何頂不住了？

與前幾年相比，當下的房地產供需格局并未發生顯著變化，但這次房價下降的風聲似乎特別響。其中最大的變化來自房地產企業的資金鏈。自2010年以來，中央嚴格限制銀行向房地產開發提供貸款，這導致房地產企業被迫從影子銀行融資，在不斷出臺限制性規定導致房地產市場凍結的情況下，過高的影子銀行融資成本使房地產企業不堪重負。這才是房地產企業被迫降價的真正原因。比如近日有消息曝出，浙江寧波奉化最大房地產企業興潤置業崩盤，19家商業銀行近24億貸款面臨不良窘境。

從全球經驗看，房地產價格極易形成泡沫，泡沫越大，就越脆弱。一旦形成負面預期，連鎖反應就會出現：其一，幾乎所有的人都承認房價太高，因此大多數人會樂于看到房價下跌（多套房持有者畢竟是社會上的少數），并推遲購房計劃；其二，過去十年房產牛市形成了驚人的炒房獲利者，拋售以保全利潤或是明智之舉；其三，黨中央氣勢如虹的反腐風暴，令腐敗官員急于脫手房產，因為房產屬于“顯性資產”。連地產界大腕王石也承認“反腐就是最大的調控”。

地方“救市”悄然開始

面對樓市衰退可能直接危及地方財政的局面，一些地方政府確有救市跡象。繼南寧、天津濱海、無錫、杭州、蕭山、寧波等地出臺新政放松限購政策后，安徽銅陵市政府官方網站貼出明文通告，宣布5月1日起購房者可獲稅收補貼優惠、放寬住房公積金貸款條件、放寬外地購房居民戶籍遷入條件等一系列政策。于是，這個全國最小地級市一夜成名。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭更將其喻為“放響‘裸奔救市第一炮”。

楊紅旭在新浪專欄中判斷，銅陵“不太可能被叫停”：“從政策環境分析，中央允許部分城市放松政策，或者說適度救市。今年《政府工作報告》中首次提出‘針對不同城市情況分類調控，也即所謂的‘分類調控、‘雙向調控：樓市熱的城市，實行緊縮式調控，樓市冷的城市，實行擴張式調控。而銅陵這類中西部的三四線城市，樓市不熱……離開了房地產，城市建設怎么辦？地方債務怎么辦？甚至連公務員的工資發放，都會遇困難！因此，從銅陵公然打響第一炮開始，我預計至年底，會有幾十個城市采取類似行動。”

對此，經濟學博士、財經評論員馬光遠分析，中國房地產轉折點已經到來，但轉折點不等于崩盤。他表示，分類調控的核心就是地方能夠根據自己城市的情況，制定符合市場和本地實際的差異化政策。地方政府的調控思路不能只是單一地松綁或者收緊，而應該全面綜合地考慮市場狀況，既要支持剛性需求購房者，也要確保市場穩定。

中央調控打算怎么辦？

在人們盼望房地產市場走向健康之際，政策的調控之手更多地用在房地產領域中的一個特殊環節上——棚戶區改造。今年的《政府工作報告》指引，將今后工作重心更多地向棚戶區改造傾斜，側重為這項民生和發展工程擔任監理角色。

原遼寧省長陳政高已確認履新中共住房和城鄉建設部黨組書記。2005年，剛剛出任遼寧省委書記的李克強在全國率先開展大規模的棚戶區改造工程，當年起歷任沈陽市長、市委書記、遼寧省省長的陳政高蕭規曹隨，至2011年底，全省累計改造棚戶區2910萬平方米，改善了70.6萬戶、211萬棚戶區居民的居住條件，也形成了“政府主導、市場運作”等特點的棚戶區改造“遼寧經驗”。

李克強通過在《求是》署名文章《關于深化經濟體制改革的若干問題》，系統闡述了他的轉型思路：“人無遠慮，必有近憂。現在回過頭看，如果不是用改革的辦法，即簡政放權、創新宏觀調控方式、著力調整結構‘三管齊下，而是采取短期刺激政策，不僅去年的結果可能會大不一樣，而且今后幾年的日子也許會更難過。靠改革創新，既解決當前突出問題，又為長遠發展奠定基礎，這是去年實踐給我們的深刻啟示。”

智谷趨勢研究中心通過微信發表《近期房價調整背后的“總理因素”》，探索此間緣由：“李克強的宏觀調控，將精力集中于盯住增長、就業和物價這幾個核心的宏觀政策目標，重視宏觀經濟政策對資金面的影響。‘李克強經濟學的核心是‘不刺激，不多發貨幣，經濟去杠桿化。多重因素之下，房地產市場的調整成為和經濟增速換擋和宏觀經濟去杠桿化相同步的經濟現象。”

而《新京報》對此預測：“推進棚戶區改造一方面可以令房地產市場保持在理性區間運行，同時，又能給相關行業提供溫和動力，起到經濟‘微刺激的短期目的。”

（責編：孫展）endprint