長沙市住宅地價空間分布研究

何芯暢等

摘要： 本文根據(jù)長沙市市區(qū)2008年-2012年的土地交易資料，結(jié)合近年來長沙市住宅土地的具體出讓情況，采用GIS空間分析方法，得到地價等值線圖，并結(jié)合地價相關(guān)理論知識，分析了長沙市市區(qū)住宅地價的空間分布特征及其影響因素。研究表明：（1）住宅地價空間分布具有一定的連續(xù)性和變異性；（2）距商業(yè)中心的遠(yuǎn)近對住宅地價的空間分布有重要的影響；（3）住宅用地對居住環(huán)境質(zhì)量要求較高。

Abstract： Based on the land transaction data in Changsha from 2008 to 2012 and combined with recent specific sell circumstances of residential land in Changsha City， this paper uses GIS spatial analysis method to obtain land price contours， as well as analyzes the spatial distribution characteristic and influencing factors of urban residentialland combined with related land price theoretical knowledge. Studies have shown that： （1） the spatial distribution of residential land has certain continuity and variability； （2）the distance from the commercial center of the spatial distribution has a significant impact on residential land prices； （3） residential land requires a higher quality of the living environment.

關(guān)鍵詞： 城市地價；空間分布特征；地價影響因素；長沙市

Key words： urban land price；spatial distribution characteristic；influencing factors of land price；Changsha City

中圖分類號：F293.2；F726.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）14-0001-03

0 引言

“人多地少”是我國的基本國情，城市土地作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本資料，不僅關(guān)系到城市化發(fā)展的質(zhì)量，還關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)和價格機(jī)制的不斷完善，地價作為國家宏觀調(diào)控的土地的主要手段，發(fā)揮著舉足輕重的作用。因此，對城市住宅地價的空間分布及其影響因素進(jìn)行分析和研究，有利于強(qiáng)化城市地價管理，規(guī)范我國城市土地市場的正常運(yùn)行，引導(dǎo)城市土地資源的合理配置，促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

1 研究數(shù)據(jù)來源及方法

1.1 研究數(shù)據(jù)來源 本次研究范圍主要包括長沙市主城區(qū)，即：芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)等五區(qū)。長沙市主城區(qū)是長沙市目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)，也是長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展較早、發(fā)育比較成熟、能夠代表長沙市房地產(chǎn)市場的整體情況。以此區(qū)域作為本文研究住宅地價的空間分布特征及其影響因素的范圍，有利于本文結(jié)論的客觀性、科學(xué)性和代表性。

本文采集的樣點(diǎn)是長沙市國土資源局網(wǎng)站和中國土地市場網(wǎng)站公布的長沙市市區(qū)2008-2012年的住宅土地交易地價資料，得到108個住宅土地交易有效樣點(diǎn)。

1.2 研究方法 由于樣點(diǎn)地價數(shù)據(jù)為2008年至2012年的交易案例數(shù)據(jù)，為使得地價數(shù)據(jù)具有可比性，就需要對長沙市市區(qū)地價的內(nèi)涵進(jìn)行統(tǒng)一。根據(jù)成交地塊的地理位置，將地價樣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)在長沙市地圖上，并通過屬性掛接將修正后的地價信息鏈接到每個樣點(diǎn)上，生成地價空間樣點(diǎn)圖。在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用GIS空間分析方法對所得數(shù)據(jù)進(jìn)行空間分析，生成地價等值線圖。

2 長沙市住宅地價空間分布特征

本文在Mapgis平臺上生成住宅地價樣點(diǎn)分布圖，再利用克里格（Kriging）插值法對住宅地價的空間分布規(guī)律進(jìn)行分析。插值分析是空間分析的核心功能，其基本思路是對已知樣點(diǎn)數(shù)據(jù)擬合一個空間結(jié)構(gòu)模型，通過其模型進(jìn)行量化分析，從而對某一區(qū)域內(nèi)的未知點(diǎn)進(jìn)行估計(jì)?？死锔癫逯捣ㄊ抢迷紭狱c(diǎn)數(shù)據(jù)和半方差函數(shù)模型，對未采樣點(diǎn)的區(qū)域化變量進(jìn)行最優(yōu)無偏估值?？死锔癫逯捣椒ㄓ糜诘貎r插值，既可反映出地價空間分布的整體規(guī)律和變異特征，又能降低樣點(diǎn)地價的評估誤差[1]。因此本文采用GIS空間分析技術(shù)中普通克里格法，以長沙市市區(qū)住宅地價為研究對象，利用土地市場交易資料，通過數(shù)據(jù)的處理和分析

2.1 長沙市市區(qū)住宅地價呈現(xiàn)一定的圈層式結(jié)構(gòu) 由圖1可以看出，在長沙市中心城區(qū)地價等值線較密且均勻分布，地價較高，而在外圍地價等值線疏密不均，地價比較低，這表明住宅地價呈現(xiàn)圈層結(jié)構(gòu)由中心向四周遞減，區(qū)位對住宅地價的影響較大。此外，在市中心外也呈現(xiàn)一些次級高峰，比如東塘、雨花亭、火車站等地區(qū)。

2.2 長沙市住宅地價空間差異明顯 近年來，由于長沙市中心市區(qū)日趨飽和，住宅用地逐漸向周邊地區(qū)擴(kuò)散，因此中心市區(qū)由中心向四周的地價梯度變化較大，地價衰減較快；而市區(qū)外圍的地價梯度變化較小，地價衰減較慢[2]。此外，從圖1可以看出，各個市轄區(qū)的住宅地價的均價按從高到低的順序?yàn)椋很饺貐^(qū)>天心區(qū)>開福區(qū)>雨花區(qū)>岳麓區(qū)，這也充分說明了發(fā)展越早越成熟的區(qū)域住宅地價越高。

2.3 長沙市住宅地價空間分布存在區(qū)域差異性 由圖1可知，從整體上看，河?xùn)|地區(qū)的住宅地價要明顯高于河西的價格。這主要是因?yàn)楹訓(xùn)|是整個長沙市區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)中心，屬于主城區(qū)，并且這些地區(qū)發(fā)展較早較成熟，對土地的需求量大，所以地價相對較高；而河西是文化中心，雖然近幾年來，河西在大學(xué)城、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及大河西先導(dǎo)區(qū)的前期打造階段的帶動下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，但也不能動搖河?xùn)|作為整個長沙市中心的地位，因此地價相對偏低。endprint

2.4 長沙市住宅地價分布呈現(xiàn)“一個中心，多個次中心”格局 住宅地價高值圈層集中在五一廣場，但相對于商業(yè)地價的分布情況，住宅地價高值區(qū)集聚程度相對較低一些，還有一些次中心市區(qū)，比如火車站、東塘等發(fā)展較為成熟的次中心，但均分布在河?xùn)|，這也充分表明長沙市河?xùn)|地區(qū)的住宅發(fā)育成熟度明顯高于河西。不過自2008年長沙市成立大河西先導(dǎo)區(qū)后，河西的住宅用地需求量不斷增大，其地價也在不斷上升，同時河西地區(qū)有岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、高校眾多，良好的自然環(huán)境、人文環(huán)境以及較完善的公共配套設(shè)施，自然會成為很多居民選擇居住的重要因素，這促使著河西地區(qū)逐漸形成住宅地價次中心。

3 長沙市住宅地價空間分布的影響因素

3.1 交通便捷程度 交通便捷程度包括道路通達(dá)度和公交便捷度，交通便捷程度預(yù)示著空間地域上人們出行的可達(dá)性程度[3]。便捷的交通給居民的生活環(huán)境和質(zhì)量帶來巨大方便，這也往往成為人們選擇住宅物業(yè)的重要因素之一。長沙市軌道交通的建設(shè)，大大地帶動了沿線住宅地價的上漲，在主城區(qū)外圍地鐵沿線，住宅地價明顯高于同心圈層的其他樓盤，地鐵口的住宅地價也明顯高于其它地方。

3.2 居住環(huán)境 居住環(huán)境是影響住宅地價最重要的因素，環(huán)境的好壞影響著人們的購買行為。傳統(tǒng)的城市中心區(qū)具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，距離商業(yè)中心也比較近，因此吸引了眾多的房地產(chǎn)投資。然而市中心擁堵的交通、汽車尾氣和噪音等嚴(yán)重影響著居住的生活質(zhì)量，這些方面導(dǎo)致住宅地價變化幅度很大[4]。反過來，良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境對提升住宅價格的作用就顯得舉足輕重。長沙市大學(xué)城、岳麓山風(fēng)景區(qū)、湘江沿江風(fēng)光帶等區(qū)域有較好的人文環(huán)境和自然環(huán)境，有利于居住，使得住宅地價較高。

3.3 商服繁華度 商服繁華度最典型的代表就是城市商圈，這里集中了大量的人流、物質(zhì)流和資本流，是城市中第三產(chǎn)業(yè)最集中、最發(fā)達(dá)的區(qū)域。同時生活服務(wù)設(shè)施齊全，道路通達(dá)度和公交便捷度非常高，對企業(yè)單位和居民都會產(chǎn)生巨大的吸引力，并影響房地產(chǎn)的收益和利潤。沙市市區(qū)五一廣場、東塘等商服繁華度較高的區(qū)域，住宅地價均較高，這表明長沙市住宅地價受商服繁華度的影響也較大。

3.4 基礎(chǔ)設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施主要有供排水、供電、供氣、大學(xué)、中小學(xué)、醫(yī)院、公園等設(shè)施，這些基礎(chǔ)設(shè)施對居民的生活提供了很大的方便，因此住宅地價對于這些功能多樣性集中的高密地區(qū)表現(xiàn)出較為敏感的增值反應(yīng)[5]。長沙市大學(xué)城、岳麓山風(fēng)景區(qū)、五一廣場、黃興南路步行街等地都是基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的區(qū)域，相對來說這些區(qū)域是居民選擇居住的重要原因。

3.5 人口因素 作為社會經(jīng)濟(jì)活動的主體，人口密度是住宅地價空間分布的主要影響因素。一般情況下，人口密度越大，住宅地價越高；反之，地價越低。但是，由于人口密度過大可能會造成住房緊張、交通擁堵、社會治安差等狀況，也是居民選擇住房需要考慮的重要因素之一。根據(jù)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)可知，在現(xiàn)今長沙市城區(qū)發(fā)展階段，住宅地價與人口密集程度呈正相關(guān)性，人口越密集，住宅地價越高。

4 結(jié)論及政策建議

4.1 結(jié)論

4.1.1 長沙市區(qū)市區(qū)住宅地價在空間上存在一定的分布特征 總體上，長沙市住宅地價的分布在空間上既有連續(xù)性，也存在一定的變異性。住宅地價的高值區(qū)集聚在市中心附近，然后逐漸向城市外圍遞減，并且在市中心向四周的地價梯度變化較大，而市區(qū)外圍的地價梯度變化較小。

4.1.2 距商業(yè)中心的遠(yuǎn)近對住宅地價的空間分布具有重要影響 長沙市中心的商業(yè)較為發(fā)達(dá)，對于這種人流物流集中的地方，對住宅用地也有較大需求，也吸引了很多房地產(chǎn)開發(fā)商來該區(qū)域投資，因此住宅地價較高，隨著離商業(yè)中心的距離越來越遠(yuǎn)，住宅地價逐漸降低。

4.1.3 居住環(huán)境對住宅地價的空間分布具有重要的影響作用 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，居住環(huán)境成為人們選擇住宅的一個重要因素。因此雖然目前高值區(qū)仍在河?xùn)|的城市中心，但隨著城市周邊地區(qū)的不斷發(fā)展，住宅地價有日益攀升的特征。

4.2 政策建議

4.2.1 保證適量土地供給 本文的研究結(jié)果表明，在土地供給較為緊張的芙蓉區(qū)，地價較高。為了保證城市的可持續(xù)發(fā)展，特別是城市化進(jìn)程中人口增長帶來的壓力，要保證土地適量供給，以免城市住宅地價上漲過快，導(dǎo)致人們生活壓力增大。

4.2.2 加快城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè) 本文研究結(jié)論表明，河西地區(qū)雖然在環(huán)境質(zhì)量、空間景觀、房屋價格等方面具有明顯優(yōu)勢，但由于配套設(shè)施不完備，使得地價偏低，降低了土地收益。因此，加快城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，有利于長沙市的和諧發(fā)展。

4.2.3 加快市區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)的改造 長沙市區(qū)的空間結(jié)構(gòu)已經(jīng)明顯不適應(yīng)快速城市化的發(fā)展，特別是過江的交通成本嚴(yán)重影響著河西的住宅地價。因此，要實(shí)現(xiàn)城市土地經(jīng)營的最優(yōu)化，不僅要加快軌道交通、過江隧道等重大交通設(shè)施的建設(shè)，還要對原有城市交通網(wǎng)絡(luò)的相關(guān)設(shè)施（如停車設(shè)施）進(jìn)行改造，以形成市區(qū)內(nèi)較為平衡的交通便捷度。

參考文獻(xiàn)：

[1]李萍.長沙市主城區(qū)城市土地集約利用與地價的空間關(guān)聯(lián)研究[D].四川：四川農(nóng)業(yè)大學(xué)，2011：30.

[2]曹天邦，黃克龍，李劍波等.南京市主城區(qū)住宅地價的時空演變[J].地理研究，2012，31（6）：1029-1038.

[3]朱春龍.武漢市住宅價格時空演變特征及其影響因素研究[D].武漢：華中農(nóng)業(yè)大學(xué)，2010：66.

[4]丁雪瑩，洪燦，熊孜等.基于GIS的長沙市商品住宅價格空間格局及影響因素分析[J].熱帶地理，2012，32（4）：423-428，436.

[5]李志，周生路，張紅富等.基于GWR模型的南京市住宅地價影響因素及其邊際價格作用研究[J].中國土地科學(xué)，2009，23（10）：20-25.endprint

2.4 長沙市住宅地價分布呈現(xiàn)“一個中心，多個次中心”格局 住宅地價高值圈層集中在五一廣場，但相對于商業(yè)地價的分布情況，住宅地價高值區(qū)集聚程度相對較低一些，還有一些次中心市區(qū)，比如火車站、東塘等發(fā)展較為成熟的次中心，但均分布在河?xùn)|，這也充分表明長沙市河?xùn)|地區(qū)的住宅發(fā)育成熟度明顯高于河西。不過自2008年長沙市成立大河西先導(dǎo)區(qū)后，河西的住宅用地需求量不斷增大，其地價也在不斷上升，同時河西地區(qū)有岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、高校眾多，良好的自然環(huán)境、人文環(huán)境以及較完善的公共配套設(shè)施，自然會成為很多居民選擇居住的重要因素，這促使著河西地區(qū)逐漸形成住宅地價次中心。

3 長沙市住宅地價空間分布的影響因素

3.1 交通便捷程度 交通便捷程度包括道路通達(dá)度和公交便捷度，交通便捷程度預(yù)示著空間地域上人們出行的可達(dá)性程度[3]。便捷的交通給居民的生活環(huán)境和質(zhì)量帶來巨大方便，這也往往成為人們選擇住宅物業(yè)的重要因素之一。長沙市軌道交通的建設(shè)，大大地帶動了沿線住宅地價的上漲，在主城區(qū)外圍地鐵沿線，住宅地價明顯高于同心圈層的其他樓盤，地鐵口的住宅地價也明顯高于其它地方。

3.2 居住環(huán)境 居住環(huán)境是影響住宅地價最重要的因素，環(huán)境的好壞影響著人們的購買行為。傳統(tǒng)的城市中心區(qū)具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，距離商業(yè)中心也比較近，因此吸引了眾多的房地產(chǎn)投資。然而市中心擁堵的交通、汽車尾氣和噪音等嚴(yán)重影響著居住的生活質(zhì)量，這些方面導(dǎo)致住宅地價變化幅度很大[4]。反過來，良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境對提升住宅價格的作用就顯得舉足輕重。長沙市大學(xué)城、岳麓山風(fēng)景區(qū)、湘江沿江風(fēng)光帶等區(qū)域有較好的人文環(huán)境和自然環(huán)境，有利于居住，使得住宅地價較高。

3.3 商服繁華度 商服繁華度最典型的代表就是城市商圈，這里集中了大量的人流、物質(zhì)流和資本流，是城市中第三產(chǎn)業(yè)最集中、最發(fā)達(dá)的區(qū)域。同時生活服務(wù)設(shè)施齊全，道路通達(dá)度和公交便捷度非常高，對企業(yè)單位和居民都會產(chǎn)生巨大的吸引力，并影響房地產(chǎn)的收益和利潤。沙市市區(qū)五一廣場、東塘等商服繁華度較高的區(qū)域，住宅地價均較高，這表明長沙市住宅地價受商服繁華度的影響也較大。

3.4 基礎(chǔ)設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施主要有供排水、供電、供氣、大學(xué)、中小學(xué)、醫(yī)院、公園等設(shè)施，這些基礎(chǔ)設(shè)施對居民的生活提供了很大的方便，因此住宅地價對于這些功能多樣性集中的高密地區(qū)表現(xiàn)出較為敏感的增值反應(yīng)[5]。長沙市大學(xué)城、岳麓山風(fēng)景區(qū)、五一廣場、黃興南路步行街等地都是基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的區(qū)域，相對來說這些區(qū)域是居民選擇居住的重要原因。

3.5 人口因素 作為社會經(jīng)濟(jì)活動的主體，人口密度是住宅地價空間分布的主要影響因素。一般情況下，人口密度越大，住宅地價越高；反之，地價越低。但是，由于人口密度過大可能會造成住房緊張、交通擁堵、社會治安差等狀況，也是居民選擇住房需要考慮的重要因素之一。根據(jù)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)可知，在現(xiàn)今長沙市城區(qū)發(fā)展階段，住宅地價與人口密集程度呈正相關(guān)性，人口越密集，住宅地價越高。

4 結(jié)論及政策建議

4.1 結(jié)論

4.1.1 長沙市區(qū)市區(qū)住宅地價在空間上存在一定的分布特征 總體上，長沙市住宅地價的分布在空間上既有連續(xù)性，也存在一定的變異性。住宅地價的高值區(qū)集聚在市中心附近，然后逐漸向城市外圍遞減，并且在市中心向四周的地價梯度變化較大，而市區(qū)外圍的地價梯度變化較小。

4.1.2 距商業(yè)中心的遠(yuǎn)近對住宅地價的空間分布具有重要影響 長沙市中心的商業(yè)較為發(fā)達(dá)，對于這種人流物流集中的地方，對住宅用地也有較大需求，也吸引了很多房地產(chǎn)開發(fā)商來該區(qū)域投資，因此住宅地價較高，隨著離商業(yè)中心的距離越來越遠(yuǎn)，住宅地價逐漸降低。

4.1.3 居住環(huán)境對住宅地價的空間分布具有重要的影響作用 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，居住環(huán)境成為人們選擇住宅的一個重要因素。因此雖然目前高值區(qū)仍在河?xùn)|的城市中心，但隨著城市周邊地區(qū)的不斷發(fā)展，住宅地價有日益攀升的特征。

4.2 政策建議

4.2.1 保證適量土地供給 本文的研究結(jié)果表明，在土地供給較為緊張的芙蓉區(qū)，地價較高。為了保證城市的可持續(xù)發(fā)展，特別是城市化進(jìn)程中人口增長帶來的壓力，要保證土地適量供給，以免城市住宅地價上漲過快，導(dǎo)致人們生活壓力增大。

4.2.2 加快城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè) 本文研究結(jié)論表明，河西地區(qū)雖然在環(huán)境質(zhì)量、空間景觀、房屋價格等方面具有明顯優(yōu)勢，但由于配套設(shè)施不完備，使得地價偏低，降低了土地收益。因此，加快城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，有利于長沙市的和諧發(fā)展。

4.2.3 加快市區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)的改造 長沙市區(qū)的空間結(jié)構(gòu)已經(jīng)明顯不適應(yīng)快速城市化的發(fā)展，特別是過江的交通成本嚴(yán)重影響著河西的住宅地價。因此，要實(shí)現(xiàn)城市土地經(jīng)營的最優(yōu)化，不僅要加快軌道交通、過江隧道等重大交通設(shè)施的建設(shè)，還要對原有城市交通網(wǎng)絡(luò)的相關(guān)設(shè)施（如停車設(shè)施）進(jìn)行改造，以形成市區(qū)內(nèi)較為平衡的交通便捷度。

參考文獻(xiàn)：

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[2]曹天邦，黃克龍，李劍波等.南京市主城區(qū)住宅地價的時空演變[J].地理研究，2012，31（6）：1029-1038.

[3]朱春龍.武漢市住宅價格時空演變特征及其影響因素研究[D].武漢：華中農(nóng)業(yè)大學(xué)，2010：66.

[4]丁雪瑩，洪燦，熊孜等.基于GIS的長沙市商品住宅價格空間格局及影響因素分析[J].熱帶地理，2012，32（4）：423-428，436.

[5]李志，周生路，張紅富等.基于GWR模型的南京市住宅地價影響因素及其邊際價格作用研究[J].中國土地科學(xué)，2009，23（10）：20-25.endprint

2.4 長沙市住宅地價分布呈現(xiàn)“一個中心，多個次中心”格局 住宅地價高值圈層集中在五一廣場，但相對于商業(yè)地價的分布情況，住宅地價高值區(qū)集聚程度相對較低一些，還有一些次中心市區(qū)，比如火車站、東塘等發(fā)展較為成熟的次中心，但均分布在河?xùn)|，這也充分表明長沙市河?xùn)|地區(qū)的住宅發(fā)育成熟度明顯高于河西。不過自2008年長沙市成立大河西先導(dǎo)區(qū)后，河西的住宅用地需求量不斷增大，其地價也在不斷上升，同時河西地區(qū)有岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、高校眾多，良好的自然環(huán)境、人文環(huán)境以及較完善的公共配套設(shè)施，自然會成為很多居民選擇居住的重要因素，這促使著河西地區(qū)逐漸形成住宅地價次中心。

3 長沙市住宅地價空間分布的影響因素

3.1 交通便捷程度 交通便捷程度包括道路通達(dá)度和公交便捷度，交通便捷程度預(yù)示著空間地域上人們出行的可達(dá)性程度[3]。便捷的交通給居民的生活環(huán)境和質(zhì)量帶來巨大方便，這也往往成為人們選擇住宅物業(yè)的重要因素之一。長沙市軌道交通的建設(shè)，大大地帶動了沿線住宅地價的上漲，在主城區(qū)外圍地鐵沿線，住宅地價明顯高于同心圈層的其他樓盤，地鐵口的住宅地價也明顯高于其它地方。

3.2 居住環(huán)境 居住環(huán)境是影響住宅地價最重要的因素，環(huán)境的好壞影響著人們的購買行為。傳統(tǒng)的城市中心區(qū)具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，距離商業(yè)中心也比較近，因此吸引了眾多的房地產(chǎn)投資。然而市中心擁堵的交通、汽車尾氣和噪音等嚴(yán)重影響著居住的生活質(zhì)量，這些方面導(dǎo)致住宅地價變化幅度很大[4]。反過來，良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境對提升住宅價格的作用就顯得舉足輕重。長沙市大學(xué)城、岳麓山風(fēng)景區(qū)、湘江沿江風(fēng)光帶等區(qū)域有較好的人文環(huán)境和自然環(huán)境，有利于居住，使得住宅地價較高。

3.3 商服繁華度 商服繁華度最典型的代表就是城市商圈，這里集中了大量的人流、物質(zhì)流和資本流，是城市中第三產(chǎn)業(yè)最集中、最發(fā)達(dá)的區(qū)域。同時生活服務(wù)設(shè)施齊全，道路通達(dá)度和公交便捷度非常高，對企業(yè)單位和居民都會產(chǎn)生巨大的吸引力，并影響房地產(chǎn)的收益和利潤。沙市市區(qū)五一廣場、東塘等商服繁華度較高的區(qū)域，住宅地價均較高，這表明長沙市住宅地價受商服繁華度的影響也較大。

3.4 基礎(chǔ)設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施主要有供排水、供電、供氣、大學(xué)、中小學(xué)、醫(yī)院、公園等設(shè)施，這些基礎(chǔ)設(shè)施對居民的生活提供了很大的方便，因此住宅地價對于這些功能多樣性集中的高密地區(qū)表現(xiàn)出較為敏感的增值反應(yīng)[5]。長沙市大學(xué)城、岳麓山風(fēng)景區(qū)、五一廣場、黃興南路步行街等地都是基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的區(qū)域，相對來說這些區(qū)域是居民選擇居住的重要原因。

3.5 人口因素 作為社會經(jīng)濟(jì)活動的主體，人口密度是住宅地價空間分布的主要影響因素。一般情況下，人口密度越大，住宅地價越高；反之，地價越低。但是，由于人口密度過大可能會造成住房緊張、交通擁堵、社會治安差等狀況，也是居民選擇住房需要考慮的重要因素之一。根據(jù)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)可知，在現(xiàn)今長沙市城區(qū)發(fā)展階段，住宅地價與人口密集程度呈正相關(guān)性，人口越密集，住宅地價越高。

4 結(jié)論及政策建議

4.1 結(jié)論

4.1.1 長沙市區(qū)市區(qū)住宅地價在空間上存在一定的分布特征 總體上，長沙市住宅地價的分布在空間上既有連續(xù)性，也存在一定的變異性。住宅地價的高值區(qū)集聚在市中心附近，然后逐漸向城市外圍遞減，并且在市中心向四周的地價梯度變化較大，而市區(qū)外圍的地價梯度變化較小。

4.1.2 距商業(yè)中心的遠(yuǎn)近對住宅地價的空間分布具有重要影響 長沙市中心的商業(yè)較為發(fā)達(dá)，對于這種人流物流集中的地方，對住宅用地也有較大需求，也吸引了很多房地產(chǎn)開發(fā)商來該區(qū)域投資，因此住宅地價較高，隨著離商業(yè)中心的距離越來越遠(yuǎn)，住宅地價逐漸降低。

4.1.3 居住環(huán)境對住宅地價的空間分布具有重要的影響作用 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，居住環(huán)境成為人們選擇住宅的一個重要因素。因此雖然目前高值區(qū)仍在河?xùn)|的城市中心，但隨著城市周邊地區(qū)的不斷發(fā)展，住宅地價有日益攀升的特征。

4.2 政策建議

4.2.1 保證適量土地供給 本文的研究結(jié)果表明，在土地供給較為緊張的芙蓉區(qū)，地價較高。為了保證城市的可持續(xù)發(fā)展，特別是城市化進(jìn)程中人口增長帶來的壓力，要保證土地適量供給，以免城市住宅地價上漲過快，導(dǎo)致人們生活壓力增大。

4.2.2 加快城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè) 本文研究結(jié)論表明，河西地區(qū)雖然在環(huán)境質(zhì)量、空間景觀、房屋價格等方面具有明顯優(yōu)勢，但由于配套設(shè)施不完備，使得地價偏低，降低了土地收益。因此，加快城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，有利于長沙市的和諧發(fā)展。

4.2.3 加快市區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)的改造 長沙市區(qū)的空間結(jié)構(gòu)已經(jīng)明顯不適應(yīng)快速城市化的發(fā)展，特別是過江的交通成本嚴(yán)重影響著河西的住宅地價。因此，要實(shí)現(xiàn)城市土地經(jīng)營的最優(yōu)化，不僅要加快軌道交通、過江隧道等重大交通設(shè)施的建設(shè)，還要對原有城市交通網(wǎng)絡(luò)的相關(guān)設(shè)施（如停車設(shè)施）進(jìn)行改造，以形成市區(qū)內(nèi)較為平衡的交通便捷度。

參考文獻(xiàn)：

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