把脈 論道 契機

北京樓市調控政策會有變化嗎？市場會變好還是走低？日前，在北京樓市如何迎接“2014下半場”高峰論壇上，北京市房地產協會秘書長陳志、世聯地產北京董事總經理劉春巖、經濟觀察報藍籌地產主編呂尚春、北京晨報房產主編王麗婭以及北京天恒樂活城置業有限公司總經理周興，圍繞上述問題進行了探討和判斷。

論壇上，專家們認為下半年北京樓市首次改善和再次改善的項目會好些，此外自住型商品房的客戶會有一部分逐漸回流至商品房市場。而從目前形勢來看，只要剛需項目能夠精確匹配客戶需求，銷量仍有保證。天恒·樂活城項目因為具有區位優勢和良好的產品指標，5月底入市首日認購超過3億元，6月在北京市商品房銷量排名第八，充分印證了在目前市場分化的格局下，對客戶需求的精準把握是取得良好業績的保證。

北京樓市如何迎接“2014下半場”高峰論壇專家觀點實錄：

不擔心北京房地產市場——陳志 北京市房地產協會秘書長

有幾個定性的觀點。首先，今年的供應大于成交，這是比較明顯的特征。大家一直關注單價每平方米4萬元以上的項目預售許可是不是放開了，這也是適當地突破了過去一些價格管控的具體表現。從供應和成交之間的比例關系來說，今年的供應是近年來較大的。

其次，從實際成交量來說，現在確確實實成交量萎靡，今年確實會是近年來最低的。

再者，今年上半年還有一個比較明顯的特征，就是平均價格跟過去比處在一個高位。分析原因主要有三個：第一，現實的供應結構當中高價占比多，中低價少，成交也少，因此顯得高價的中段或者偏高一點的成交量在那兒擺著，所以也會帶動均價上去；第二，高價盤或者說高端的產品雖然套數占比非常低，但是它的面積可能頂普通商品房兩套或者三套的面積，價格是普通住宅的好幾倍，對價格的帶動性因素會很強；第三，改善型需求增加明顯，現在成交多落在高價位區間。

從大的角度上看，今年北京市政府不會過度地調整，大家都在呼吁放松這兒放松那兒，我個人判斷這些調整不會有。如果北京市政府在今年這樣的態勢下再做出一個調控，我倒認為給了一個反向的信號——我們的市場可能要完蛋。一旦出現放松之類的調控，可能這里頭就會出現風險。

我們有兩個觀察點需要去看：第一，7月中下旬國務院對市場判斷的會議，闡明中央如何看待上半年的中國經濟，我們對下半年的判斷會很清楚。我們現在看到的，CPI肯定是穩的，需求沒有，所以價格下來了。第二，工業似乎并不是特別好，出口也沒有，消費不活躍，投資也不是特別好，我覺得市場應該是看淡的。

央行定向降準含了三層意思：定量、定向、定時。這是中央的手段，也是希望微刺激，但銀行的改革還沒有到一定要救房地產的時候，我認為流動性是夠的。下半年的市場還不太好判斷。就北京而言，我們不擔心市場，實際上開發商也不是特別悲觀，大家現在手里頭還有錢。

自住商品房購房者會回流到商品房市場——劉春巖 世聯地產北京董事總經理

根據建委網上的統計數據，1～6月份北京的商品住宅成交套數31737套，屬于網簽的量，這個數據同比大概下降46%，能夠反映在目前市場的狀況。從今年春節以后，供應逐漸走高。一是因為去年開發商拿地比較多，在業內比較推崇高周轉的模式財務成本較高，開發商都希望快速入市。二是供應的類別相當集中，幾大熱點片區，包括房山、大興、通州、昌平，甚至包括石景山，85～95平方米是一個明顯的供應集中段。這個范圍的購房者以剛需首置為主，在自住商品房出來后，購房者申請、搖號，都在觀望、等著中簽。于是商品房市場上購房者上門量明顯減少，重復上門的比例高了，成交周期拉長了。因此，北京上半年的剛需首置項目面臨客戶量不足的情況。改善型購房的比例占的成交比例在上漲，從供應結構和成交結構來看，首次改善型和再次改善型的項目產品相對來說比較穩定，整個市場的成交量跌了將近一半，而首次置業項目跌得比一半要多，改善型項目則相對好很多。

世聯有一款家庭云貸服務的金融產品，哪怕我們提供優惠的利率，首次置業人群也基本上不會選用這樣的產品，他們擔心自己的還款問題。但是改善型需求人群就不一樣，他們會把這個作為一個過橋資金，絕對要選一個好時機，把房子買了。

實際上我們從市場判斷，首次改善和再次改善的項目會好些。另外，我認為自住型商品房的一部分客戶會回流到商品房市場當中。

產品定位精準是最重要的——周興 北京天恒樂活城置業有限公司總經理

我認為兩個學術性的數字很有意義：第一個是論證房價和地價的關系，有30%的相關度；第二個是貨幣供應量和房價的關系，有80%的相關度。為什么突然之間大家都去觀望呢？很多說法都是從信心的角度出發，但我認為其實背后是與金融相關的問題。為什么剛需產品市場表現不一樣？主要就是銀根的問題。錢的問題對誰的打擊更大？對首置的人打擊更大。一些項目為什么可以用零首付、低首付就能夠在市場上解決部分問題，主要就是大量購房者是因為銀行收緊銀根買不起房。但是改善型需求的購房者受影響較小，因為這部分人對銀行的依賴程度較低，或者說融資的手段和方式更多，所以這個問題與金融相關。

此外，購房者的心態也很重要。相對于首次置業的購房者，改善型的購房者獲取信息的能力和渠道更充分，而且基本上都有多次買房的經歷，對市場的理解較為成熟，不會一有風吹草動就跟著動，有相對獨立的判斷。而且房子一定有資產屬性，也有投資屬性，這是改變不了的，買房這個事情本身是一個長期決策，結構是長期的。而改善型的購房者把房產當作一種資產配置，不僅僅滿足它的使用功能，還當作資產配置的方式。

天恒·樂活城產品線比較長，還推出了81平方米二居、88平方米三居的精品小戶型，也有129平方米的戶型。這次開盤的結構里面全是真實的數據，我們實際上90平方米以下的銷售率和90平方米以上的是差距很大的。客觀地講，我們90平方米以上的銷售率到了70%左右，90平方米以下的不到40%，所以天恒·樂活城的購房者中改善型需求的人多一些。

現在市場就是你不是我的菜，我也不讓你吃，定位精準是最重要的。天恒·樂活城的熱銷和地塊的先天稟賦有關系，首先是容積率比較低，不管是剛需也好、改善也好，本身樓盤是這樣的。我們通過產品的選擇來解決這個問題。選擇了高端的客戶群，受金融的影響也會小一些。