房地產造價管理的可視化探析

（北京建筑大學，北京 100000）

房地產造價管理的可視化探析

劉 兵

（北京建筑大學，北京 100000）

房地產造價管理貫穿于整個項目的開發建設之中，整個造價管理過程從項目的投資決策階段開始，經過了項目設計階段、項目招標階段、項目施工階段、項目竣工驗收結算階段，到最后的房地產銷售階段，貫穿始終。那么在房地產造價管理中，為了實現項目成本的合理準確預測，達到可視化管理的目的，對于整個項目的造價管理就就顯得尤為重要了。

房地產開發；造價管理；可視化；探析

房地產項目工程的建設涵蓋了前期投資、中期建設以及后期生產經營這三個項目生成的重要階段，在這三個階段內，又可以分化為多個具體的項目操作環節。從房地產行業的慣性來看，一個房地產項目工程從起初的設計理念的提出，到項目最終被使用，其中需要經歷企業的可行性研究、決策和施工方案的甄選以及最終的驗收，包含了許多復雜繁瑣的操作過程，所以對房地產項目的整體的造價管理，必須掌握有可以識別整個房地產工程的過程的可視化的管理手段。本文對于房地產造價管理的可視化主要從整個項目的成本預測與現金流的管理出發。

一、房地產造價管理中存在的問題

如前文所述，房地產項目工程中含有多個階段，其中又有多個環節，所以在把控房地產造價的管理上，個別簡單環節完全可以依靠簡單的人力達到目的，而作為貫穿整個房地產項目中的三項，即進度款的支付、材料認價以及工程簽證，這三者在房地產項目工程中歷時長、涉及廣并且存在有較大的工作難度，所以，試從這三者出發，完成對房地產造價的可視化管理。

（一）進度款

房地產項目工程中，月進度款作為保證項目工程運行的資金要素，對月進度款的預測是房地產企業所必須要做的，以日常預算過程為例，首先由項目施工單位提交本月的具體進度表，經過工程部對照實際內容審核施工單位提交的月進度表，然后遞交于房地產企業相關的財務人員進行預算書的編制，最后完成進度款的審批表。

但是在具體的實施過程中，由于施工方在工程的完結上，并不是一板一眼的遵循預算書來走，總歸會出現施工方完成節點與預算書不同的狀況，此時預算人員就不能再依靠原先的預算書，而是要重新對項目工程量進行計算，可是

在房地產項目工程建設階段中不止包含有一個施工方，而是多個施工方的共同協作，每個施工方負責的內容也不盡相同，如此造成企業對項目工程的預算存在大量的重復計算，浪費了預算人員大量的時間和精力。此外，由于施工方與項目所屬企業的交流上的問題，房地產企業財務部不能根據每月具體的施工量做出預判，導致在資金的準備上不能合理按期到位，甚至會對工程造成拖延，而且不能對資金做出合理預判，非常不利于房地產企業對于自身現金流的合理配置，拖延到企業另外的工程。

（二）工程簽證

房地產項目工程的建設需要各種各樣的簽證，才能夠保證項目的合理進行，在日常的房地產項目工程中，經常會出現各種需要變更簽證的需要，例如，因為設計圖紙不夠完善、客戶群意見的反饋、項目市場的變更、現場施工情況的改變等。簽證的變更程序一般來說，首先由施工單位提出需要簽證表單，再經由工程部與預算部進行核實認可，在完成各部門的簽字認證后，歸檔結算匯總。

但是在工程簽證的流程中，經常會造成施工現場存在過多的不合理簽證，這些簽證都是需要資金來完成辦理的，而不合理簽證只有在工程完成后才能確知，這樣給房地產企業造成了一系列的資源浪費，企業更不能準確的完成企業的造價預判，更達不到對造價管理的控制。

（三）材料認價

關于房地產項目工程的建設，對于材料的認價基本上是由施工單位提出所需材料的認價單，交由企業工程部予以確認材料的品牌和規格，交由企業物資部予以完成市場詢價，再由預算部確認價格，層層審核完成材料的認價，但是這其中依舊存在有其弊端，與進度款的支付相似，房地產項目工程的施工方由多個組成，但是施工方為了盡可能少的承擔市場材料價格的波動，并不會一次性的將所需材料報批認價，而是在施工中，需要時再做材料認價，而且多個施工方存在，盡管他們之間存在有共同的材料需要，但是其材料認價的時間并不一致，有的材料在不同的時間內價格也不盡相同，這就導致項目所屬企業的物資部和預算部出現大量的重復勞動，并且在材料的認價過程中由于市場材料價格的波動產生的風險最后都由房地產企業所承擔。

二、對于房地產造價管理的可視化探究

在房地產項目的造價管理上，其根本是為了對整個房地產項目的造價進行控制，將成本控制在最小，完成達到質量指標，客戶反饋好的目的。對于整個房地產項目的成本控制中最為有效的措施就是合理的成本預測和有效的成本控制。從這兩個方面出發，做好房地產項目的造價管理。

（一）成本預測

一般來說，房地產企業對于項目的成本預測都是通過設計圖紙，進而計算工程預算，達到成本預測的目的。但是成本預測中不僅包含著對項目成本的預測還有對現金流的預測，而且僅僅依靠項目成本預測，只能為企業提供一個簡單的項目投資比，對于造價管理人員，這個數據對于這個項目的成本控制并沒有實際的指導意義，所以通過對現金流的預測完成對整個項目的成本預測是更為可靠的辦法，而且有利于企業根據現金流的預測制定更加合理的有效的企業資金使用計劃。

那么完成現金流預測達到成本預測的目的，需要從兩點出發，首先，現金流的預測依舊需要對于施工圖的預算，也就是說項目成本預測是現金流預測的基礎，只有掌握了詳實的項目成本預測才可以根據這些完成對各階段現金流的預測。例如：在工程開始以前，根據工程的施工圖紙，評估出需要的建設材料，在根據建設材料的需求量，對目前的材料市場進行綜合分析，認真評估材料市場在整個施工周期內是否會有波動，如果有，在簽訂合同時應給與提出，如果不會出現大幅度的變動，可以提前計算出整個工程所需要的材料價格。其次，就是需要改變原有的進度款支付方式，轉變為按照工程節點支付進度款，上文所述的月進度款在支付上，因為施工方施工時間與原先預算的不一致，會造成整個項目預算的重新計算，拖累了房地產企業的預算部門，還導致了企業現金流的變化不一，甚至影響到企業其他項目的進行，所以，改原有方式向按節點支付，這就可以在進度款的支付上按照工期完成的節點對施工方進行支付，更加方便企業完成現金流的預測，而且不會因為工期等變數，影響整個項目的造價控制，因為現金流的準確預測已經包含了對于變數的納入，所以在造價管理上，只需按照節點，進行管理，優化了房地產企業在項目中的重復勞動。

（二）成本控制

房地產企業在項目建設中投入的資金占到整個項目的大部分，所以在成本控制中，也以施工過程中的成本控制為主，它關乎著整個房地產項目的最重要的資源投入，所以這階段的成本控制也是企業最需要重視的。那么在這個階段的成本控制中主要包括兩方面，一是對于工程簽證的管理，二是對材料認價的管理。

目前的房地產工程簽證上，形式主義要大于實際意義，房地產企業預算部對于施工中需不需要簽證以及變更簽證與否，都只是作為記錄的意義而存在，其審核主要交由工程部來做決定，這樣就造成了工程簽證變為形式，它所造成的成本上升全然不關造價管理人員的事。所以在工程簽證的管理上，應該建立起責任制，與造價管理人員掛鉤，為造價管理中的工程簽證成本做出納入變量的計劃，在工程簽證成本超過這一計劃時，就需要上報領導層做出決策。這樣就可以有效的控制工程簽證所造成的成本上升。

最后是關于材料認價的管理，將施工時期的材料認價納入招投標中，在施工前就完成對于材料認價的管理，使房地產企業自身盡可能少的承擔市場材料價格變動帶來的風險。

通過將資金支付計劃置于時標網絡圖上，決策者就可以清晰的看到整個房地產的項目資金的使用情況，進而達到可視化造價管理。

結語

在我國市場競爭不斷激烈的背景下，房地產企業要從項目工程中盡可能的以最小的投資完成最大的收益，必須深刻把握房地產項目的造價管理可視化，控制企業投入成本，從上文所述的成本預測和成本控制出發，使房地產造價更加易于管理。

[1]舒昌俊．建設工程造價信息管理系統集成研究[D]．武漢理工大學，2013．

[2]王星敏．探析房地產造價控制[J]．知識經濟，2011（10）：136．

[3]胡玫．建筑工程造價管理系統的分析與設計[D]．云南大學，2013．

[4]張樹捷．BIM在工程造價管理中的應用研究[J]．建筑經濟，2012（02）：20-24．

[5]朱雅琳．建筑工程造價項目管理信息系統[D]．山東大學，2012．

[6]王雯．建設項目實施階段工程造價管理研究[D]．中國地質大學（北京），2012．

F293

A