淺談房地產開發項目的全過程跟蹤審計

曹家先

全過程跟蹤審計是在新形勢下產生的一項新的審計方式，房地產開發項目造價全過程跟蹤審計是開發項目投資控制的重要手段，也是工程造價由靜態控制向動態控制的轉變。房地產開發項目工程造價全過程跟蹤審計是指造價咨詢機構對開發項目從前期、實施、竣工結算的各階段、各環節工程造價進行全面的、全過程的監督和控制。跟蹤審計作為現代審計的一種重要方式，已經在大中型房地產開發項目審計中被采用，并且取得了明顯的社會效益和直接的經濟效果。

1.房地產開發項目全過程跟蹤審計的主要特點

全過程跟蹤審計不同于傳統意義上的工程結算審計。傳統的工程結算審計是對工程造價進行事后控制，這種工程造價的控制方法是在工程實體形成，竣工交付使用后進行的，雖然也能節約一定的建設資金，但是存在難以克服的缺點，即工程建設投資具有不可逆轉性，只要發生了便不好挽回，即使在工程結算審計中認為不應增加或可以降低的費用，但由于已經發生且程序合法、手續完善，已經無可挽回。而全過程跟蹤審計則是對工程施工前期至結束全過程的控制，即工程招標結束簽訂合同前造價咨詢就介入，在整個工程合同簽訂、材料采購、施工、竣工結算過程中，對工程造價進行全過程控制。

房地產項目的全過程跟蹤審計更具有其突出的特點。隨著房地產市場宏觀調控的不斷深入和土地“招掛拍”制度的推行，房地產開發從過去的暴利時代逐步向微利時代過渡，與此同時，房地產開發項目的成本控制日益成為開發商所關心的重點。當前，許多房地產企業會在項目前期指定目標成本，成本控制會圍繞這個目標成本的實現來進行。開發項目造價全過程跟蹤審計是圍繞著目標成本的實現來開展工作，在項目前期協助開發商制定目標成本，在項目實施過程中通過方案測算、比選來及時調整項目動態成本以確保目標成本的實現。因此房地產項目的全過程跟蹤審計與一般項目的跟蹤審計相比，其介入的時間早，一般在項目投資估算階段就進入了。房地產項目的全過程跟蹤審計在設計階段的測算、為設計方案比選提供的幫助，更是區別于其他項目全過程跟蹤審計。因此房地產項目全過程跟蹤審計對工程造價進行的主動控制，從投資估算、設計階段、材料采購招標、材料設備合同簽訂、工程合同管理、索賠與反索賠、預決算審核、工程進度款支付審核等方面進行項目全過程跟蹤審計服務，合理確定并有效控制工程造價，使工程建設投資在事前和事中得到控制，達到主動控制的目的，最大限度地降低工程造價。最后，全過程跟蹤審計相對于竣工結算工作業務量大，并且帶有很大的咨詢性、服務性，實施開發項目全過程跟蹤審計后，專業審計人員可以根據項目委托方或投資方的需要，及時提供咨詢服務，從而將盲目擴資、超投資計劃、超預算等現象消滅在事前。

2.房地產開發項目全過程跟蹤審計工作的實施

房地產開發項目全過程跟蹤審計的內容十分復雜，從總體上看，可劃分為以下幾個階段進行實施：

2.1投資估算階段。該階段接受委托的造價咨詢機構協助委托人編制目標成本。房地產開發項目的目標成本是房地產企業為了其目標利潤的實現，并作為合成中心全體職工奮斗目標而設定的一種預計成本，它是成本預測與目標管理方法相結合的產物，目標成本越來越受到房地產企業的重視。在此階段，造價咨詢機構通常協助房地產企業成本部完成以下幾個方面的工作：

（1）實事求是地搜集相關數據，為房地產企業提供相關成本經濟技術指標。

（2）為房地產企業提供各類材料的市場價格。

2.2設計階段：該階段接受委托的造價咨詢機構協助委托人對各設計方案進行費用計算和方案比選，幫助委托人選出最優方案。之前，全過程跟蹤審計在此階段的作用往往被忽視，實際上，在此階段，全過程跟蹤審計對于造價的控制起著非常重要的作用。全過程跟蹤審計通過計算各類指標、含量，可以及時發現設計階段造成的浪費。全過程跟蹤審計也可以根據自己造價專業的經驗，為設計提供一些合理化的建議。

2.3招標階段。該階段接受委托的造價咨詢機構協助委托人編制或審核施工、材料設備采購招標文件，保證其內容完整，有關要求合理、合法；主要包括：審核工程量清單，并保證其完整、正確；項目設置、項目名稱表達、工程量計算規則是否符合《建設工程工程量清單計價規范》要求；評標標準和方法是否科學合理；審核標底，并保證其完整合理；參與招標、評標過程，提出合理化建議，保證其符合有關規定等。審計人員參與招投標工作，主要從招標程序、招標文件、招標組織上進行審計監督，審查有無不按規定執行，有無暗箱操作，是否按招標工程的綜合條件擇優確定中標單位。

2.4合同簽訂階段。該階段造價咨詢機構的主要工作內容有：擬訂施工及設備材料采購合同，保證其合理、合法合同形式；審查重要合同條款（付款方式、合同雙方風險的分擔，特別是主要建筑材料及設備供應方式及價格的確定、合同質量等級、合同工期、工程計量程序和方法、工程變更和索賠的處理等）是否有利于降低風險、控制造價、發揮投資效益；重點審核合同中關于工程價款調整的范圍、程序、計算依據和設計變更、現場簽證、材料價格的簽發和確認方面的條款，明確工程造價結算方式，避免因合同簽訂的漏洞造成索賠現象的發生。

2.5工程實施階段。對工程量清單報價招投標的工程，依據招標、投標文件和合同的內容進行跟蹤設計。跟蹤審計部門參與圖紙會審及設計變更的論證，對影響工程價款的部分提出相應的建議或方案；審核圖紙以外工程經濟簽證，對于影響工程造價較大，特別是隱蔽工程，審計人員及時到現場進行審核或確認，并作相應的取證；嚴把簽證關，嚴格控制工程變更，盡量減少變更費用；參與工程進度款支付額的審核。審核付款、工程進度、工程質量是否與合同條款相符，以及進度撥付款額度，防止工程款超付或業主方所供材料款的漏扣，避免工程進度滯后或出現質量問題，造成不必要的糾紛；定期進行計劃支付與實際的比較分析，不定期提交造價變化分析報告，找出存在的問題，研究糾偏的措施；收集整理有關新材料、新工藝實施過程中的有關資料。對工程施工過程中采用的新材料、新工藝的性能等進行跟蹤記錄，作為審核與編制招標文件的基礎資料；根據工程的實際需要，審計咨詢機構會同開發企業、施工承包單位、監理單位對新工藝的工、料、機的消耗量進行試驗、測定、計量，積累施工項目單價資料。

2.6竣工階段。分析研究可能發生工程費用索賠的誘因，制定防范性對策，避免減少承包單位提出索賠的機會；審核承包單位提出的索賠要求，并進行協商，及時處理費用索賠；審核承包單位提交的竣工結算書；審計工程財務決算。

3.房地產開發項目全過程跟蹤審計工作的注意事項

3.1及時性：由于房地產開發項目對時間的要求比較高，因此常常提出一個方案后，需要全過程跟蹤審計在較短的時間內計算出所需要的數據。這就要求全過程跟蹤審計及時完成相關測算。

3.2準確性：全過程跟蹤審計計算的數據直接作為房地產開發商判斷和比選方案的依據，因此，要求跟蹤審計人員一定要認真、仔細，力求準確。

3.3與各部門保持良好的溝通：房地產開發項目目標成本的實現不是某一個人、某一個部門的努力就能完成的，需要整個團隊互相配合、共同努力。全過程跟蹤審計作為其中的一份子，一定要保持與設計、采購、工程等部門的良好溝通。測算前要明白所要數據的用途，對設計方案要清楚明了，便于計算的結果準確無誤；為采購提供的材料要清晰、準確，利于采購部門及時準確地采購項目所需材料；對工程部的簽證進行指導、把關，盡量減少變更費用。

房地產開發項目全過程跟蹤審計不僅能夠減少漏洞，提高資金使用效率，而且避免了許多在決算中業主與承包商不必要的價格糾紛。全過程跟蹤審計也是在新形勢下產生的一項新的審計方式，正在不斷實踐探索階段，在今后的實踐過程中還要不斷加以完善，使其在完善開發項目工程造價管理，提高開發建設資金使用效益方面發揮更加積極的作用。