淺談房屋產權面積的測量方法

丁穎

摘 要：樓價的不斷上漲使得人民對于自己房屋產權的面積越來越敏感和重視，如果在房屋面積的計算和測量過程中，因為測量和計算導致了面積的誤差，不僅會給用戶造成損失，還會引發多方的經濟糾紛，因此有關部門應該重視對房屋產權面積的測量方法的控制。

關鍵詞：房屋產權面積測量方法問題途徑

在對房屋面積測量的過程中，最重要的是把握測量方法的準確性，因為測量技術的準確程度不僅關系到產權人的利益，還是評價現有的面積測算方式以及測算水平的一個非常重要的指標。所以，在對現有的房屋產權相關面積進行測量的過程中，有關部門必須要根據實際的房屋特點，嚴格的按照國家的相關規范，選擇質量合格的測量工具，對房屋產權面積進行標準化和規范化的測量，只有這樣才能最大限度的保護產權人的合法權益和經濟利益。

1 房屋產權登記中面積測算常見問題及原因

在對房屋產權面積進行測量的過程中，由于各種原因導致測量結果不夠準確，經常會造成較為嚴重的經濟糾紛，給產權管理工作也造成了不便，因此為了預防這類問題的發生，有關部門應該重視房屋的前置測算和登記測算面積的統一，因為由于二者的不一致導致的經濟糾紛和產權等級結果差異，會給產權人以及房產開發商都造成后期的經濟糾紛，隨著房價的不斷上升，消費者對于房產面積也越來越重視和敏感，為此，為了保護消費者和開發商的利益，就必須要在房屋產權面積測量的過程中盡可能的減少誤差。

上文中提到的房屋產權的前置測算面積，指的是房屋在建成初期表現在圖紙上的面積，這個面積的計算是為了更好的為消費者展示房屋的結構和空間尺寸，因此，也是房屋在預售過程中的一個比較重要的登記依據。而所謂的房屋產權登記面積，就是在真正的房屋建筑建成之后，有關部門根據審批對設計圖進行的對比以及測量所得到的實際的房屋面積數據。

在目前我國的房屋產權登記的過程中，還并不能夠保障前置測量面積與實際面積的完全吻合，即在測算的過程中，還會出現由于各自因素導致的誤差。導致這些測算誤差形成的原因有以下幾個方面：第一，施工單位并沒有嚴格的按照相應的設計圖紙進行施工，第二，在實際的施工過程中建筑各部分的尺寸和規格導致的誤差，第三，建筑內部的公共建筑面積有所改變引發的產權面積誤差，第四，測量中沒有認真的執行或者理解測量規范導致的誤差。以上是最為常見的幾點導致前置面積與實際登記面積不符的原因，而其中影響最大的是共有建筑面積的處理不當導致的面積誤差。一般來說共有面積的功能區的劃分及分攤情況主要由以下幾個部分組成：幢共有建筑面積、功能區共有建筑面積、層共有建筑面積、其它共有建筑面積等，這些不同的共有面積形式，在實際的測算過程中所歸屬的產權形式也是有差異的。目前，根據我國的相關規范《房產測量規范》，現有的共有面積，必須要扣除獨立的地下室和陽臺以及功能性服務用房，并將其整個均攤給所有用戶。而在這些共有面積的計算過程中，最常見的計算單位為幢，通過對一幢樓內的多功能區的面積之和的相加，再根據不同的功能區的包含和并列關系對其具體使用情況進行排除，是最根本的分攤計算方式，但是在實際的測量和計算的過程中，由于一些計算人并沒對相關的建筑功能形式劃分標準有準確的把握和理解，所以也就導致了在實際的測繪中比較容易出現由于功能區的混淆導致的計算誤差。

2 房屋產權登記中解決面積測算問題的有效途徑

要想解決現有的房屋產權登記中的測量問題，就必須要根據現有的測算問題出現的原因，提出有針對性的處理措施和意見，筆者在認真研究和分析了現階段我國的房屋產權登記過程中測算面積中存在的準確性問題后，認為可以通過對以下幾個方面的管理，來實現對房屋產權的登記面積精準度的把握。

首先，要根據現有的國家規范的測算標準，對現有房屋面積中的不同的功能區域進行劃分，并嚴格的對其有爭議的位置進行標準測定，目前來看，我國的相關規范中的建筑面積指的高于2.2米的結構穩定的永久建筑面積，并且其范圍是從房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積算起，高度的測量標準雖然沒有明確的表述，但是業內統一認為是兩層樓之間的垂直距離。不過，在對一些陽臺和地下室進行測量的過程中，不同的建筑結構形式會導致較大的差異，所以相關的國家測量規范的精準性還需要進一步的提升。即通過對現有的測量規范的細化，可以更好的實現測量過程中糾紛的避免，也可以為操作人員提供更加合理的參考依據。

其次，還要規范現有的產權測量單位的操作技術和操作方式，即有關部門在對產權房屋面積進行測繪的過程中，并沒掌握相關的測繪方式，還存在使用的測繪技術手段較為落后的現象，這些都不利于在實際的測繪過程中發揮應有的作用。現代技術手段的不斷革新，以及新的測繪工具的出現，都有力的推動了測繪水平的進步和提高，所以在對房屋產權面積進行測繪的過程中，有關部門應該重視房屋測繪手段的科學性與規范性的提高，加大科技力量的投入。與此同時，在對房產測算進行管理的過程中，也應該重視對各項工作開展的監督，以避免由于操作人員的技術水平和職業道德引發的工作效率和準確性的問題。

3 算例

為某幢六層房屋，計算產權面積。

3.1 產權面積的計算

整幢房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、走廊、樓梯、地下室等具備有上蓋，結構牢固，層高在2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑的建筑面積。此處，產權面積=套內建筑面積+共有建筑面積。

3.2 套內建筑面積計算

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

3.3 共有共用建筑面積的計算

3.3.1 共有建筑面積的組成

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、值班警衛室等以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積；套內與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

3.3.2 共有建筑面積的計算

一般多層住宅，整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋的各套套內建筑面積之和，以及作為獨立使用的地下室、車棚、人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有建筑面積。

3.3.3 共有建筑面積分攤系數計算

共有建筑面積分攤系數=共有分攤建筑面積之和/各套內建筑面積之和。

3.3.4 應分攤的共有建筑面積計算

應分攤的共有建筑面積=共有建筑面積分攤系數×套內建筑面積。

4 結束語

房屋產權面積的計算不僅關系著消費者的權益，還關系著房地產開發商的利益，所以為了避免在實際的測算和登記過程中，由于面積導致的糾紛，有關部門應該加強對測量方式的控制和管理。

參考文獻

[1]秦利.淺談房產測繪的相關知識[J].才智，2008（20）.

[2]宮景華，李景春.對當前商品房建筑面積測算中幾個問題的思考[J].大慶社會科學，2000（05）.

[3]蔡芳芳.淺談商品房建筑面積的多樣性[J].浙江統計，2006（12）.