基于地理信息系統的不動產稅系統評估業務成功經驗分享

沙文灝

（上海集賽信息科技有限公司）

1 引言

在各種各樣的領域里應用地理信息系統的時候，對現有先進案例的研究是確保GIS開發應用成功的關鍵。雖然顯著的應用GIS的先進單位和企業不存在，但是，各企業和政府單位有值得參考的案例，其中還有不少小投資大成果的GIS應用案例。

本文主要介紹在不動產稅系統評估業務中的基于GNSS的GIS技術的利用。廣泛使用GNSS采集基礎數據，綜合利用地理信息的云服務和移動互聯網，實現各種數據和衛星照片航空照片實時共享，確保不動產稅的評估業務的客觀性和精度，提高了工作的效率。不動產稅評估業務包含在不動產評估的分類中，屬于所謂的大規模系統評估的范疇。不動產稅系統評估（Mass Appraisal）是指對在某一個時間點，對具備一定規模的對象（本文指不動產的住宅、土地）進行評估的系統化的方法和理論。不動產稅系統評估業務是從統計的角度出發，利用標準化的生產方式與基于GNSS的GIS技術進行評估工作。

系統評估業務與計算工作不同，它與多方面的工作相關，以基于GNSS的GIS技術作為基礎的評估業務支持系統，其優點在于把各個評估業務環節進行循環和反復迭代評估，直到得出能充分證明其客觀性和合理性的結論。

2 地理信息系統發展的三階段

因為信息技術革命的快速發展GIS初次變為可能，我們可以利用低成本的各種各樣的地理信息。GIS發展過程的第一階段是數字化數據的采集，通過數字化數據的采集，可以方便地檢索信息，提供大量的地理信息。現在日本所有相關的機構已經全面完成了地理數據的數字化工作。

地理信息系統的第二階段是管理階段。將第一階段搜集的數據，廣泛使用GNSS采集基礎數據，依據業務進行分類，實現設施管理系統、汽車導航系統、在線地圖等系統。在這個階段，能夠利用GIS的管理機能，地理信息的流通變為可能，提高了業務效率，改善了服務質量。

現在，地理信息相關工作單位的電子化處理與分析，標志著GIS進入了最先進、最尖端的第三階段。在這個階段，以GIS作為基礎能夠很容易地簡單地交換各種各樣的信息，很多企業信息系統和電子政府的應用系統被統和在一起，開拓企業和政府所蘊含的數字經濟的可能性。利用GIS使得國民在沒有意識到各政府部門和各企業存在的情況下，能夠得到必要的服務和信息。政府和企業可以提高業務的效率和質量，能夠享受知識經濟所帶來的利益。同時，在行政機關和企業內部，透明性和正確性提高了信息質量，進而職員的工作熱情和改革意識得以提高。

在這個階段，能在一個系統上提供各種各樣的服務和業務機能的系統平臺，成為大家關注的焦點，我們就通過基于GNSS的GIS（平臺）整合了各種各樣的不動產評估系統的業務支持，與不動產評估業務相關的各種數據的編輯更新、各種業務電子化處理認可和驗證等方面，均可以利用標準化的生產方式進行處理。公司內的利用者，通過不復雜的操作，利用基于GNSS的GIS作為評估業務支持系統進行各種評估作業，從而消減超過投資額的成本費用。在時間和費用方面，使以前一直效率不高的不動產系統評估業務，通過基于GNSS的GIS一躍轉變為高效率的業務。

3 不動產系統評估

土地的功能性、相對稀有性和對于土地的有效需求性三者之間的相互作用和結合，構成了土地的經濟價值的基礎，從而形成了土地的價格。進行評估時，這三者產生影響土地價格形成的諸多因素，被稱作價格形成主要因素。土地價格是多種價格形成因素相互作用的產物，這方面已經形成一門基礎理論。

不動產系統評估，以上面所論述的基礎理論和不動產評估基準等評估手段和方法為基礎，追求具體的系統化（圖1）。不僅保持了評估結果的客觀性、合理性，而且作為處理大量數據的不動產系統評估而言，為了對有這樣一個特點的價格形成因素進行分析，有必要對采用的因素進行客觀化的評估，而且為了把握因素影響力的事實，使用基于GNSS的GIS技術為基礎的不動產系統評估支持系統展開分析是很重要的。

4 不動產系統評估業務支持系統的特點

4.1 不動產系統評估業務作業標準

在分析不動產系統評估業務的基礎上，對各個評估業務作業流程制定了以下作業標準（作為質量保證的基礎應用，標準也不斷地被改進）：計劃準備作業標準；資料搜集、整理標準；基礎資料制作標準；用途、狀況類似區域設定的作業標準；路線價格測算評估作業標準；宗地條件測算作業標準。

圖1

4.2 利用GIS的綜合評估業務支持系統

現在很多的信息系統在開發時，作為信息管理系統的地理信息系統，整理了大量的公用信息。也就是說，目前的地理信息系統還局限于以往的信息性系統的概括性利用。換句話說，它是單層次的系統利用，這樣本來一直所追求的業務生產效率和質量的提高被忽略。在不動產系統評估業務中，基于GNSS的GIS的應用是作為評估業務中的一個環節運作。這樣做的目的不僅僅是立刻獲取業務利益，而且還把立足于系統利用的原則和業務作業標準達到提高生產性的目的，作為生產系統（圖2）的基于GNSS的GIS可以提高不動產系統評估業務的專門性和效率，從而使得加上垂直體系的業務的系統利用成為可能，到目前為止以上所提到的方面毫無吝嗇地充分發揮了基于GNSS的GIS的潛力。

圖2

4.3 利用CAD系統的數據編輯系統

GIS的圖形編輯機能經不起大規模地理信息生產業務系統的考驗，為了應對不動產系統評估生產業務大量多樣的圖形編輯業務，又需要運用CAD系統來構建高效的數據（圖形和數值）編輯系統。

CAD系統和地理信息系統的利用目的不同，在進行數據管理和解析的過程中差別很大，地理信息系統可統一管理拓撲結構以及圖形、屬性數據。所以需要研究開發包含了綜合管理、數據（圖形和數值）編輯系統的綜合管理機能，以及使用通用評估系統作業用數據庫。

4.4 不動產系統評估關聯系統

根據通用評估系統作業數據庫和業務作業標準，有以下適合于各種評估業務的生產支持系統及銷售系統，為了適應業務的變化，每評估年度都要進行改良。

（1）通用系統評估的各個生產支持子系統有：用途、狀況類似地區選擇支持子系統；價格形成要素自動取得子系統；地價分析、土地價格比較表制作子系統；路線價格評估、附設子系統；宗地條件獲取、計算子系統。

（2）主要的生產支持系統機能有：交互地圖、空間檢索、屬性參照、專題圖制作、緩沖區分析、統計抽取、區域分割、網格解析、最佳路徑分析、時間序列解析。

（3）關聯銷售系統有：稅務地圖信息系統；路線價格計算系統；宗地計算系統。

4.5 WEB-GIS和不動產系統評估業務

在進行不動產系統評估時除了地理信息之外，還需要整合各種各樣的信息，這導致數據庫非常龐大，因此系統規模巨大，系統的構建和維護有時需要花費高昂的費用。而且，由于地理信息數據經常變化，不僅初期需要高昂的投資，并且維護持續更新的地理數據也需要巨額費用。

另外，在不動產系統評估中，持續更新地理信息數據的工作由各個部門的工作人員個體來處理是困難的。為了解決這一問題，可以考慮在互聯網上利用云計算服務按時間提供地理信息系統和基礎數據的出租服務。各政府部門和企業可以委托專門的公司維持管理一定的地理數據，然后再通過云計算獲取地理信息服務。

利用云計算（如天地圖）的好處在于不必要整體購入GIS和數據，這樣可以降低初期費用，最新地理數據由云計算提供單位來不斷更新。系統的利用方就不用自己進行維護地理數據。另外，在不動產系統評估業務的實地調查確認業務和面向居民的電子政務公開方面等，成為目前地理信息系統的靈活應用成為關注的熱點。今后，大量利用基于GNSS的云計算所提供的地理信息不動產系統評估等業務將成為主流。

5 結束語

現在基于GNSS的GIS技術引起了廣泛地關注。我們在GIS建設方面有很多成功經驗，發現了在不動產系統評估市場方面新的發展前途，在不穩定的大規模GIS系統的利用穩定化方面，探索出了一條實際可行的道路。

地理信息系統利用的要點在于，通過基于GNSS的GIS和數字化復合系統的相互連接和整合，將必要的作業統一在一個平臺上實現，政府、企業、市民均可以得到最大的收益。在這個過程中XML（GML，G-XML）起著很重要的作用。XML是超過主框架和個別業務等框架的開放性協議。XML在處理不同系統時可以不書寫特別的代碼，能夠自由地交換數據。

XML在零售和金融界等行業正被積極地加以利用，它是GIS進化的關鍵。利用XML，可以整合各種各樣的設備和系統，用戶能夠享受到各種各樣的利益。因此，可以說以XML作為基礎的GIS十分適合于在電子政務中的應用。

利用基于GNSS的GIS的電子政務未來經濟發展的重要因素之一。在長期的電子政務計劃中，主要要點是無紙化和政務公開化等，在具體計劃時必須要設定在一年內、半年內能實現的GIS系統建設的目標。我們確信基于GNSS的GIS必將在電子政務和企業信息利用領域起主導作用。