重慶地票二級市場的開放與交易機制研究

馬智利+陳鋒+馬敏達

摘要：地票作為權利價值憑證，具備可流動性；地票二級市場的開放，有利于地票市場的發展、交易體系的完善以及地票持有者和需求者的利益保障，也符合我國土地制度改革的方向和目標。近年來，重慶地票交易量逐年擴大，交易均價穩步上升，質押規模也越來越大，基本具備了開放地票二級市場的條件。開放地票二級市場，還需要進一步培育地票一級市場，控制不合理的市場炒作，完善有關法律法規，并建立有效的交易信息平臺和嚴格的監督制度。目前重慶可以先開放非證券化的地票二級市場，并積極為開放證券化的地票二級市場做準備。

關鍵詞：地票制度；地票一級市場；地票二級市場；土地制度改革；非證券化二級市場；證券化二級市場；地票交易機制

中圖分類號：F321.1；F299.23文獻標志碼：A文章編號：16748131（2014）03000107

一、引言

2008年底，重慶市率先在全國建立了首個農村土地交易所，地票交易制度正式在重慶實施。經過5年多的運行，地票市場在農村土地流轉探索、統一城鄉土地市場、保護耕地、增加農民財產性收入、提高土地資源利用效率等方面起到了積極的作用（沈萍，2010；段力 等，2011），并得到了社會各界的認可。目前，重慶地票交易一級市場發育基本成熟,但是，由于政府對開放地票二級市場持謹慎態度，地票交易市場體系的不完善使得地票價值不能充分體現。同時，地票轉讓、退出渠道的缺乏也在一定程度上影響了地票交易主體的利益和市場交易的積極性（孫芬 等，2013）,這樣就使得地票的流通和效率受到了限制。

為了解決上述問題，“開放地票二級市場”被認為是有效途徑之一。目前，大多數專家認為重慶已經具備開放地票二級市場的基本條件，現階段應該“有限制”地開放地票二級市場。孫芬等(2013)指出在明確市場功能定位、完善市場調節和監管機制的基礎上，可逐步開放地票交易二級市場。王英等（2011）認為為了保護地票持有人的權益，進一步完善地票交易制度，應加快建立地票二級交易市場，而且建立地票二級交易市場也有利于刺激一級市場的發展和挖掘地票的抵押功能和融資功能。黃忠（2013）認為應該在完善地票生產機制的基礎上，進一步擴大交易范圍，逐漸形成全國統一的地票交易市場；并通過設立和規范地票二級交易市場，進一步擴大交易層次。高丹桂（2011）、王宜等（2013）認為要加強地票交易市場的基礎研究，健全地票落地制度，探索建立多層次、全方位的地票市場體系，先開放有限定條件的地票轉讓市場，待運行成熟且規范完善后，再開放完全意義上的地票轉讓市場。覃莉等（2012）認為現有的地票交易體系直接影響了地票交易制度的實施，完善地票落地制度，可以調整地票使用方向，開放地票交易二級市場。劉朝旭等（2011）指出可以動態調控地票價格，建設地票交易二級市場。周彬蕊等（2011）認為對于地票二級市場的開發，需要綜合諸多因素加以考慮，并恰當地使用法律手段加以規制。

馬智利，陳鋒，馬敏達:重慶地票二級市場的開放與交易機制研究同時，據重慶農村土地交易所有關負責人披露，目前有關部門正在積極研究地票流通問題（即二級交易市場的建立）；而且從現在全國土地改革的實踐經驗來看，比較有效的還是重慶市的地票交易模式，重慶地票模式非常具有推廣價值；農村土地交易所還可以更多地延展地票之外的服務內容，不僅要規范推進地票交易，還可以發展成為農村產權綜合交易市場（項紀，2013）。本文在已有研究的基礎上，基于重慶地票交易市場發展的現狀，深入論證開放地票二級市場的必要性和可行性，分析開放地票二級市場要解決好的關鍵問題，進而從非證券化市場和證券化市場兩個層面構建重慶地票二級市場交易的機制模型，并進一步分析地票二級市場交易模型的各種路徑，以拓展有關理論研究，為我國地票市場發展和土地制度改革提供政策啟示和實踐參考。

二、重慶地票交易現狀分析

1．地票交易量逐年擴大

從2008年底重慶農村土地交易所掛牌成立至2013年底，土地交易所共舉行地票交易會32場，交易地票321宗，成交面積17.95萬畝，成交金額為356.14億元（詳情見表1）。由表1可知，除2012年地票成交量有所下降外，重慶地票的交易量整體呈穩步上升趨勢。

表12008—2013年重慶市地票交易情況

年份交易場數交易宗數成交總面積／畝成交總價格／萬元成交均價／萬元/畝2008121 099.50 8 980.00 8.17 200975212 400.50 119 924.00 9.67 2010118622 200.00 334 237.00 15.06 201168052 899.00 1 290 000.00 24.39 201234022 340.00 417 714.90 18.70 201346168 548.92 1 390 505.55 20.28 合計32321179 487.92 3 561 361.45 19.84 數據來源：根據重慶市農村土地交易所資料整理

2．地票交易均價逐年上升

截止到2013年底，重慶市地票累計成交金額為356.14億元，地票的總體均價為19.84萬元/畝。由表1可知，地票每年交易均價總體呈上升趨勢，但是交易均價控制在30萬元/畝的范圍內，整個交易市場價格總體穩定。

3．地票質押規模越來越大

重慶農村土地交易所允許地票質押后，截止到2011年底，共辦理了16宗地票質押，共計地票總面積206.7公頃，質押貸款4.1億元，質押率達906%（孫芬 等，2013）。由此可見，今后隨著地票交易市場越來越活躍，地票的質押規模也將逐年擴大。

三、開放地票二級市場的必要性和可行性

1．開放地票二級市場的必要性

（1）開放二級市場有利于地票市場的良好發展

重慶率先在全國實施了地票交易制度，在一定程度上解決了城市建設用地不足的問題，同時也使得農村土地利用率大大提高，各個參與主體都獲得了相應的利益，實現了帕累托改進。但是，如果地票交易一級市場發展到一定程度后沒有二級市場的消化，地票交易市場很難發展壯大。地票二級市場開放后，一方面可以對一級市場上發行的地票進行有效的分配和轉讓，使其流通到更需要地票的個人和企業，提高整體社會效率和福利；另一方面也把競爭機制引入地票市場，使整個市場更具活力，這無疑會對地票市場的發展起到良好的推動作用。

（2）開放二級市場有利于地票交易市場體系的完善

完整的地票交易市場應當是由一級市場和二級市場組成的一個有序開放的市場體系（見圖1）。一級市場是通過農村土地交易所打包拍賣地票，二級市場是地票持有者將地票轉讓給不同層次的地票需求者。就地票的交易現狀來看，地票交易市場只開放了一級市場，處于不完全競爭狀態：地票交易的信息完全由重慶市政府控制，參與主體大部分為國有企業，而中小企業參與比例較低（孫芬 等，2013）。這樣就使得市場對資源的配置能力大大降低，資源得不到最有效的利用。同時，重慶市政府規定競拍到地票的企業和個人在兩年之內必須使地票落地，二級市場的缺位就造成一部分地票不能落地，使得建設用地指標閑置。所以，開放地票二級市場，不僅能完善地票交易市場體系，而且可以使地票交易制度更加有效地實施。圖1地票一級市場和二級市場之間的關系圖

（3）開放二級市場有利于保障地票持有者和需求者的利益

對地票交易市場的調查顯示，現有地票交易市場不能滿足地票持有者以下幾個方面的需求：一是在一級市場上競拍到地票后兩年內沒有在城市中找到合適的開發地塊，需要把手中的地票轉讓；二是將未用完的一部分地票轉讓出去例如，某企業在農村土地交易所競拍到1 000畝的地票，在實際過程中只是用了900畝，剩余的100畝就需要及時地轉讓，這樣既可以避免浪費，又能把多余的地票轉讓給需求者。 ；三是退出地票交易市場時轉讓手中的地票。同時，對地票需求者的調查表明，其也希望開放地票二級市場：一方面，地票一級市場交易過程相對比較復雜，很多地票需求者希望能在二級市場直接快速地獲得地票；另一方面，在一級市場上地票采取打包拍賣的方式出售，打包面積偏大，只能滿足一些大規模開發建設的企業，不能滿足中小企業的需求，中小企業希望通過二級市場的地票轉讓滿足自身需求。實踐中，重慶地票質押規模的逐漸擴大，也說明地票交易開放二級市場具有現實需求（付海濤 等，2012）。

2．開放地票二級市場的可行性

(1) 地票作為權利價值憑證，具備可流動性

地票是“建設用地指標”的“票據化”（黃忠，2009），參與主體通過購買地票，就等于持有新增建設用地指標；而且，取得國有建設用地使用權之后，不再繳納新增建設用地有償使用費和耕地開墾費，說明地票也具有耕地占補平衡指標的功能。所以地票是一種權利價值憑證，與股票等有價證券一樣，具有可流動性、資本性、稀缺性和實效性，這就為地票二級市場的開放提供了理論依據。

（2）地票供需量的增加為二級市場開放提供了動力

如果要開放地票二級市場，就必須有充足的地票供給量。以前，有一個重要的因素制約著地票的供給量，那就是農村土地復墾手續復雜，而復雜的手續使得土地復墾的審批成本和決策成本較高，這樣會影響到土地權利人復墾的積極性，進而抑制地票的供給量。但是，現在這個問題逐步得到了解決，重慶農村土地交易所出臺了《優化農村建設用地復墾及地票交易流程方案》，提高了地票交易的“效”和“質”，復墾項目備案和竣工驗收資料申報要件由47項減少到24項，工作流程由28個環節減少到20個，運行周期由603天縮短到307天。所以，未來重慶地票的供給量將會大大增加。同時，從2011年《重慶市城鄉建設用地優化配置與農村建設用地復墾研究報告》中得知，截至2011 年底，重慶累計復墾規模達0.91萬公頃，這無疑為地票交易提供了充足來源。根據重慶市經營性用地供需預測數據顯示，到2015 年，重慶市地票供給量是同期地票需求的3.5倍；到2020 年，地票供給量是同期地票需求量的1.98倍，供給潛力能夠滿足地票交易量擴大的需求。

有了充足的供給量還必須有相應的需求量，才能滿足開放地票二級市場的條件。從地票的需求來看，重慶市規定：新增經營性建設用地必須使用地票的方式解決。這一規定將為地票市場提供持續的地票需求動力。所以，重慶地票的有效供給和需求為地票交易市場的良好運行提供了保障，也為地票二級市場的開放提供了內在動力。

（3）開放地票二級市場符合我國農村土地改革目標

自2008年底重慶實施地票交易制度后，國土資源部先后多次對重慶地票制度進行了調研，對地票交易給予了充分的肯定。如今，廣東省也在進行地票交易的試點工作。2013年11月，“十八屆三中全會”審議通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，明確提出關于農村土地改革的政策，其中包括以下幾點：一是允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價；二是縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民的合理、規范、多元保障機制；三是擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥；四是建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益；五是完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。開放地票二級市場，能夠加快減小農村土地和城鎮土地的地租級差，增加農民的收益；有利于我國建成統一的土地市場，有利于健全城鄉發展一體化機制。所以，開放地票二級市場是地票交易制度的進一步創新和完善，有利于地票交易制度的推廣；也符合我國農村土地制度改革的目標，有利于促進我國土地制度改革。

（4）日益完善、健全的市場經濟體制為地票二級市場開放提供了制度保障

開放地票交易二級市場，需要有良好的宏觀市場環境。在完善的市場經濟體制下，地票交易主體才能在一個公平的交易平臺上按照市場的規律行事。自“十一屆三中全會”以來，我國市場經濟體制經過30多年的發展和探索，已經日益完善、健全，這也為地票二級市場的開放提供了經濟制度保障。四、開放地票二級市場需要解決的關鍵問題綜上所述，目前重慶基本具備了開放地票二級市場的條件，但是還需要解決一些關鍵問題，主要包括以下幾個方面：

一是地票一級市場需要進一步培育。雖然現在重慶地票一級市場粗具規模，但還需要進一步地培育，為二級市場的開放創造更好的市場條件。首先，要建立健全更加合理的地票價格機制，使地票價格進一步與市場直接掛鉤。其次，要進一步擴大地票交易的規模，提高地票的供給量。最后，政府應考慮區域發展平衡，制定相應的鼓勵政策，使更多的主體參與到地票交易中來，保證地票的需求量。

二是要控制不合理的市場炒作，防止地票交易市場出現嚴重泡沫。地票交易與其他資源交易不一樣，具有一定的特殊性。要處理好地票交易與房地產業之間的關系，如果地票市場因炒作出現嚴重的泡沫而推高房價，就違背了改革的初衷，不利于地票的可持續發展。

三是加快地票二級市場交易的法制建設。重慶地票交易只經歷了5年多的時間，雖然在運行過程中各方面的制度都在逐漸完善，但是開放地票二級市場必須健全有關法律法規，并著重解決以下問題：首先，制定合理的資格審查程序，使所有符合條件的交易主體都能順利地參與市場交易，保證地票交易參與主體的數量和質量；其次，明確地票交易過程中的交易費用；最后，合理確定地票二級市場交易的程序。

四是要建立公開、全面的交易信息平臺和嚴格的監督制度。首先，要建立有效的信息平臺，動態監控地票交易市場，防止出現非法交易和不合理的炒作；其次，要督促地票購買者盡快地使地票落地，防止地票囤積，擾亂交易市場；最后，要嚴格監督各參與主體的行為，防止不正當交易以及政府工作人員利用地票交易尋租。

五、地票二級市場的交易機制

從理論上來講，地票二級市場可以分為證券化市場和非證券化市場。依據重慶市現有的市場條件，可以先開放非證券化的地票二級市場，再在適當的時間開放證券化的地票二級市場。

1．非證券化交易市場

結合重慶地票交易的現狀和需求，對地票二級市場的非證券化交易模型進行設計（見圖2），主要有三種交易方式：

第一，地票持有者直接把地票出售給不同層次的地票需求者，就是把地票按圖2中路線①直接出售。這種交易方式最為簡單，但有一定的局限性，因為地票持有者找到合適的買家比較困難，很難使買賣雙方都滿意；即使找到了，賣方也會花費一定的時間和精力。所以，這種方式的效率不高。圖2地票二級市場非證券化交易模型

第二，通過中介機構出售地票，就是把地票按照圖2中路線②進行交易。地票持有者委托中介對地票進行銷售，克服了路線①的弊端，能縮短交易時間，提高效率，擴大交易范圍，但是需要繳納一定的中介費用。

第三，地票持有者直接把地票出售給政府機構，政府組建地票二級交易市場，地票需求者直接在地票二級市場購買地票，見圖2中的路線③。這種交易方式可以使地票持有者能以最快的速度把手中的地票變現，但是可能出現政府機構在購買地票時進行價格壟斷，不能按市場價值進行交易。所以，在實行過程中要考慮到這個因素。

2．證券化交易市場

地票作為一種有價值的憑證，從理論上講，完全具備像股票等有價證券進行交易的條件。雖然現在地票要像股票那樣在證券市場交易還不具備條件，但對地票二級市場證券化交易機制進行設計具有理論意義。地票二級市場的證券化交易流程如圖3所示，在該交易流程中有5個主要參與主體：地票持有者、商業銀行、特設機構（SPV）、政府機構和證券投資者，其中也包括一些輔助參與者，該流程主要包括4個步驟：

第一，地票持有者把地票抵押給商業銀行。通過這一步，地票持有者可以多一個融資的途徑，銀行也可以獲得收益，使地票的收益主體擴大；同時，提高了地票的流通效率，使資源得到了充分的利用。

第二，建立地票證券化的載體。比如組建特設機構（SPV），特設機構成立之后與原始權益人簽訂買賣合同，原始權益人將被證券化的地票過戶給特設機構，實現真實出售。

第三，完善地票證券化的交易結構。在這個過程中主要有資信評級機構、資信增級機構、保險公司和政府擔保機構參與進來，通過對特設機構的信用進行評級和增級來擴大證券化地票的吸引力，保障地票證券的銷售。

第四，銷售地票抵押證券。發起人（商業銀行）可以與證券交易商簽署協議，由證券交易商代銷或包銷地票抵押證券。其基本原理與股票發行中的代銷與包銷一致，最后由證券交易商通過證券市場將地票抵押證券賣給最終的投資者。圖3地票二級市場證券化交易流程圖

以上就是筆者對地票二級市場證券化交易流程的構想，如果要真正實行該交易流程，必須在市場上建立完善的保障制度，主要包括以下兩點：一是建立強有力的擔保體系。從上面的交易流程可以看出，該流程把政府作為擔保機構。地票作為土地制度改革的一項重要的創新，其意義重大，政府有責任和義務在擔保體系中居于主導地位，而且以政府部門作為擔保機構，可以加大擔保的力度，為投資者降低風險。二是建立和完善個人、企業的征信制度。

總之，開放地票二級市場是一項復雜的系統工程，需要理論聯系實際，充分考慮法律、經濟、市場等因素?，F在重慶市開放地票二級市場的條件基本具備，只要解決好幾個關鍵問題，可以逐步開放地票二級市場，這樣，才能使地票交易制度得到推廣，使地票交易市場健康、可持續發展。

參考文獻：

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Research on the Opening and Exchange Mechanism for

the Secondary Market of the Securitized Land of ChongqingMA Zhili, CHEN Feng, MA Minda

(School of Construction Administration and Real Estate, Chongqing University, Chongqing 400030, China)

Abstract: Securitized land, as the credence of right and interests, has flowing feature, the opening of the secondary market of the securitized land is conducive to securitized land market development, exchange system perfection and the interests guarantee for the holders and the demanders of the securitized land, which fits for the direction and objective of Chinese land system reform. In recent years, the exchange amount of the securitized land is gradually expanding year by year, the average exchange price is stably rising, the pledge scale becomes bigger and bigger, as a result, Chongqing basically has the condition to open the secondary market for the securitized land. However, the opening of the secondary market for the securitized land still needs to further cultivate the primary market of the securitized land, to control the irrational market exchange, to perfect the related laws and regulations and to set up effective exchange information platform and strict supervision system. Currently, Chongqing may firstly open the secondary market of the unsecuritized land and actively prepare for the secondary market for the securitized land.

Key words:securitized land system; the primary market of the securitized land; the secondary market of the securitized land; land system reform; unsecuritized secondary market; securitized secondary market; securitized land exchange mechanism

CLC number：F321.1；F299.23Document code：AArticle ID：16748131（2014）03000107

（編輯：南北，段文娟）

第三，完善地票證券化的交易結構。在這個過程中主要有資信評級機構、資信增級機構、保險公司和政府擔保機構參與進來，通過對特設機構的信用進行評級和增級來擴大證券化地票的吸引力，保障地票證券的銷售。

第四，銷售地票抵押證券。發起人（商業銀行）可以與證券交易商簽署協議，由證券交易商代銷或包銷地票抵押證券。其基本原理與股票發行中的代銷與包銷一致，最后由證券交易商通過證券市場將地票抵押證券賣給最終的投資者。圖3地票二級市場證券化交易流程圖

以上就是筆者對地票二級市場證券化交易流程的構想，如果要真正實行該交易流程，必須在市場上建立完善的保障制度，主要包括以下兩點：一是建立強有力的擔保體系。從上面的交易流程可以看出，該流程把政府作為擔保機構。地票作為土地制度改革的一項重要的創新，其意義重大，政府有責任和義務在擔保體系中居于主導地位，而且以政府部門作為擔保機構，可以加大擔保的力度，為投資者降低風險。二是建立和完善個人、企業的征信制度。

總之，開放地票二級市場是一項復雜的系統工程，需要理論聯系實際，充分考慮法律、經濟、市場等因素?，F在重慶市開放地票二級市場的條件基本具備，只要解決好幾個關鍵問題，可以逐步開放地票二級市場，這樣，才能使地票交易制度得到推廣，使地票交易市場健康、可持續發展。

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Research on the Opening and Exchange Mechanism for

the Secondary Market of the Securitized Land of ChongqingMA Zhili, CHEN Feng, MA Minda

(School of Construction Administration and Real Estate, Chongqing University, Chongqing 400030, China)

Abstract: Securitized land, as the credence of right and interests, has flowing feature, the opening of the secondary market of the securitized land is conducive to securitized land market development, exchange system perfection and the interests guarantee for the holders and the demanders of the securitized land, which fits for the direction and objective of Chinese land system reform. In recent years, the exchange amount of the securitized land is gradually expanding year by year, the average exchange price is stably rising, the pledge scale becomes bigger and bigger, as a result, Chongqing basically has the condition to open the secondary market for the securitized land. However, the opening of the secondary market for the securitized land still needs to further cultivate the primary market of the securitized land, to control the irrational market exchange, to perfect the related laws and regulations and to set up effective exchange information platform and strict supervision system. Currently, Chongqing may firstly open the secondary market of the unsecuritized land and actively prepare for the secondary market for the securitized land.

Key words:securitized land system; the primary market of the securitized land; the secondary market of the securitized land; land system reform; unsecuritized secondary market; securitized secondary market; securitized land exchange mechanism

CLC number：F321.1；F299.23Document code：AArticle ID：16748131（2014）03000107

（編輯：南北，段文娟）

第三，完善地票證券化的交易結構。在這個過程中主要有資信評級機構、資信增級機構、保險公司和政府擔保機構參與進來，通過對特設機構的信用進行評級和增級來擴大證券化地票的吸引力，保障地票證券的銷售。

第四，銷售地票抵押證券。發起人（商業銀行）可以與證券交易商簽署協議，由證券交易商代銷或包銷地票抵押證券。其基本原理與股票發行中的代銷與包銷一致，最后由證券交易商通過證券市場將地票抵押證券賣給最終的投資者。圖3地票二級市場證券化交易流程圖

以上就是筆者對地票二級市場證券化交易流程的構想，如果要真正實行該交易流程，必須在市場上建立完善的保障制度，主要包括以下兩點：一是建立強有力的擔保體系。從上面的交易流程可以看出，該流程把政府作為擔保機構。地票作為土地制度改革的一項重要的創新，其意義重大，政府有責任和義務在擔保體系中居于主導地位，而且以政府部門作為擔保機構，可以加大擔保的力度，為投資者降低風險。二是建立和完善個人、企業的征信制度。

總之，開放地票二級市場是一項復雜的系統工程，需要理論聯系實際，充分考慮法律、經濟、市場等因素?，F在重慶市開放地票二級市場的條件基本具備，只要解決好幾個關鍵問題，可以逐步開放地票二級市場，這樣，才能使地票交易制度得到推廣，使地票交易市場健康、可持續發展。

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Research on the Opening and Exchange Mechanism for

the Secondary Market of the Securitized Land of ChongqingMA Zhili, CHEN Feng, MA Minda

(School of Construction Administration and Real Estate, Chongqing University, Chongqing 400030, China)

Abstract: Securitized land, as the credence of right and interests, has flowing feature, the opening of the secondary market of the securitized land is conducive to securitized land market development, exchange system perfection and the interests guarantee for the holders and the demanders of the securitized land, which fits for the direction and objective of Chinese land system reform. In recent years, the exchange amount of the securitized land is gradually expanding year by year, the average exchange price is stably rising, the pledge scale becomes bigger and bigger, as a result, Chongqing basically has the condition to open the secondary market for the securitized land. However, the opening of the secondary market for the securitized land still needs to further cultivate the primary market of the securitized land, to control the irrational market exchange, to perfect the related laws and regulations and to set up effective exchange information platform and strict supervision system. Currently, Chongqing may firstly open the secondary market of the unsecuritized land and actively prepare for the secondary market for the securitized land.

Key words:securitized land system; the primary market of the securitized land; the secondary market of the securitized land; land system reform; unsecuritized secondary market; securitized secondary market; securitized land exchange mechanism

CLC number：F321.1；F299.23Document code：AArticle ID：16748131（2014）03000107

（編輯：南北，段文娟）