管好用足城市土地資源

黃奇帆

加強土地管理，應把握五條原則：一是堅持深度規劃后出讓，開發地塊盡量做到控制性詳規、形態規劃、專業規劃全覆蓋，這能使土地出讓價格提高30%，最多可達一倍以上。二是堅持生地變熟地后出讓。由政府土地儲備機構負責動拆遷，土地整治好后再出讓，不僅能保障依法拆遷、公平補償，確保各方利益，還能大幅提高土地資產價值。三是堅持招拍掛出讓。這是國家三令五申的要求，體現了公開、公平、公正原則，既能預防腐敗，又可避免協議出讓導致國有資產流失。四是堅持依法收回閑置土地。對久劃不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完的“四久”工程土地，必須依法收回，挽回不必要的經濟損失。五是堅持土地儲備制度。加強土地儲備是國務院的明確要求。建立土地資源配置“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的良性機制。

具體到土地儲備環節，也有五條原則：一是一步到位儲備，細水長流使用。土地儲備是有技巧的，必須在城市起飛階段一次性完成，然后細水長流。二是儲備權集中，儲備收益各級政府共享。相對集中儲備權，有利于土地整體開發利用，但土地儲備不應改變公共財政收入分配比例，收益應在各級政府間合理分配。三是儲備地使用兼顧公益事業和商業開發。四是做好兩個循環。第一個循環，即土地儲備手續辦完后，成為有價資產，通過銀行抵押融資，搞征地動遷和“七通一平”，生地變熟地；第二個循環，是“七通一平”后，及時完善規劃并分批招拍掛出讓，回籠資金用于清償貸款，抵扣一級開發的成本后，增值部分納入財政預算，用于滾動開發或其他片區建設。兩個循環正常滾動，不會誘發泡沫和債務危機。五是嚴格設置風險“隔離墻”，即做到“大對應、小對口”。大對應，就是做到土地收入與城建資金需求長期總體平衡；小對口，就是當期單個地塊開發與一捆重大基礎設施項目時間對應、資金平衡，確保微觀平衡、風險可控。