房屋產(chǎn)權(quán)的秘密

周春元

在樓市廣告中，我們經(jīng)常會(huì)看到這樣的詞匯：大產(chǎn)權(quán)、商住兩用、不限購(gòu)、LOFT格局、買一平得兩平……極具誘惑力的廣告語(yǔ)，其實(shí)已經(jīng)暗示了這些房屋不同的產(chǎn)權(quán)屬性。

70年、50年、40年、小產(chǎn)權(quán)，如今又出了個(gè)“共有產(chǎn)權(quán)”。《土地管理法》規(guī)定了各類土地使用年限：住宅用地是70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地是50年，商住用地也是50年。

買房的時(shí)候可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商的《國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)》來(lái)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)的土地使用年限，同時(shí)，買房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的買賣合同中也有相應(yīng)的標(biāo)識(shí)。產(chǎn)權(quán)的不同，也決定了我們買房時(shí)的關(guān)注點(diǎn)要有所不同。

70年產(chǎn)權(quán)

在我國(guó)法律規(guī)定中，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)不同的概念，居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限是70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國(guó)有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主，如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，就要根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)繳土地出讓金。

樓市廣告中常用“大產(chǎn)權(quán)”來(lái)表示70年產(chǎn)權(quán)。不過(guò)，70年產(chǎn)權(quán)并不是從房屋產(chǎn)權(quán)證到自己手里那天算起，而是從開(kāi)發(fā)商拿到土地使用權(quán)之日算起，通常房子到購(gòu)房人手里只剩下60多年。

在購(gòu)買二手房時(shí)，我們要格外留意房屋產(chǎn)權(quán)還剩下多少年，這不僅關(guān)乎你對(duì)房屋所在土地的使用年限還剩多少年，還關(guān)乎你能從銀行貸到多少款以及必須在多少年之內(nèi)還清貸款。那些二手的老房子，往往還款年限短、月供高，會(huì)給你帶來(lái)過(guò)重的還款壓力。

需要特別注意的是，很多樓市廣告中提到的“大產(chǎn)權(quán)”可不一定就指的是70年，50年、40年產(chǎn)權(quán)的房屋同樣都能叫“大產(chǎn)權(quán)”。

50年產(chǎn)權(quán)

除了70年產(chǎn)權(quán)房，住宅市場(chǎng)上最常見(jiàn)的就是50年產(chǎn)權(quán)房，這也是很多開(kāi)發(fā)商可以大做文章的一類房屋。50年產(chǎn)權(quán)的可以是工業(yè)用地，文化、教育用地，也可以是綜合或其他用地。這種類型的土地可以用來(lái)建住宅，也可以做辦公之用，不在限購(gòu)的范圍內(nèi)。這種可自住可辦公的房子層高通常都比普通住宅高，4米上下比較常見(jiàn)，甚至能設(shè)計(jì)成上下兩層的LOFT格局。樓市廣告中那些不限購(gòu)、LOFT格局、商住兩用等詞匯就是用來(lái)形容這類房子的。

對(duì)于那些被房產(chǎn)調(diào)控政策限制住，卻又特別想實(shí)現(xiàn)居住愿望的人來(lái)說(shuō)，商住兩用房的出現(xiàn)是一大福音。

而且，與70年大產(chǎn)權(quán)住宅相比，商住兩用房通常總價(jià)會(huì)比周邊低不少。雖然面積不大，但基本都能設(shè)計(jì)成兩層，達(dá)到“買一平得兩平”的效果。

在2013年，限購(gòu)政策在全國(guó)推廣開(kāi)來(lái)，打擦邊球的商住兩用房大行其道，受到市場(chǎng)熱捧。但是，商住兩用房并沒(méi)有看上去那么美。如果用于自住，還要考慮到一些不利因素：

首先，商住兩用房雖然總價(jià)低，但首付需要達(dá)到五成甚至六成，這對(duì)資金實(shí)力不雄厚的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一大挑戰(zhàn)；商住兩用房無(wú)論是初次購(gòu)買還是未來(lái)轉(zhuǎn)讓，其所交契稅都比普通住宅要高；日常生活中的費(fèi)用也不確定，多數(shù)商住兩用房都是商水商電、沒(méi)有燃?xì)猓匀粘Ｉ畹馁M(fèi)用開(kāi)支會(huì)比較大。

其次，買商住兩用房貸款也有限制。購(gòu)買此類房屋大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但也有少數(shù)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商的努力下能夠辦到；而且，50年的產(chǎn)權(quán)到購(gòu)房人手里也就剩下40多年，這類住宅如果采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

最后，對(duì)于希望買到學(xué)區(qū)功能房子的人來(lái)說(shuō)，就算商住房周邊有學(xué)校，也不一定能上，例如北京市西城區(qū)就規(guī)定，商用和商住兩用住房不能作為小學(xué)入學(xué)證明。目前來(lái)看，這種規(guī)定在全國(guó)范圍內(nèi)還不算普遍，但教育政策變化沒(méi)有規(guī)律可循，如果有孩子上學(xué)的需求，還是考慮純住宅比較穩(wěn)妥。

商住兩用房有為“招商”而建的，也有為“居住”而建的，買房時(shí)要仔細(xì)詢問(wèn)，細(xì)心觀察，買到符合自己需求的房子。例如，如果一個(gè)商住兩用房是民水民電、有住宅樣板間、有規(guī)范的戶型設(shè)計(jì)模擬圖、配套和管理更側(cè)重于服務(wù)住宅居民、有解決住戶孩子上學(xué)問(wèn)題的可行方案、對(duì)商戶管理有嚴(yán)格規(guī)定，那么這樣的房子基本就是側(cè)重于“居住”而建的。

40年產(chǎn)權(quán)

在住宅市場(chǎng)上，40年產(chǎn)權(quán)的房子并不多，它多用于開(kāi)展商業(yè)、旅游、娛樂(lè)活動(dòng)等，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院和俱樂(lè)部等。

40年產(chǎn)權(quán)不是小產(chǎn)權(quán)房，也不是違章建筑，可以正常購(gòu)買，一些開(kāi)發(fā)商也會(huì)用大產(chǎn)權(quán)的字樣來(lái)吸引購(gòu)房者。不過(guò)，40年產(chǎn)權(quán)房和50年產(chǎn)權(quán)房存在同樣的弊端，通常它的“招商”目的性更強(qiáng)，買房為自住者要慎重。

小產(chǎn)權(quán)

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是生活中一種約定俗成的稱呼。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂的產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

價(jià)格比周邊便宜一半甚至更多的小產(chǎn)權(quán)房一度成為眾多購(gòu)房者心中的理想房源，但是，小產(chǎn)權(quán)房買賣不合法，不受法律保護(hù)，一旦賣家不承認(rèn)這筆交易，買家就啞巴吃黃連，有理說(shuō)不清了。更何況，近兩年政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房打擊力度大，大家千萬(wàn)不要冒著巨大風(fēng)險(xiǎn)圖一時(shí)便宜而購(gòu)買，否則就得不償失了。

共有產(chǎn)權(quán)

共有產(chǎn)權(quán)房是最近比較熱的話題，目前已在北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安等6個(gè)城市試點(diǎn)。

“共有產(chǎn)權(quán)房”指的是，中低收入、住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。目前，共有產(chǎn)權(quán)主要是保障性商品房正在嘗試的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

剛剛進(jìn)入試點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)房還存在很多疑問(wèn)，比如共有產(chǎn)權(quán)房日后出租出售自己能不能說(shuō)的算、共有產(chǎn)權(quán)房如何定價(jià)等等。不過(guò)，比商品房?jī)r(jià)格低的共有產(chǎn)權(quán)房還是給很多資金不足的剛需們帶來(lái)了希望。