取消“限購(gòu)令”能否提振樓市信心？

趙月

上半年在京房企面臨著推盤井噴與加速出貨不暢的雙向壓力，樓市仍顯慘淡。而最近引發(fā)輿論關(guān)注的取消樓市限購(gòu)令的消息能否提振市場(chǎng)信心，結(jié)束漫長(zhǎng)的樓市寒冬

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京共有33個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，仍處于2014年以來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)的高位水平。至此，二季度北京樓市新增供應(yīng)套數(shù)已高達(dá)1.5萬(wàn)套，全面超過(guò)一季度1.3萬(wàn)套的供應(yīng)量。7月份北京將有36個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，商品住宅供應(yīng)量仍然有增無(wú)減。

供應(yīng)旺成交低怪圈

二季度的最后一個(gè)月，正是半年報(bào)業(yè)績(jī)沖刺的緊迫時(shí)期。但今年，在京房企卻不得不面臨推盤井噴與加速出貨不暢的雙向壓力。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京共有33個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)與前幾個(gè)月基本相當(dāng)，仍處于2014年以來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)的高位水平。至此，二季度北京樓市新增供應(yīng)套數(shù)已高達(dá)1.5萬(wàn)套，全面超過(guò)一季度1.3萬(wàn)套的供應(yīng)量。

與之相對(duì)的是北京住宅庫(kù)存再次突破8萬(wàn)套，創(chuàng)下了18個(gè)月以來(lái)的新高。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至6月20日，北京樓市庫(kù)存為80844套，這是2013年初庫(kù)存跌下8萬(wàn)套后，再次回歸8萬(wàn)套以上。住宅房屋庫(kù)存數(shù)量創(chuàng)下近18個(gè)月的新高。

另一方面，6月第三周北京純商品住宅成交下降12.2%。6月16日至22日之間，新建商品住宅成交1023套（含保障房），較上周大幅下降四成多。純商品住宅成交789套，環(huán)比下降12.2%。而在銷售目標(biāo)及資金周轉(zhuǎn)的雙重壓力下，房企正在不斷加快項(xiàng)目入市的步伐。繼6月份北京33個(gè)項(xiàng)目集中入市后，北京商品住宅供應(yīng)量仍然有增無(wú)減。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，7月北京將有36個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤。

統(tǒng)計(jì)顯示，樓市供應(yīng)自3月以來(lái)大幅增加，月度開盤項(xiàng)目數(shù)量已連續(xù)5月超過(guò)30個(gè)，3月到7月這五個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)總開盤量與去年同期相比已經(jīng)上漲近六成。

值得注意的是，當(dāng)前相對(duì)低迷的樓市行情已經(jīng)使開發(fā)商定價(jià)更為謹(jǐn)慎。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份預(yù)計(jì)開盤的剛需項(xiàng)目中，有17個(gè)項(xiàng)目已給出定價(jià)，其中9個(gè)項(xiàng)目以平價(jià)或低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格入市，占比超過(guò)五成。位于通州區(qū)域某樓盤，5月中旬入市時(shí)項(xiàng)目均價(jià)為24000元/平方米，而其7月新入市的樓棟整體報(bào)價(jià)已調(diào)至23000元/平方米。

呼市“破冰”樓市限購(gòu)令

從6月20日到26日，呼市取消“限購(gòu)令”的話題引發(fā)全國(guó)極大關(guān)注，政府救市成為一大熱點(diǎn)話題。

此前，呼和浩特市政府辦公廳印發(fā)的一份紅頭文件，內(nèi)容涉及取消限購(gòu)。6月20日，呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處網(wǎng)站第一次刊發(fā)文件，但刊載的當(dāng)天下午又被緊急撤回。對(duì)于文件被撤下，呼市官方當(dāng)時(shí)回應(yīng)稱文件有兩個(gè)字打印錯(cuò)誤，需要重新發(fā)布，這一事件引發(fā)了一場(chǎng)轟轟烈烈的政府救市大討論。

而備受關(guān)注的呼和浩特取消樓市“限購(gòu)令”文件，終于在6月26日上午9時(shí)左右重新在呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處網(wǎng)站發(fā)布。據(jù)了解，這個(gè)以呼和浩特市人民政府辦公廳名義出臺(tái)的文件，名為《切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》。意見(jiàn)的核心內(nèi)容為：要充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用，取消商品房銷售方案?jìng)浒钢贫龋用褓?gòu)買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。至此，呼和浩特正式放開限購(gòu)，成為全國(guó)首個(gè)正式放開限購(gòu)的城市。

6月10日，沈陽(yáng)放松限購(gòu)的消息傳出。第二天，沈陽(yáng)市政府相關(guān)部門表示，沈陽(yáng)市并未實(shí)施所謂全面取消限購(gòu)的政策。有人戲稱其為“松綁一日游”。

據(jù)報(bào)道，今年，沈陽(yáng)、天津、福建等多個(gè)地方都傳出限購(gòu)放松的消息，但政府部門都不曾公開承認(rèn)。早些時(shí)候業(yè)內(nèi)流傳的“閩十條”，也是一個(gè)沒(méi)有公章的文件形式。今年5月，廣東佛山高明區(qū)傳出放松限購(gòu)的消息后，高明區(qū)國(guó)土城建部門稱，此為高明房協(xié)內(nèi)部操作行為。

取消限購(gòu)能回暖樓市？

相比于去年的火熱，今天上半年的北京樓市卻只能用冷清來(lái)形容。北京房企深陷高供應(yīng)量，低成交量，高庫(kù)存壓力的怪圈。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，二季度以來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)之所以持續(xù)維持在高位，除了自住型商品房對(duì)剛需項(xiàng)目形成的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力促使房企加速出貨外，銷售業(yè)績(jī)與價(jià)格上漲乏力的現(xiàn)狀也令房企資金預(yù)期緊縮，帶動(dòng)銷售策略出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。另外，6月份是上半年銷售季的最后一個(gè)月份，半年報(bào)業(yè)績(jī)壓力也令房企沖刺業(yè)績(jī)的需要越發(fā)緊迫。

有業(yè)內(nèi)人士指出，“北京上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入谷底，一方面是去年市場(chǎng)太熱，需要一個(gè)調(diào)整來(lái)過(guò)渡，另一方面自住房大規(guī)模入市讓剛需集體陷入了觀望。”不過(guò)，上半年北京新建住宅的成交均價(jià)卻繼續(xù)走高，達(dá)26687元/平方米，較去年同期上漲18.86%。

而房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣讓各地方政府看在眼里，急在心里。地方政府的糾結(jié)在是否取消限購(gòu)上表現(xiàn)得最為明顯，今年以來(lái)有多個(gè)城市先后試探松綁限購(gòu)，但在外界壓力之下，又相繼收回政令。

在6月4日國(guó)新辦的新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，中央對(duì)不同地區(qū)、不同情況提出分類調(diào)控原則，至于是否取消限購(gòu)由地方自行判斷。

一位房企總經(jīng)理認(rèn)為，多個(gè)地方頻頻試水放松限購(gòu)，已經(jīng)證明地方的急切性。而限購(gòu)放松和中央“分類調(diào)控”、讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用并不違背。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向媒體表示，目前多地取消限購(gòu)政策‘一日游，主要還是因?yàn)槭袌?chǎng)與地方政府的矛盾，地方政府害怕政治風(fēng)險(xiǎn)，避免做出頭鳥。張大偉預(yù)計(jì)，在今后一段時(shí)間，限購(gòu)政策可能會(huì)在除一線城市和超過(guò)1000萬(wàn)人口的大城市仍然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消。endprint