零陵“學區房”項目盛行的分析與探討

李 輝 政

(永州職業技術學院，湖南 永州 425000)

·房地產開發·

零陵“學區房”項目盛行的分析與探討

李 輝 政

(永州職業技術學院，湖南 永州 425000)

分析了“學區房”項目風靡盛行的原因，從加快工業園區建設和打造古城文化旅游產業兩個方面出發,闡述了零陵快速發展的兩個必要條件，指出只有創造更多的就業機會，增加了人們的收入，才能促進購置房產的能力，推動房地產市場健康、有序地發展。

學區房，房地產，工業園區，文化旅游

0 引言

永州是湖南省的一個地級市，零陵是永州市的一個行政區。在零陵，近幾年出現了一些新現象：大部分村里小學停辦了，鄉鎮小學、初中人數大幅減少了，市內中小學卻越來越擁擠了；孩子單獨上學的少了，家長接送和陪讀的多了；重點學校周邊的房租大幅漲價，新開發的高層樓盤幾乎集中在重點中小學周邊，紛紛冠名“學區房”，銷售單價也超出其他樓房許多。

“學區房”，這是一個近幾年廣為流傳的新名詞，廣義“學區房”是指位于學校周邊，便于學生就近上學的住宅類房產；狹義“學區房”是指學校招生區域內戶籍下的住宅類房產，只要擁有這里的房產，戶籍也就可以落在這個區域，將來孩子“幼升小”“小升初”可順利地進入這個區域的學校上學。永州市零陵區內目前有小學九所，初中三所，高中四所。其中一小和二小是公認的重點小學，并進行了新建，校舍、設施、師資及辦學規模都遠遠超過其他小學，學校周邊現有多處新開發的高層樓房(見圖1～圖3)；初中當數九中為重點中學，每年升入一中(省重點高中)的人數約占一中當年招收人數的2/5，現在九中擁擠不堪，被迫分成兩個校區，比原來的規模擴大了將近一倍，正在籌備搬遷事宜(見圖4)；永州一中是省重點高中，面向全市招生，每年高考升學率排永州榜首，學校歷史悠久，人文薈萃，環境優美，周邊開發了幾十萬平方米的多層及高層樓房(見圖5)。

1 “學區房”項目風靡盛行的原因

“學區房”項目之盛行，規模之宏大成為零陵房地產開發的一個“亮點”，導致如此現象有各方面的原因。

1)教育資源不均衡。重點學校具有優秀的教師、完善的教學設施、良好的學習氛圍和優美的校園環境，教育質量高，升學率也遙遙領先，于是學生趨之若鶩。家長為了讓孩子將來考上好的大學，有一個美好的未來，城區內的不惜跨片、跨區花重金在重點學校周邊購置或租賃“學區房”；農村里的孩子想方設法擠到城里上學，家長從幼兒園開始就“陪讀”，一直下來十幾年，有錢的買房，沒錢的租房，真是可憐天下父母心，也因此推動了“學區房”項目的開發和價格的高漲。

2)孩子是家庭的未來、是祖國的未來。我國推行獨生子女政策已有多年，使得目前學齡孩子人數大為減少，孩子是家庭的寶貝，獨生子也就顯得越來越珍貴。望子成龍是每個父母的心愿，為了讓孩子有一個好的未來，自然要接受良好的教育。于是農村孩子往城市擠，城市孩子往重點學校擠，成為一種正常現象。農村孩子進城上學，城內孩子跨片區上學，也就出現了家長“陪讀”，在學校周邊租房或買房，從而助長了“學區房”的盛行。

3)城鎮化發展的大環境影響。城鎮化是國家重要的戰略決策，是農村人口向城鎮轉移及其引起的產業、就業結構非農化重組的一系列制度變遷過程，它最直接的表現是城鎮數量日益增多、城鎮人口大量增加；農村人口大量減少、農村從業人數持續下降。城鎮化的核心是人的城鎮化，永州目前處在城鎮化加速發展階段，城市的規模越來越大，大量80后，90后的年輕人在城市接受了中、高等教育，學有一技之長，擺脫了農村的耕種勞作，在市區工作、生活，有了一定的經濟基礎和家庭的幫助，在城內買房定居，考慮到將來小孩的上學問題，自然首選“學區房”。

4)房地產市場的投資前景影響。近幾年來，零陵的經濟發展有了些起色，房地產業正是蓬勃發展時期。對于房地產開發商來講，追求利益最大化是他們努力的方向，他們抓住家長望子成龍的心理，投其所好，大力開發“學區房”，以求實現銷量和單價的青云直上。

“學區房”現象體現了人們對優質教育資源的追求，對科學技術知識的向往。沒有高素質的科技人才，也就不可能實現農業現代化和工業現代化，沒有工農業的現代化，城鎮化發展也必將舉步維艱。而只有城鎮化的高速發展，國家富強、社會保障完善、教育資源趨于平衡，“學區房”現象才會隨之消失，所以“學區房”現象在城鎮化發展進程中必將長期存在。

2 零陵房地產項目開發的再思考

改革開放以來零陵經濟發展一直緩慢，房地產行業也很不景氣，近幾年來，零陵房地產業有了些起色，但綜觀開發的樓盤房而言，主要是集中在重點學校周邊的“學區房”，而在市內其他區域，除了部分多層商鋪開發外，高層樓盤很少，導致這種現象的原因：1)開發商們除了發現“學區房”具有投資價值外，還沒有找到更為合適的投資項目；2)說明零陵還不具備、也沒有創造出良好的投資環境。實際上，零陵是具有良好的投資潛力的，因為零陵是一個具有幾千年歷史的文化名城，有得天獨厚的自然條件和人文資源，只要政府正確決策，挖掘零陵古城的文化潛力和充分利用地域優勢，就能突破投資瓶頸，拓寬投資市場，創造出良好的投資環境。零陵要改變經濟落后的被動局面，只有大力發展文化旅游產業和加快工業園區建設，落實投資項目，加速投資建設的進行，零陵的發展前景是可觀的，房地產業也可以持續、健康、有序地發展。

1)加大招商力度，承接沿海產業轉移，大力發展零陵工業。實現富民強市，核心在工業，希望在工業，必須堅持工業主導戰略不動搖，以工業的持續、快速發展，推動產業轉型升級，提升整體經濟實力。湖南零陵工業園成立于1997年，2006年經國家發改委核準、省人民政府批準為省級工業園區，許多年過去了，零陵工業目前還相當薄弱，除了零陵煙廠稍大一點(年產值約50億元)，還沒有一家上市企業。目前在市區西郊發展工業園區，園區毗鄰兩廣，地域廣闊，猶如一張白紙，具有廣闊的投資建廠空間，恰逢沿海發達地區產業轉移，具有良好的發展機遇，交通便捷，距離火車站不到2 km。零陵工業園已處于快速建設階段，工業是地方經濟發展的支柱產業，也是工人就業的主要場所，只有順應城鎮化的發展趨勢，大力發展零陵工業，成就一批上規模的優秀企業，就可以增加就業崗位，解決農民工進城就業，增加收入，促進行業消費，提高房產購買力，推動工業園區的建設和工業地產項目的有序開發。有了優秀的企業，有了良好的工業經濟基礎，也就可以開設優質的城區中小學，實現教育資源的均衡發展，也讓房地產行業走出“學區房”投資瓶頸，有利于城市的持續、有序、全面地發展。

2)挖掘零陵古城韻味，發展文化旅游產業和服務業。零陵是一座具有幾千年歷史的古城，這里風景秀麗，人文薈萃，是湖南省四大歷史文化名城之一，正在創建國家歷史文化名城，現有國家級文物保護單位6處，省級文物保護單位27處，市級文物保護單位39處。在市內分布有三大景區：東山景區、柳子人文景區和沿江風光帶景區。此三大景區情景交融，山水相連為零陵這座古城沉淀了深厚的文化底蘊。無數名人如懷素、柳宗元、陸游、歐陽修、張浚父子、楊萬里等凡到過零陵的，無不被這里的美景所折服，曾留下“畫圖曾識零陵郡，今日方知畫不如”“揮毫當得江山助，不到瀟湘豈有詩”等千古名句。

零陵發展旅游產業具有得天獨厚的地理條件，其交通網絡十分便捷。從零陵到永州機場只需15 min，到永州高鐵站只需30 min，到零陵站只需10 min，乘高鐵到桂林只需1 h，非常有利于發展湘桂旅游線路。但是零陵目前人文和自然旅游資源幾乎處于荒廢狀態，沒有得到有效的開發和利用，這與當今零陵創建國家歷史文化名城是很不相稱的。據聯合國世界旅游組織調查統計，“旅游行業每收入一元，相關行業就能創收四點三元，旅游行業每增加一個直接就業人員就能帶動五個就業崗位。”當務之急是充分利用零陵古城人文優勢，加大招商力度，通過股份籌資、社會捐資等多種形式，廣泛動員社會資金，加大人文旅游資源的有效開發，加快旅游景點的建設。采取切實有效的商業運營模式(如合資經營，租賃經營，建設、運營、產權轉移等)帶動行業經濟發展，促進就業，提高市民的素質，從而使文化建設再上一臺階。

旅游業發展起來了，不僅能改善城市居住環境，提升城市的品味，還能帶動城市的文化、餐飲、酒店、服務業等第三產業的發展，對房地產的發展也具有一定推動作用，這些都是城市最需要的，一個工業發展薄弱的城市，就應該要利用自身人文資源搞旅游，通過酒店、商業、服務業、生態來延伸商業功能和商業效應，促進就業，保持城市的繁榮。到目前為止，零陵還沒有一家四星級酒店，沒有一棟高層寫字樓，看不到城市的繁華和氣派，看到的高層建筑，大多是重點學校周邊的“學區房”。所以當下要加快文化旅游產業升級，促進旅游消費，促進商場、餐飲、酒店、寫字樓項目的開發建設，給零陵市民和來零陵觀光旅游的游客提供休閑娛樂及消費的舒適環境。

3 結語

零陵是歷史文化名城，圍繞著歷史文化名城、圍繞自己的文化資源，發展旅游經濟搞城市建設，有利于改善城市的整體面貌，提高城市的文化品味，會起到拉動房地產行業發展的作用，但還不足以支撐城市的繁榮和發展，還必須有工業作為支撐，如果單獨用工業發展城市，導致城市污染嚴重，居住環境惡劣，只有一方面發展城市旅游產業，建設良好的生態環境；另一方面在西郊發展工業，創造更多的就業崗位，滿足進城農民工的就業，增加他們的收入，增強他們對城市住房的購買力，有利于推動房地產行業的發展，有利于城鎮化的快速進行，城鎮化發展到成熟期，“學區房”也會逐漸消失。

[1] 李 英.房地產市場營銷[M].北京：清華大學出版社，2010.

[2] 胡錦濤.論構建社會主義和諧社會[M].北京：中國文獻出版社，2013.

[3] [清]徐保齡,嵇有慶修.零陵縣志(刻本)[Z].清光緒2年，1876.

Onanalysisandexplorationforpopularityof“schooldistrictroom”projectinLingling

LIHui-zheng

(YongzhouVocationalandTechnicalCollege,Yongzhou425000,China)

The paper analyzes the reasons for the “popularity of the school district room”, illustrates two necessities of the rapid development in Lingling from the accelerating construction of industrial parks and the cultural tourist industry of ancient cities, and points out the capacity of purchasing houses and be enhanced and the healthy and sound development of the real-estate market be promoted by creating more jobs and raising salaries.

school district, real-estate, industrial zone, cultural tourism

1009-6825(2014)33-0213-02

2014-09-18

李輝政(1973- )，男，工程師，國家一級注冊建筑師，一級注冊結構師

F293.33

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