城中村改造對房地產市場影響的實證分析——以山西省太原市為例

呂 謹 王拉娣

（山西財經大學，山西 太原 030006）

自20世紀末我國進入城市化加速階段后，城市用地矛盾日益突出，其中城中村改造已成為各地大中城市舊城改造和城市擴張中最典型的問題之一。山西省太原市城中村啟動和推進速度都較快，對當地的房地產市場影響最明顯，在可預期的時間范圍內對房地產市場的沖擊也最強烈，因此，以該市為例的研究有較典型的現實意義。

1 山西省太原市城中村改造概況

太原市待改造的城中村共有30個，截止到2013年4月，其中已啟動或完成改制的有21個，已完成規劃或進入改造階段的達17個。以小井裕的新莊村為例，村集體在主動改制之后，與萬科（太原）房地產有限公司合作，從2009年開始，陸續開發了金棫國際一期和二期樓盤，向市場提供了3642套住宅。即使是尚待改造的城中村，比如南上莊、南屯村等，實際上已經完成了集體經濟體制的轉變，并開發了部分樓盤進行商業運作。

2 太原市城中村改造對當地房地產市場的影響分析

2.1 對房地產市場供給的影響

2.1.1 城中村改造增加了商品住房的供給量

根據太原市房地產交易信息中心的數據，2008年至今，太原市共有70個房地產項目交易，建筑面積達509.61萬m2，總套數110123套。其中項目選址在城中村的有10個，共向市場提供了105.73萬m2的商品房，占該時期房地產交易總數的20.75%。2009年，城中村改造向市場提供了2432套房，占到了該年市場總量的17%，2008年下降到9.04%，2012年為25.6%，而2013年上半年達到了65.2%。

城中村改造在2011-2012年比例下降，可能是房地產市盤銷售需要一定時間且城中村改造存在大量的拆遷工作和補償糾紛，從而延長了項目的開發周期，因此，城中村改造在2013年大幅度地增加了太原市房地產市場的供給。另外，筆者在太原市城中村居民的走訪中，發現私下交易“還建房”的現象屢見不鮮。故短期內未能公開上市交易的“還建房”還建房也在一定程度上增加了整個房地產市場的供給量。

2.1.2 城中村改造增加了居住用地的供給量并影響房地產市場供給結構的均衡

據太原市國土規劃部門統計顯示，從2008年初至今，太原市共有104宗土地在土地一級市場上交易，并取得用地規劃許可證。其中涉及到太原市城中村的項目有14個，占總數的13.46%，涉及到城中村農民拆遷還建的項目有20個，屬于土地統征集體用地的項目有7個。從土地權屬交易獲取規劃許可證的時間來看，有11個村的土地在2010年8月31日之前就已經完成交易，而其余的均是在土地市場供給較為緊張的2009年進行交易的。在一定程度上，城中村改造增加了太原市居住用地的供應量。

另外，城中村改造作為市場供給來源的一部分，無可避免的影響著房地產住房市場的供給結構。改造前，城中村向太原市住房市場提供大量廉價住房，而城中村改造使得一部分中低收入流動人口無力承擔生活成本而被迫離開。2013年一季度，太原市新增住宅共有1657套，銷售均價為7504元/m2，城中村改造上市的金棫國際二期和富力廣場為市場提供了983套，其成交均價分別為8564.54元/m2和8118.25元/m2，這兩個樓盤均是價格水平較高的中高端商品房。因此，城中村改造引入開發商的操作方法極易增加市場上中高檔住房的供給。短時期內，持續不斷的引入開發商進行大規模的城中村改造會刺激房地產供給市場房價畸高加劇，中高檔房屋供給過剩，而低檔租賃房嚴重不足。并且城中村改造導致的房地產市場供給結構的不平衡，不能通過“過濾”機制由市場自行解決，而需要政府的有效調控，其核心就在于控制城中村改造進度和商品房類型。

2.2 城中村改造對房價的影響

2.2.1 城中村改造后的房價與當地市場房價強相關

城中村改造對區域房地產市場的供給總量和結構的影響還體現在房價的波動上，對2008-2013年上半年太原市住房市場和城中村改造提供的商品住宅的數量及均價做相關性分析。城中村改造提供的商品房套數和太原市市場供給的總數的相關系數為0.385679。這表明，二者具有一定的相關關系，但作用并不明顯。產生該結果的原因可能是：2009年，城中村改造并向市場提供新的商品房較少，故該年城中村的供給量和價格數據缺失，對分析二者的相關性有一定程度的影響。城中村提供的商品房均價和太原市住宅均價的相關系數為0.982455，表明二者強相關。城中村改造提供的商品房數量和太原市住宅均價的相關系數為0.826959表明二者具有較強的相關性。

2.2.2 城中村改造提高了當地市場的房價

既然城中村改造向房地產市場提供的大量中高檔新商品房對整個市場的影響是顯著的，那么，同樣利用以上的數據樣本，對城中村改造提供的商品房均價及太原市住宅均價作一元線性回歸，得到自變量城中村商品房均價的系數為0.92084，常數項為289.3176。

因此，可以得到二者的回歸模型為：Y=0.92084X+289.3176式中：X表示城中村商品房均價，Y表示太原市住宅均價。

僅以2008—2013年上半年的年度數據來看，城中村改造向市場提供的商品房的均價對太原市市場住宅的均價有明顯的拉動作用。從城中村改造后住宅均價和太原市住宅均價對比對可以觀察到，2008—2013年上半年，該區域的房價均呈現上漲趨勢，其中，兩者房價和太原市房價上漲的態勢趨同。2010年開始，由于大規模的城中村改造提供的商品房大量上市交易，因而此時對太原市住宅價格的拉動作用更為明顯。

3 結論

以上研究結果表明，當城中村改造規模較大時，會對當地的房地產市場具有突出而深遠的影響。尤其表現在增加了房地產市場居住用地和商品房的供應量上，但對需求的影響甚微，因而打破了供給結構的原始均衡，并明顯具有推高當地商品房價格的作用。

縱觀全局，未來的幾年太原的房地產市場不會有太大的波瀾，城中村改造完成后，將全面提升城市形象，進而拉動太原市經濟發展，房地產市場也會健康發展。值得注意的是，城中村改造過程中，有大量的租客涌向市場，有的選擇周圍城中村，極少數選擇高昂的商品房，更有甚者負擔不起生活成本而被迫離開，在這一過程中，太原市政府應加大對經濟適用房、廉租房的建設以滿足市場需求，使房地產市場健康穩定發展。

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