基于房地產企業視角的促進住宅產業化發展的策略研究

郁光巖

(寧夏新思維房地產開發公司，寧夏 銀川 750001)

0 引言

近年來，隨著我國經濟的不斷發展和人民生活水平的不斷提高，住宅產業已經逐漸發展成為我國國民經濟的重要組成部分，住宅產業化是推進我國住宅產業健康發展的重要手段。

1 建立房地產企業內部技術創新的激勵機制

1.1 產權激勵

住宅產業相關企業技術創新的產權激勵對象應該包括所有與技術創新相關的利益群體。住宅產業相關企業參與技術創新活動的相關群體具體可以劃分為：權益層、經營層和操作層。清晰的企業產權界定可以給企業的權益層提供很強的技術創新激勵，因為當產權明確時，住宅產業相關企業的權益層擁有企業的所有權，為了不使企業在住宅產業化的發展過程中被兼并或淘汰，就必須不斷的進行技術創新，提高企業的核心競爭力。對于住宅產業相關企業經營層和操作層的產權激勵，需要考慮人力資本的產權。人力資本包括人力資本的所有權、支配權、處置權、使用權和收益權等。人力資本產權的各項權能既可以歸屬于單一主體，也可以歸屬于不同的主體。隨著經濟的發展特別是市場經濟的建立，各項權能更多地表現為分離形式，即各項權能分屬于不同主體；經過人力資本產權交易后，不同的產權權能由不同的產權主體行使，其中所有權雖仍屬于載體，使用權則己屬于他人。在各項權能由不同產權主體行使的情況下，人力資本所有權主體獲得的收益可能有兩種：一種，是固定的合同報酬(如工資)，它是使用權主體對所有權主體的使用權的支付，是使用權的實現;另一種，是利潤分享，它是所有權主體所有權的充分實現。

1.2 企業文化激勵

心理學研究表明，人的動機激發行為，而動機是由他所體驗到的某種未滿足的需要或未達到的目的引起的。這種需要或目標可以是生理或物質上的，也可以是心理或精神上的。企業文化的塑造已經成為現代化企業精神激勵的重要手段。

實踐表明，有著良好文化的企業，人才的流失明顯低于那些不重視企業文化塑造的企業。當企業的文化和員工的價值觀一致時，當企業文化充分體現為對員工的尊重時，員工才會具備技術創新的激勵。企業文化激勵主要使技術創新者通過技術創新工作得到滿足感和成就感，以及通過一套信念和價值觀增加技術創新者對組織的認同，從而增加組織的凝聚力，加快技術創新的進程。如萬科的企業文化就是我國住宅企業的一面旗幟，萬科對內平等，對外開放，致力于建設“陽光照亮的體制”，把人才視為資本，倡導“健康豐盛的人生”，萬科的企業文化建設案例一直為業界所推崇。企業文化在其技術創新中起到了關鍵的激勵作用：一方面，萬科的企業文化激勵了其員工的技術創新，另一方面，員工的技術創新反過來不斷加深萬科的企業文化內涵，又使其員工更有技術創新的激勵。

1.3 高效的管理制度

住宅技術創新活動必須有良好的管理制度予以保障。住宅企業應該推行以績效為評判依據的多種分配制度，這樣做可以激勵包括技術創新人員在內的廣大員工的積極性和創造性。但必須注意，由于住宅產業是關系國計民生的行業，對住宅新技術的應用非常謹慎，因此住宅技術創新的效益實現需要較長的時間，對技術創新人員進行績效評價時，就必須根據項目進展情況進行評價。在構建管理制度時，也要考慮產權激勵對管理制度的制約，住宅新技術的創新不同于一般的發明創造，其開發、試驗、應用需要經過團隊合作才能完成，對創新人員進行個人績效考核時，必須考慮團隊績效的因素。同時必須對創新關鍵人員個人能力予以充分的承認，并對他們的個人成就實行有差別的獎勵。高效的管理制度支持住宅產業相關企業的技術創新活動，技術創新活動又通過創新者反饋給管理制度，使住宅產業相關企業的管理制度能夠不斷改善，以適應對住宅技術創新活動的支持。

1.4 有效的組織制度

技術創新最終要通過一定的組織制度來實現。住宅產業相關企業是由一系列職能部門構成的經濟組織，企業的組織結構必然影響著技術創新的效率與成敗。住宅產業相關產業的生產組織是生產管理和工程項目管理的結合，不同于制造業實行固定的企業生產管理。一方面，不同的組織結構以不同的方式影響技術創新活動；另一方面，不同的技術創新活動要求不同的組織結構。技術創新活動涉及多個職能部門，要求信息溝通渠道暢通，要求各部門協調一致。不同的組織結構對技術創新活動各有利弊，在進行組織結構設計時應結合住宅產業相關企業的實際情況，考慮產權激勵對組織機構的制約，采取有機組織機構，盡可能縮減組織層次，并適度分權。根據技術創新和創新人才的特點，進行適度的分權與授權，可以有效地調動技術創新人員的積極性和創新性，從而縮短住宅技術創新從提出到實施的周期，使相關的住宅產業相關企業更好地把握商機。

2 通過虛擬企業實現住宅企業組織形式的創新

虛擬住宅企業指的是住宅開發企業、建材企業、設備部品制造企業、項目策劃咨詢企業等住宅產業相關企業，為了適應住宅市場快速、多變的需求，采取優勢組合策略，各自專門負責整個項目的子任務塊，在自己的優勢領域獨立運作，并通過先進的通訊和網絡手段，進行彼此間的協調合作，以并行的開發、生產、銷售多樣化、個性化的住宅產品，以滿足顧客要求的企業組織模式。

虛擬住宅企業結構比較松散，各成員企業地位平等，沒有隸屬關系，但需要一個對整個項目進行協調管理的盟主企業。一個企業可以同時屬于住宅產業集團或虛擬住宅企業。由于我國住宅產業的實際情況并不利于住宅產業集團的快速組建，尤其是加入WTO 后，住宅產業領域逐漸受到外來企業的沖擊，形成具有較大規模的住宅產業集團難度較大。而虛擬住宅企業的優勢就是其只要求信息的組合，而企業的完整物質實體不是必要條件，因而，相對而言更適合中國現在住宅產業化發展的實際情況。

3 通過敏捷制造方式改善住宅產品的工業化生產

針對住宅產業而言，在住宅產品的生產過程中，如果能顯著的提高產品的供貨時間，也就意味著資金能夠更加迅速的回籠，對于企業的發展和資金風險的規避都能發揮極大的作用。要在住宅產業化的進程中，充分發揮敏捷制造的優勢，首先要求住宅企業自身必須對客戶的需求有準確的把握和判斷，才能及時的進行產品生產和改進，這就要求企業自身能夠有足夠的技術支撐，能夠通過信息技術和網絡技術對市場信息進行及時地采集和分析。所以，住宅企業要想在產業化的實施過程中利用敏捷制造縮短產品的生產周期，實現資金的快速周轉，就必須在市場信息收集的技術研發方面增加投入，為敏捷制造的施行創造必要的硬件條件。

4 結束語

總之，住宅產業是我國國民經濟的重要組成部分，住宅產業化是推進我國住宅產業健康發展的重要手段，實現住宅產業化能夠提高住宅產品的質量、滿足人民群眾對住宅產品的需求、優化資源配置、拉動經濟全面快速發展、提高住宅產品的生產效率。

［1］鄧志旺.我國住宅產業化發展的路徑選擇[J].商業時代，2007(19).

［2］朱道才.歐美住宅產業現代化及啟示[J].特區經濟，2006(04).