既有建筑改造再利用芻議

我國城鎮建筑以每年新建20億m2的速度遞增，同時既有建筑又以平均壽命30 a的速度被滅失。在這些滅失的既有建筑中，既有一大部分低標準、低質量的建筑，也有一部分是應當極力保護的建筑文化遺產。事實證明，將存在問題的建筑全部拆除或全部保留都是不現實的，不符合建設資源節約型、環境友好型社會的要求，也不符合當今社會發展、人民生活提高的要求。一方面如此短壽的建筑將每年產生數以億計的建筑垃圾，帶來巨大的環境威脅；另一方面安全性能差、能耗高的建筑也造成了安全隱患和能源浪費。因此針對既有建筑的情況，因房制宜、因房施策，制定適應性的改造措施，延長其壽命，提高其安全和使用性能，將是既有建筑繼續服務社會的良好途徑。

1 既有建筑的特點

1）結構形式、建筑材料多樣。這些建筑基本反映了各個建設年代的建造技術的發展水平和材料特性，由此帶來了既有建筑結構形式的多樣化。既有古老的木結構，也有1900年以來占主導地位的各類磚木結構、磚混結構，20世紀80年代后大量出現的高層建筑，2000年以來突飛猛進的大跨結構等。

2）權屬情況多元。由于社會經濟的發展，在我國由計劃經濟向市場經濟轉型等多種因素的影響下，既有建筑的產權發生了很多變化，根據產權人的情況可分為公產房、私產房。在公產房中又可細分為政府產、企業產、宗教產、軍產等，另有一類特殊產別的房屋——代管產。種類繁多的產別給管理上帶來很多不便，也使得既有建筑的改造具有很多不確定性。

3）改造利用規范不完善。目前，我國既有建筑的管理文件和改造利用的技術規范較少不完善且不系統，使得既有建筑的改造不系統，無規劃。

4）設備系統不完善。建設年代較久遠的既有建筑，一般來說其配套的設備系統均不完善。如空調系統基本沒有，采暖系統較簡易，消防系統缺失。這些配套設備系統與現代生活的要求相差較大，也不符合現行標準。

5）改造形式多樣。一是因為結構形式的不同，改造所選用的技術路線不同；二是因為管理規范的缺失，使得既有建筑改造沒有統一規劃和約束的規范；三是因為產權人多元化，其改造建筑的目的、方式必然不同。而這種多樣化的改造，給既有建筑的再利用和可持續發展帶來了不利的影響。

2 既有建筑改造再利用的原則

1）價值評估、因房施策的原則。在既有建筑中，除了各級文物保護單位外，還有大量的歷史建筑，它們也是過往歷史時期的物質見證，記載了豐富的歷史文化信息和技術特色，是保護地域文化的重要載體和文化遺產，保護利用這些建筑遺產，對當今社會的發展、文化的傳承具有不可替代的作用，但也有一大部分歷史文化價值較低、使用性能較差的普通建筑，需要對其進行適應性改造，進行安全性能、使用功能的提升改造，延長其使用壽命，使其與現代生活接軌，為現代生活服務。

對于不同類型、不同價值的既有建筑，在改造前，首先要進行價值評估。價值評估的標準要圍繞歷史文化、建造技術、人文特色、使用價值、安全質量等方面展開。要盡可能保留既有建筑的歷史信息和圖像、技術檔案。根據價值評估結果，確定改造再利用的方法。

2）節約資源和成本的原則。建筑物的成本是由業主成本和社會成本兩部分構成的。所謂業主成本是指業主對建造的投入，與大拆大建相比較，既有建筑的改造再利用，毫無疑問能夠節省業主的投資；而社會成本是指社會為建設行為付出的成本，包括對資源的消耗和對環境的污染以及對人文環境的影響。據有關資料顯示，與建筑業有關的污染接近污染總量的40%～50%，而舊建筑適應性再利用可有效減少這一污染量。社會成本是無法用貨幣來衡量的，代表的是公眾而非個人的利益。以再利用為目的的既有建筑改造，要符合業主節約成本的意愿，更要符合全社會節約資源的要求。

3）安全適用、有機更新的原則。既有建筑因為存在安全和使用上的缺陷，才需要進行改造。所以在改造中針對建筑遺產類既有建筑一般采用保護為主，適當增加現代的使用功能或技術手段，以再利用帶動保護的原則；針對歷史地段的既有建筑一般采取保護、更新并重的原則；針對大量的一般性既有建筑，出于經濟和生態價值考慮，一般采用改造后再利用的原則。

4）可持續發展的原則。建筑是存在于城市系統中的一個點，它的改變將牽動其所在街區乃至整個城市的改變。因此既有建筑的更新將會帶動整個區域的發展并最終促進城市整體的持續發展。在改造中，要選擇綠色建材和綠色改造方式，使既有建筑在節水、節地、節能、節電和環保上達到可持續發展的要求。

3 既有建筑改造再利用的分類

1）保護為主、修舊如故類型。針對建筑遺產及有特殊保護意義的既有建筑。對于有歷史文化價值的部分，往往通過修復、清洗、除去污垢，保留歷史痕跡等手段，還其歷史本色，即“修舊如故”，而不搞“煥然一新”；在修繕過程中，特別注重保持既有建筑的主要構件和空間特征，盡量采用原有技術手段及建筑材料修復加固。

2）合理利用、有機更新類型。針對歷史街區、歷史地段的一般建筑，采取保護、更新并重的改造方式。對既有建筑的改造不同于建筑遺產的保護，大多可納入現代生活內容，可根據新的功能對建筑內部空間進行更新，強調既有建筑安全、適用性上的全面提升。

3）注入新技術，補新顯新。針對大量的一般性、有安全隱患或性能缺陷的既有建筑，在改造過程中，一般不采用復原技術或仿制建造，而是完全采用新材料、新技術和新的建筑構成手段，使新與舊之間拉開時間層次。在既有建筑改造過程中，除使用常規技術外，注重高新技術、特別是生態技術的運用，從而使既有建筑的物質載體獲得適用、甚至超前的機能，使其納入當代城市生活。

4 適用技術

4.1 結構加固技術

1）抗震加固。我國是世界上地震多發國家之一，既有建筑因建設年代久遠，當時的經濟、技術水平較低，因此在抗震設防上先天不足，對既有建筑采取有針對性的加固措施，將極大提升抗震性能。在不影響建筑文化歷史價值前提下，可采用外粘型鋼、碳纖維、鋼筋網片等方法加固補強梁、柱、墻體等承重構件；還可以在結構的適當部位附加耗能減震裝置，降低地震的破壞；同時可以利用既有建筑的地下室，采用混凝土套或鋼筋混凝土套加大基礎底面積。

2）地基基礎加固。針對沉降較大的地基基礎，一般采用高壓水泥噴樁加固原有地基的方法，而對于有開裂傾斜現象的砌體條形基礎，則要采取將開裂的基礎墻體局部拆除重新砌筑、同時加固地基的方法，才能增加建筑的整體性。在有條件的既有建筑中，還可以適當加大基礎底面積，改善其基礎承載力。

3）木結構加固。對于需保留原結構的建筑遺產項目，宜采取以同材質、同式樣的木構件替換糟朽損壞的原有木構件，對于開裂、局部損壞的木構件也可以采用粘貼碳纖維或增設木夾板、扁鐵箍的加固做法，盡量不破壞原有結構受力體系。而對于一般既有建筑，可以用新的輕鋼結構或鋼木結構替代原木結構體系。

4）墻體加固。對于砌體強度較低的墻體，主要采用壓力灌漿的方式進行補強或采用墻面內掛筋網，外抹水泥砂漿的整體加固方法。對于一般既有建筑，可以拆除非承重墻，用輕型墻體材料替代。

4.2 內外檐裝修技術

1）材料檢測與選用。對既有建筑的內外檐裝飾材料要進行專業檢測和甄別，確定保留、除垢、添配等具體方案。對于污染的部位，要用清水或有機材料除垢。禁止使用草酸等腐蝕性較強的除垢材料，而要選用有機材料，將對原有材料的損害降低到最小。對于缺損部位，要按照材料檢測數據，配置同材質的材料進行填補。

2）外墻保溫。結合建筑能耗情況，實施外墻保溫，這是當前既有建筑降低能耗的重要途徑。一般選擇自重較輕、與原有外墻結合較好的保溫材料。從安全性能出發，對高層既有建筑一般推薦使用符合消防要求的內保溫材料。外檐門窗盡量選用氣密性好的保溫節能門窗。

3）設備完善技術。年代久遠的既有建筑一般設備功能較差，主要是消防設施和采暖、空調設施不完備，既不符合國家相關管理規范，也降低了建筑的舒適性和安全性。對于保護性要求較高的既有建筑，在設備完善方面要服從保護的要求，盡量采用對建筑整體和構件損害較小的系統和技術。而一般性的既有建筑，則要按照現代生活的要求，盡量完善設備設施，提高安全等級和舒適性。

4）消防安全技術。對于建筑遺產類的既有建筑，當執行國家消防規范有困難時，應當在不降低建筑整體消防安全水平的前提下采取非常規的等效措施。對疏散通道、消防間距等先天不足的既有建筑，要因地制宜設置火災探測報警器和局部自動噴水滅火系統，加強早期發現和控制措施，配備手提式滅火器、增加室外消火栓等措施，提高消防安全水平。而對于一般既有建筑，則要按照現行消防規范，完善消防設施，提高安全性能。

5）采暖空調。盡量利用原有采暖設施，進行有針對性的提升，不破壞原有建筑的整體性。歷史較長的既有建筑一般沒有空調設施，可以適當添配，以分布式集中空調為主。

6）水電技術。為保證建筑的安全，要對老舊電線、水管進行安全檢測，對老化電線、跑冒滴漏的水管均要適時更換。

4.3 傳統工藝技術

在長期的建造實踐中，勞動人民創造積累了很多傳統工藝和施工技術，這是寶貴的非物質文化遺產，與建筑遺產相得益彰。為確保建筑遺產的真實性和完整性，應將這些非物質文化遺產總結、傳承下去。天津在現存的建筑遺產中，就有很多優秀的傳統技術，墻體局部掏砌工藝、墻面的混水裝飾飾面等。按照“原材料、原工藝”的修繕標準，在既有建筑的修復中，應盡量采用。

5 結語

我國幅員遼闊，既有建筑量大面廣，因此各地既有建筑的差異較大，本文僅就既有建筑改造的原則、類型和適用技術進行了初步探討，在改造實踐中還有更多好的方法和技術。