淺析做好精裝修樓盤成本控制的要點

蘭君

廈門昌林實業有限公司公司

前言：

隨著我國房地產市場的快速發展，市場競爭日趨激烈。各開發商為了在競爭中保持優勢，取得更大的市場份額，就必須在增加產品附加值上做足文章，以實現利益最大化。另一方面我國購房者的消費心態和購房目的也發生了分化，許多購房者已沒有早前購房者買房后花上大半年時間自己裝修的激情與喜悅，而是想到裝修就會聯想到疲于奔命地找設計師、找施工隊、買各種材料、擔心價格欺詐和質量安全問題等種種煩惱。三是政府有關部門基于提高住宅小區整體品質、避免野蠻裝修等方面考慮也大力推行精裝修住宅。

目前廈門島內在住宅用地出讓方面，就對擬建項目提出精裝修的要求，而島外很多項目房地產開發商也在精裝修方面下功夫，由點及面，因此精裝修住宅是房地產市場發展的必然結果。

一、精裝修的標準與定位：

什么是精裝修房，精裝修房是毛坯房、簡裝修房不斷改進、發展和完善的產品。一般指頂面有一定造型，地面采用品牌玻化磚、仿古磚、天然石材、木地板等中高檔材料鋪裝，廚房、衛生間兩大重點區域經過高品質的精細裝修，并配有知名品牌的潔具、廚房電器及工廠化的櫥柜。住房整體上有一定的設計效果及風格，材料細膩環保，做工較為精致。

上述精裝修的標準較為寬泛，每一個具體的精裝修樓盤想要獲得商業上的成功，必須要有較為精準的定位。產品的定位主要依靠營銷部、設計部、成本部參與的市場調研所獲取的各種信息供經營者決策。精裝修定位需與整個項目產品相匹配、與產品所在區域匹配、與潛在購房者的需求匹配同時需關注客戶的敏感點。精裝修定位的結果一般為每平方米建筑面積(或建筑凈面積)裝修成本額（平米指標）或天地墻裝飾用料及家具電器配置說明。

二、精裝修房成本控制要點：

1、定位階段：對精裝修標準的確定給予數據支持，通過選取主要房型（房型覆蓋比例以>80%為宜）測算每平米的裝修造價。隨著精裝項目的增加，數據和供應商資源不斷積累，此項工作會越來越快捷和精準。測算要有一定的精度，工程量應盡可能準確。

2、設計階段：產品定位后，設計單位要全面介入，深刻領會產品定位檔次。各專業工程盡可能在精裝修設計階段也參與(如空調、同層排水、熱水器等)，這樣避免后期為滿足裝修效果而進行大量的拆改工作量，導致后期成本不必要的增加。設計單位在設計選材時，盡可能考慮效果的同時，有多種品牌、同種檔次、同種系列的材料(品牌)備選，這樣施工簡便、成本控制可行，用戶后期維修提供保障。

3、招標階段：

3.1 合理劃分標段，科學規劃合同，精裝修標段劃分需考慮的問題比建安總包的標段劃分復雜，需考慮的因素除資質、工期、項目管理能力等常規因素外，對于精裝修交付還應考慮精裝修標段與建安總包標段的銜接問題，避免出現一家建安總包對應多個精裝修隊伍，這會導致合同數量及現場管理工作量大幅度增加。

3.2 確定合理的材料或工程供應方式，精裝修工程材料(工程)供應一般有乙供、甲指乙供、甲供和甲分包。各種供應方式各有優缺點。

3.2.1 乙供方式管理簡單，施工單位積極性高，但甲方對材料的控制力弱，不利于成本控制，因此一般非主要材料、總價不高或對裝修成果觀感不產生直接影響的材料采用乙供方式，如砂漿、粘結劑、龍骨、細木工板、紙面石膏板、石板材等。對于乙供材料，甲方應做好質量控制工作，避免乙方使用劣質材料影響工程質量。

3.2.2 甲指乙供的實質就是乙供，為彌補乙供方式甲方對材料控制力弱的缺點，而對乙供方式的一種改進。甲指可以指定材料品牌、規格、供應商及材料單價中的一項或多項。目前很多公司采用甲指乙供的材料主要是價值量大的材料。對于甲指乙供材料，甲方應協調好乙方與材料供應商的關系，保護供應商和精裝修施工單位的利益，保證供應商能及時足額獲得貨款（招標文件及精裝修施工合同中應有制約條款）同時為避免精裝修單位對材料供應商的二次壓價應允許精裝修施工單位在投標報價時對甲指乙供產品計取一定的利潤。

3.2.3 甲供與乙供相反，甲方對材料的控制力強，又能有效降低成本。因此大宗材料、對裝修質量影響重大的材料都采用甲供方式。如墻地磚、潔具、廚電、乳膠漆等。因甲供方式對乙方的商業利益最為不利，因此過程中應特別注意乙方對甲供材料的合理使用。應對的辦法是招標文件明確要求精裝修施工單位投標時自報墻地磚的損耗率并結合現場施工實測數據確定合理的損耗（監理公司、甲方項目部、設計部和成本部共同參與，對現場裝修損耗率進行確定)，促使投標單位根據自身情況填報合理的損耗率。乳膠漆雖然也在招標文件中規定了“空桶回收”制度，但實際執行中效果不理想。因此到后來甲方僅指定品牌。同時招標文件也明確告知乙方可對甲供產品計收一定的利潤（在施工費中自行考慮）。

3.2.4 甲分包的實質就是甲供，只不過甲供的是材料，甲分包除了材料外還需現場施工。甲分包的項目主要為櫥柜、戶內門（含筒子板、貼臉線條及踢腳線）。甲分包項目精裝修總包可計收總包管理配合費。如何分配總包管理配合費是招標前需考慮清楚的。

乙供、甲指乙供、甲供、甲分包并不是一成不變的，不同的項目應根據各自的特點和具體情況適當調整以取得最佳的管理效果。（比如木地板即可以甲指乙供，也可以甲供或甲分包）。

3.3 界面劃分，招標文件中應對精裝修工程的界面有清晰明確的描述，讓投標單位能清楚地知道哪些是自己的工作范圍，哪些是建安總包的施工范圍。特別是裝修交房的項目，許多應由建安總包施工的內容也可以由精裝修單位施工，比如強弱電的穿線、開關面板安裝、天棚面及墻面的油漆膩子批白、樓地面找平層等。編制招標文件時應綜合考慮成本、施工管理以及建安總包合同有關約定等因素切分界面。

3.4 清單編制與報價方式：根據 GB50500《工程量清單計價規范》的規定，承發包雙方根據GB50500規范執行有據可詢。但在實際操作中，我們也是按此規范要求對精裝修工程進行招標發包的。但執行結果不是很理想，因此從實踐來看，以港式清單更為實用便捷。主要原因為：

3.4 國標清單編制及報價繁瑣、工作量大，且定額裝修分部與市場行情脫離情況較為嚴重。

3.5 港式清單及報價清晰、直觀，便于回標分析和統計各種數據。

3.6 控制價編制：建議選擇主要房型（房型覆蓋率>=80%）為樣本進行控制價編制。80%的房型覆蓋率能保證剩余20%的房型裝修總價浮動20%以內時，整體報價浮動<=4%。

總結：精裝修工程樣板先行，裝修方面考慮各樓盤定位的同時，盡可能突出裝修風格和銷售亮點，從產品定位階段、設計階段、招投標階段、過程控制及結算等階段把好成本控制關，這樣公司的成本管理水平一定會處在同行的前列。