試論不動產物權登記錯誤的救濟手段

謝東瑜

【摘 要】隨著我國社會經濟的快速發展，居民物質生活水平不斷提升的同時，法律意識也隨之加強，對于產權的關注程度逐漸提升。不動產作為現代社會中財產的重要組成部分，不動產等登記直接關系到個人利益。不動產物權登記過程中，容易受到相關因素的影響導致登記錯誤問題的發生，不動產物權登記錯誤救濟是維護當事人合法權益的重要手段。文章就不動產物權登記錯誤的救濟手段展開分析和論述，首先對不動產物權登記錯誤的有關概念予以分析，列舉不動產物權登記錯誤的主要救濟途徑，并在研究的基礎上提出完善我國不動產物權登記錯誤救濟的可行性建議，希望對于相關方面的文章和研究起到一定的補充作用。

【關鍵詞】不動產物權；登記錯誤；法律救濟

近年來，不動產越來越受到人們的關注和重視，不動產物權的登記工作顯得尤為重要。對于不動產物權登記工作來說，由于人為以及其他的影響，不動產物權登記可能會出現一定的錯誤，這就會對當事人的個人利益造成一定的侵害，不動產物權登記錯誤的救濟是當事人維護個人權益、降低個人損失的重要手段。目前，我國現行物權法當中，就不動產和不動產物權登記工作給予了較為詳細的說明，以保障居民的個人權益。但是，同西方發達國家相比，我國物權法對于不動產物權登記錯誤救濟只有較為原則性的規定，導致不動產物權登記錯誤的救濟工作在實際開展中缺乏明確的指引。

一、不動產物權登記的相關概念

不動產，是指以自然性質或者是法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。而不動產物權，就是指不動產權利人對不動產所享有的物權。隨著我國社會經濟的快速發展，特別是自對外開放以來，我國居民生活水平不斷提升，居民的法律意識和維權意識逐漸加深，對不動產物權的關注程度也有了很大程度上的提升。

不動產物權登記，是指國家法定登記機關依照我國現行的法律法規，將權利人所有的不動產物權及其變動情況登記到不動產物權登記簿上，并向社會公開，明確權利人的合法權利，并使權利相對人更好的了解和明確自身的相關權利。不動產物權登記首先需要審核權利人登記申請，在進行登記之后，還需要向社會公開，這既是保障權利人的合法權益，更是保證法律的公平性和公正性。不動產物權登記結束后，登記信息必須為公眾提供相關查閱的權利。目前，根據我國現行法律法規，我國不動產物權登記部門是土地所在地的縣級以及以上的人民政府土地資源行政管理部門。

不動產物權登記錯誤的概念，目前國內外還沒有統一的說法，主流上認為是指不動產物權在登記過程中，由于當事人、權利人第三者或者是登記機關故意或者過失行為所導致的登記簿上登記權益和實際權力不符。不動產物權登記錯誤，不但會給登記部門的日常工作構成嚴重影響，同時也會對權利人和公眾的合法權益造成侵害。

二、不動產物權登記錯誤的救濟途徑

（一）更正登記。更正登記是指不動產物權登記簿記錄信息出現錯誤或者遺漏的情況下，登記機關自行或者依當事人申請按照現行法律規定程序進行登記信息的涂銷和修正。不動產物權登記過程中，由于相關因素的影響，會導致登記信息與實際不符的問題產生。如果登記信息錯誤較為明顯，登記機關在核實之后可以將更正意見向社會公示，在公示期間當事人沒有提出異議，登記機關則可以按照法律規定實施信息的更正。在我國物權法當中，對于更正登記有所解釋，指出不動產物權登記機關可以在權利人書面同意的情況下對登記信息予以修改，可以在權利人證據證明的情況對登記存在的錯誤予以更正。

（二）異議登記。異議登記，是指當不動產物權利害關系人對不動產物權登記簿上所記錄的權利提出異議的情況下，登記關機根據申請人的申請對信息更正和登記。異議登記是維護權利人和利害關系人合法權益的重要手段。異議登記首先對不動產物權登記的公信力進行終止，屬于臨時性救濟。我國物權法當中，對異議登記的時間進行了明確的規定，規定申請人必須要異議登記起的十五日內提起訴訟，否則異議登記將會失去法律效力。

（三）民事救濟。民事救濟，是指當事人在利益受到侵害之后，當事人在確保原權益不受侵害和影響的情況下，對自身的權益實施維護。民事救濟的前提是當事人必須要按照個人意愿，利用民事訴訟的形式來恢復個人權利，消除不法以及不公平的狀態。民事救濟屬于自力救濟，是依靠當事人自身力量實現對不動產物權登記錯誤救濟的一種方式。

（四）行政救濟。在當事人利益受到侵害的情況下，當事人可以通過法院訴訟或者信訪的形式訴求國家機關幫助，實現對個人權利的維護。行政救濟是一種較為普遍的救濟模式，是依靠國家機關實現個人權利維護的重要手段。但是，行政救濟也存在較大一定的缺陷，如救濟效率較為低下，救濟流程較為復雜等。

三、不動產物權登記錯誤救濟的優化建議

（一）加強信息公證。目前，我國不動產物權登記和登記錯誤救濟工作存在一定的不完善性，登記錯誤的出現，給登記機關和當事人都帶來了較大影響。信息公證，是指在不動產物權登記之初，由公證人對不動產物權登記申請進行核實，并在核實準確無誤的情況下出示公證書，之后由不動產物權登記機關開展登記工作。不動產物權登記引入信息公證，首先能夠有效的提升登記效率，并且降低登記機關的工作成本；其次，在引入信息公證制度之后，公證方將對登記錯誤的責任和賠償進行分擔，這就有效的降低了登記機關的工作風險及工作壓力。

（二）推行混合訴訟制度。混合訴訟制度，就是將民事訴訟和行政訴訟相結合，以全面地維護不動產物權當事人的合法權益。目前，國外發達國家鼓勵單一救濟模式維護當事人利益，但是從我國實際現狀來看，采用混合訴訟制度更加合理。在混合訴訟制度之下，當事人能夠最大化的發揮個人力量，依靠自身的力量來維護個人合法權益。同時，當事人還能夠借助國家機關力量，爭取相關權利，在保證救濟模式靈活和合理的情況下，拓寬不動產物權登記錯誤救濟的實現途徑。

（三）建立登記保險制度。建立登記保險制度，有利于緩解登記工作人員的工作壓力，同時也能夠更好地保障當事人的合法權利。登記保險制度，是指在不動產物權登記過程中，當事人出于個人意愿購買登記保險，由保險公司具體負責不動產物權登記的準確性，并保證不動產物權交易的真實性。登記保險制度的優勢在于，能夠有效的轉移登記工作者的工作壓力，由專業的保險公司對登記信息開展評估，降低登記錯誤風險；保險公司對登記工作者的工作能力、業務素質以及個人能力開展具體的量化評估，保證登記人員的職業資格，從而降低登記錯誤問題的發生概率，依靠社會力量來實現對不動產物權登記錯誤的合理控制。

四、結語

不動產物權作為重要的社會財產，不動產物權登記工作的作用和意義非常重大。不動產物權登記過程中，由于人為等因素的影響，不動產物權登記可能會出現錯誤，給當事人造成一定的損失，當事人則需要通過一定的途徑和手段來維護個人利益，索取損害賠償。本文就不動產物權登記錯誤的救濟手段展開分析，首先就不動產、不動產物權以及不動產物權登記錯誤的概念予以闡述，并就不動產物權登記錯誤的救濟途徑進行了歸納和分析，在此基礎上對我國不動產物權登記錯誤救濟提出合理的優化和完善建議，探索能夠更好的保障權利人合法權益、降低不動產物權登記錯誤有關風險的有效途徑。

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