嚴躍進：定向降準觸動了房企心弦

目前整個樓市處于“是否救市”的爭議之中，而各類宏觀政策的調整，都容易將其和樓市進行掛鉤。近日央行宣布，對符合審慎經營要求且“三農”和小微企業貸款達到一定比例的商業銀行，下調人民幣存款準備金率0.5個百分點。此類定向下調存款準備金率的做法，并非針對房地產市場。那么，緣何會在樓市中再次引起爭議呢？

這不由讓人聯想到一古語：不是風動，不是幡動，仁者心動。此次定向降準，并沒有改變整個貨幣政策的走勢。在“三農”和小微企業內部，也沒有表露出明顯的市場活躍。反倒在樓市出現了各類解讀，似乎定向的流動性釋放是為樓市而來的。定向降準政策之所以能觸動房企心弦，在于樓市太寂寞了。持續收緊的貨幣環境讓房企感覺不自在，其對流動性的注入有比較高的企盼。

2000年至2009年，作為樓市高速增長的10年，恰也是流動性“泛濫”的10年。整體上看，無論是開發貸還是個人按揭貸，都處于一個相對寬松的環境。房企、地方政府和購房者，習慣在此類環境下謀求各自的利益。“金融刺激樓市發展”的做法成為理所當然。

如今樓市資金比較饑渴，降低存款準備金率的做法自然讓房企欣喜若狂。從今年初開始，商業銀行銀根收緊，惜貸心理很重。樓市降溫下，部分房企卻并不慌張，原因是他們認為地方政府會率先進行救市。果不其然，部分高庫存的城市紛紛進行了各類政策松綁。從這個角度看，房企預料當地金融機構也會進行大規模的流動性注入，從而進行救市。

不過，此次定向降準，可能要讓房企失望了。從政策波及的領域看，和房地產行業并無關聯，而是圍繞“三農”和小微企業領域展開。從流動性的規模看，也并不高。即便考慮到貨幣乘數效應、部分資金有望流向樓市等因素，能給房地產進行資金補給的規模還是不夠。目前的流動性注入領域和規模，和房企所期待的有很大落差，這是風馬牛不相及的兩個范疇。

此前央行約談商業銀行，要求加快信貸審批節奏、提高信貸規模，所以房企認為，這是央行釋放大規模流動資金的前兆。但實際上，從央行此次降準的做法可以看出，央行并沒有任何強刺激的意圖。此次定向降準覆蓋大約2/3的城商行、80%的非縣域農商行和90%的非縣域農合行，但很明顯，此類刺激政策刻意躲避了房地產領域。

房企失落的心弦就是這樣被觸動的。房企顯然不習慣資金緊張的格局，信貸環境越緊，房企的資金饑渴癥就會越嚴重。雖然很多地方進行了救市，但從央行的層面看，還是一個比較“麻木”的心態，并不會刻意創造積極寬松的貨幣環境。所以，當定向降準的政策出臺后，并不能發揮望梅止渴的功效，房企終究感覺此類政策不解渴。

不過，當房企再次冷靜思考此類政策時，就會發現，看似毫不相關的政策，實際上還是能觸動房企多個層面的心弦。房企恰有機會來進行反思和感悟。

農村市場的發展空間大。過去房企都圍繞城市房地產而展開，對于農村房地產的發展顯然是忽略的。農村房地產市場隨著目前農地入市政策的實施，面臨較好的發展機遇。從定向降準的政策看，其對農村市場提供了規格較大的禮遇，這是過去農村市場從沒享受過的。隨著新型城鎮化進程的加快，農村的房地產發展將面臨新機遇。目前的金融資源注入可以說是一個良好開端。

剛需住房市場依然是后續政策保護的重點。此前央行約談商業銀行，本身就說明對剛需住房需求的重視和保護。央行愿意進行各類刺激，但必須保障資金流入剛需購房群體中。全面降準的做法，容易讓很多投資投機需求鉆空子。所以，央行才會采取定向降準的迂回戰略。

實體經濟將比虛擬經濟面臨更多金融支持。房地產市場泡沫化一個重要表現就是實體經濟特征在消退，而被各類投資投機因素所困擾。從此次降準可以看出，如果樓市能夠加大實體經濟的成分，那么依然能享受到政策和資金的眷顧。而如果不積極轉型，那么各類金融刺激政策將會繼續疏遠樓市，各類投資型資本甚至會面臨金融政策嚴苛的監管。

中小企業依然能受到保護。在房地產市場強者恒強的馬太效應下，房企產生了一個幻覺：中小房企注定是政策的靶心，將面臨被淘汰的各種可能。但很明顯，定向降準依然對小微企業進行了金融保護。這對于部分中小房企來說，如何在目前市場環境中謀求轉型，并積極迎合地方政府的需求，將是保有市場份額的關鍵。

樓市不能一直被捧著。今年以來，整個宏觀經濟面不算很好，所以房企有幻想：新一輪刺激計劃即將到來，而且會以樓市作為注水口。但是，在產業結構的調整下，各級政府顯然不再愿意借助樓市來進行各類刺激，原因是這容易把此前限購限貸政策的本意給抹殺了。

可以預計，從目前定向降準的做法看，房企對流動性高規模的注入幻想會破滅，進而在經營策略上做出調整。可以預計，未來房企將在以下領域做新的探索：積極下鄉，投身到新一輪的農地建設和農村住房改革大潮中；各類產品開發重視剛性需求，對于高端物業的開發規模會自覺進行壓縮；房地產投資開發將加大去虛擬經濟色彩的力度，不斷還原樓市原始本質；部分中小房企會積極謀求轉型，從而爭取各類政策的眷顧；房企發展樓市的傲慢姿態會降低，并真正將其置于國民經濟發展體系中。

此次定向降準，若從房企對流動性注入的企盼角度看，可能意義不大。不過，恰是這樣一個政策，給房企真正上了一堂課。房企失落的心弦被觸動，但學會了反思。彷徨的樓市泛起漣漪，將比注入流動性的簡單做法更有價值。

（來源：每經網-每日經濟新聞）