災后重建住房的廣元教訓

鄭旭 郭鵬

在當時特殊背景下，像廣中業委會這樣選擇與開發商合建房的模式是受到政策鼓勵的，在當地也有成功的案例，但廣中業委會代表受專業限制以及對房地產行業領域的陌生，很難判別怎樣的開發商才是真正有實力的企業。

女朋友悄然離去之后，彭亮整個人都變了：曠工，罵人，摔東西，甚至掀翻了母親在他24歲生日那天做的一桌川菜。

兒子“驟變”，曲紅梅說自己有一萬個對不起。作為母親，她曾在彭亮21歲生日時承諾為他購置一套婚房。此后不久，信心滿滿的彭亮與同城一位女孩確立了戀愛關系。

同在那一年，12歲的楠楠放學回家后，發現面積不大的客廳里早已煙氣彌漫，媽媽崔艷萍在餐桌旁焦躁地敲打著計算器，幾張草紙上鋪滿了演算結果，而爸爸廖宏宇則眉頭緊鎖，一口接一口地吸著已經戒了數月的煙。

買房。這是楠楠在晚飯前聽媽媽說的頻率最多的一個詞。臨睡前，楠楠小心翼翼地把夾藏在日記本里的幾張嶄新的“20元”翻了出來，鄭重其事地交到媽媽手中。那一刻，一家三口相擁而泣。

這是四川省廣元市兩個素不相識的家庭，如果不是6年前的那場地震，抑或沒有遭遇和“漢壽雅居”有關的沖突與變故，兩家人或許永遠陌生而沒有交集。

震后“剛需”

無論“女皇故里”還是“川北門戶”，今天外界對于廣元這座城市的印象，都不及2008年那場特大地震來得深刻。

檢索當年的新聞報道，“5·12”汶川地震發生半月后，廣元全境因災死亡人數達4775人，受傷26856人（重傷2609人），全市經濟損失據不完全統計為1209億元。其中，廣元下轄的青川縣死亡4660人，受傷14386人（重傷1489人），80%房屋倒塌。

時年19歲的彭亮還在距廣元市區280公里以外的成都讀技校，地震翌日便趕回了家里。

“兒子說死也要和我死在一起！” 彭亮的這句話讓曲紅梅覺得為他做什么都是值得的。

曲紅梅是個要強的女人。上世紀90年代初與前夫協議離婚后，兩個兒子都由她撫養。靠著為數不多的分割財產，曲紅梅學會了做生意。2006年經人介紹，她生活發生了變化，與現任丈夫組建了新的家庭，但她給予兩個兒子的母愛始終如一。

地震來襲時，楠楠一家所在的廣元市劍閣縣未能幸免。盡管事后得知災情不及青川縣嚴重，但隨著時間的推移，重災區不斷傳出與楠楠年齡相當的孩子逝去的消息，這讓廖宏宇和崔艷萍這對已近中年的夫婦心靈受到了強烈的震撼。他們發誓，等錢攢夠了，一定要讓楠楠住在離學校最近、最結實的房子里。

有夢就有會希望。

2008年6月，按照統一規劃與部署，四川省多個重災區開始進入由所在地政府主導的災后重建階段，城鎮住房恢復與建設亦被列入工作重點。

對于親歷“5·12”劫難的普通家庭而言，重生的希望和起點現在看來無外乎擁有一套住房。

一位在廣元市房地產領域頗有建樹的人士告訴《民生周刊》記者，2008年下半年至2010年年末的兩年多時間里，廣元市百余家房地產開發企業和承建企業均有項目在手，建筑面積保守估算應在100萬平方米以上。

2010年10月15日，是彭亮21歲的生日。晚飯時，曲紅梅把一張90萬元的存折放到了彭亮和彭輝（曲紅梅的次子）面前。

就在那一天，曲紅梅向孩子們透露說，她去看過一處名為“漢壽雅居”的樓盤，這是一個災后重建項目，位于廣元中學校區內，戶型很好且價格便宜。她準備購置兩套住宅，作為兄弟二人未來的婚房。

諾言許下之前，曲紅梅算過一筆賬：同等地段，“漢壽雅居”每平方米價格為4300元，而毗鄰的樓盤均價要在5500元左右。兩套合計面積在200平方米上下的房產，會有20萬元價差，“在廣元，20萬塊錢是足夠兩套房子裝修費用的。”

2010年10月末，曲紅梅以全款的方式向“漢壽雅居”開發商交付了84萬元的“購房款”。

因在2010年5月就已得知“漢壽雅居”將要開盤的消息，崔艷萍得到的報價要比曲紅梅低些，每平方米僅3700元。在與廖宏宇商量之后，同年6月，崔艷萍賣掉了劍閣縣城的房子，來到廣元市區交上了30萬元的“預定金”。

接下來的日子里，彭亮結識了一位小自己一歲的女孩，2011年3月兩人確立了戀愛關系；楠楠則告訴同桌，自己就要到市里上初中了。

“影子”樓盤

事實上，認為自己撿到便宜的還不止曲紅梅和廖宏宇夫婦。據《民生周刊》記者掌握的一份購房者名單顯示，2010年5月至當年年末，廣元本地及市轄區縣至少有60個家庭向與“漢壽雅居”項目有關的公司或個人交納了購房款或預定金。

頗為吊詭的是，這期間，60余戶家庭彼此間并不熟絡，直至2011年6月“漢壽雅居”逾期交房時，購房者們才三三兩兩聚到了一起。

按照當時的協定，“漢壽雅居”交房時間應為2011年5月中旬。當曲紅梅等找到售樓處索要鑰匙時，卻被告知該項目早已在2010年年末由新的開發商接手。

如此戲劇性的答復，購房人顯然不能接受。還好，一位購房者從官員朋友那里探聽到了內情。

原來，地震之后，廣元中學1-5號教職工宿舍樓（產權為職工私有）受損嚴重，后被鑒定為D級危房。112戶業主依據當時四川省及廣元市關于災后城鎮住房恢復重建工作的實施意見，提出了聯合開發重建兩棟電梯公寓，即“漢壽雅居”項目的實施方案。

為確保項目順利進行，業主們成立了“廣元中學1-5號教職工宿舍樓業主委員會”（下稱廣中業委會），并以業主大會的方式選定了一家名為廣元市眾森實業有限公司的房地產開發企業進行聯合開發。但因該公司資金鏈出現了斷裂，造成“漢壽雅居”項目建設資金不能及時注入，迫使項目處于停滯狀態。

在此背景下，廣中業委會在2010年11月與眾森公司解除了合作協議，又于同年12月重新選定了廣元市順達房地產開發公司，并由該公司接手“漢壽雅居”項目的后續工程。

消息甫一傳出，立即激發了購房者的強烈反應。

在他們看來，“漢壽雅居”雖冠以災后重建之名，但實際就是一個房地產項目，無論開發商是誰，買房的錢已經交過了，到期交房是不容爭辯的。至于中間為何跳出了一個所謂的廣中業委會，曲紅梅現在回想，當時購房人都認為是兩個開發商之間的說辭罷了。

確認是“說辭”的理由還在于，當得知“漢壽雅居”不能按期交房已成事實并確認由順達公司接手后，有購房者給眾森公司法人杜亞清打電話，詢問順達公司與其的關系，對方堅稱順達公司是眾森公司的戰略伙伴，“漢壽雅居”是兩家公司合作的項目。

“我們是最無辜的！”順達公司董事長張仲平在接受《民生周刊》記者采訪時稱，雖然“漢壽雅居”項目是由順達公司接續的，但順達公司與前期開發企業眾森公司并無債權債務關系。所有和該項目有關的報審批手續，都是順達公司重新申請辦理的。

在廣元市發改委，《民生周刊》記者查到了有關該項目的兩份備案通知書，項目單位為眾森公司的那一張已被標記“作廢”，而順達公司則在2011年9月21日獲得該項目的立項批文。

“我們也是后來才知道眾森收了購房款的，但這筆資金并沒有轉移至順達的名下。”張仲平說。

“水花”乍起

就在曲紅梅等購房人在項目開發商亦真亦假的答復中繼續追索屬于自己的“房產”時，另一個與該項目相關的利益主體波瀾再起。

廣中業委會在解除了與眾森公司的合作合同之后，轉而找到順達公司作為“漢壽雅居”項目下家繼續開發建設。盡管廣中業委會寄望于順達公司能夠快速保質地推進“漢壽雅居”項目，但實際上進度并無明顯推進。

“除了申請辦理各種建設手續需要一定時間外，資金有缺口也是主要原因。”張仲平說，在接手“漢壽雅居”項目時，他手中還有一個在建項目。

業內人士認為，現金流不足是房地產行業普遍存在的問題，加之“漢壽雅居”項目工程造價接近億元，想要短期內周轉，注入這樣一筆龐大的資金，對于順達公司這樣的民營企業來說確實難度不小。

“工程進展遲緩，老師們當時確實有情緒，也有怨言。” 廣中業委會一位代表坦言，在112名身份為教職工的業主中，當時有通過網絡表達對“漢壽雅居”項目現狀不滿的，也有向校方施壓或者直接走信訪渠道的。

問題的“后坐力”還不僅于此。因資金缺位，使得施工方欠發雇用的農民工工資，導致部分農民工將矛頭轉向廣元中學，甚至還發生了干擾學校正常教學秩序的事件。

如同投向平靜水面的兩塊巨石，當教職工的網絡宣泄與農民工“鬧校”炸開兩朵巨大的水花之后，“漢壽雅居”項目引起了廣元市有關方面的注意。

2011年9月22日，廣元市教育局牽頭組織市住建局、廣元中學、順達公司、施工方以及廣中業委會代表召開了一次閉門協調會。經過討論，會議建議應迅速將“漢壽雅居”項目存在的問題及隱患向廣元市委市政府報告，并成立一個由多單位參與的協調機構。

很快，一個由市委常委、政法委書記牽頭推進，相關部門參與的“‘漢壽雅居’協調工作小組”（以下簡稱工作組）宣布成立。

作為成員單位之一的負責人，廣元中學紀委書記陳長江告訴《民生周刊》記者，工作組成立的初始目的是“督促工程順利進行，確保廣元中學112戶業主的合法權益不受損失”。

換言之，至少在這個工作組宣布成立之時，曲紅梅、廖宏宇夫婦等60余名購房人所遇到的問題并未進入官方視野。

“救市”之手

盡管如此，多位購房人稱，在他們這個購房群體中，有少數系當地政府職能部門的工作人員。或因為此，工作組成立之后，“漢壽雅居”項目社會購房業主的問題被列入解決范圍。

巧合的是，據廣元官方提供的材料載明：在2011年10月工作組成立之前，廣元市住建局并未收到關于眾森公司以及“漢壽雅居”項目相關負責人違規銷售住房的舉報和投訴。

而為了摸清項目存在的主要問題，工作組成立后首先召集業主方、開發方、施工方和責任單位就項目建設存在的問題進行梳理，同時對眾森公司違法違規售房情況進行調查，除此之外，還對已存在的問題制定了依法依政策處置方案。

在廣元市住建局房管處處長毆昌福看來，之所以認定眾森公司和相關人員違法違規售房，原因是工作組在調查中發現，涉事企業及個人沒有按照相關規定辦理《商品房預銷售許可證》，一些不具備售房主體資格的自然人也在參與售房。

為盡快統計“漢壽雅居”房源在未獲許可的前提下流入市場的真實數量，2011年10月11日，工作組會同有關部門按照眾森公司提供的當年購房人留存的手機號碼，通過短信群發的方式，要求購房人到“漢壽雅居”售房部進行登記確認。后來同樣的內容又在廣元當地的媒體進行了發布。

事后《民生周刊》記者了解到，曲紅梅等60余名購房人是借助3個不同渠道支付的購房款或預定金。他們中有拿到眾森公司出具的蓋有財務公章收據的，有拿到收款人的簽字確認協議的，有拿到以借款為名義的借條的。

經確認，眾森公司法人代表杜亞清累計違規售房25套，收取資金400余萬元；“漢壽雅居”項目部負責人張培軍違規售房20套，收取資金455萬元。該項目前期進場施工的負責人鄧國榮，違法售房14套，當地司法機關最終確認的違法所得為500萬元。

再說“漢壽雅居”項目的另一個利益主體。

在工作組的協調下，廣元市相關部門以特事特辦的方式為順達公司補齊了工程建設所需的一系列審批手續后，該公司自籌資金8000萬元用于保障項目順利推進。

“教職工的問題不是小事，如果解決不好會影響學校的名譽和教學。”陳長江說。

2012年的最后一天，這項延遲18個月的災后重建項目終于得以交付。廣元中學112戶業主中的108戶以及32戶優惠購房戶拿到了新房的鑰匙。

幾家歡喜幾家愁。

在得知廣元中學教職工即將住進新房后，部分社會購房業主開始向順達公司、工作組提出“抗議”。

順達公司的態度很堅定：公司的購房花名冊上從來就沒有過曲紅梅等購房者的名字。錢交給誰了，就應該去找誰。

工作組的態度也很明確：社會購房業主由于缺少購房法律法規方面的知識，通過熟人介紹，追求價格便宜，未查看項目相關證件特別是未查看《商品房預售許可證》是否已經取得，其購房行為不慎。按照最高人民法院的司法解釋，購房合同是無效的。

上訪、跳樓、發帖子。在已經過去2013年里，這些被隔離在“漢壽雅居”小區之外的購房者們，用了他們認為行之有效、結果卻無效的“辦法”繼續抗議著。

“我們也很同情這部分群眾，但他們應該依靠法律武器來維護自己的權益。”作為工作組領導成員之一，廣元市政府副秘書長羅長生稱，因存在違法售房行為，鄧國榮已領刑，下一步有關方面還將加大對眾森公司的調查力度，涉及違法犯罪的將予以依法打擊。

而根據工作組的工作方案，羅長生表示，將會協調有關方面，為參與社會購房群眾提供法律援助。

廣元教訓

事已至此，這場持續了近4年的房屋買賣糾紛被牽引至略顯冰冷的法治軌道。可繞到“漢壽雅居”項目背后，去窺探這個從廣元本土生長起來的災后重建項目，或許還會找到另一個值得思考的空間。

《民生周刊》記者了解到，眾森公司在當地房地產開發企業中，屬于實力中等偏上。該公司在“漢壽雅居”項目上之所以資金鏈斷裂，官方給出的說法是，該公司之前開發的“瑾瑞逸城” 項目因債務糾紛被多個法院查封，故難以注水解渴“漢壽雅居”。

但也有來自坊間的說法，認為眾森公司之所以熱衷開發“漢壽雅居”項目，實際上是為了解“瑾瑞逸城”資金困局。

廣元市一位房地商透露，2004年之后，民營資本企業由于難以從國有銀行獲得貸款，轉而向地下錢莊求助，以至于2005年前后，廣元出現了一批靠放高利貸獲利的組織和個人。

他分析，眾森公司用于“瑾瑞逸城”的開發資金，不排除源自高利貸的可能。

此前有報道稱，2008年年底至2009年年初，因一筆債務糾紛，眾森公司被訴至法院。該案的標的額高達3000余萬元且原告在訴前就已經提出了財產保全申請，按照司法程序，法院對“瑾瑞逸城” 項目進行了查封。

按照常理，眾森公司已經無能力接手一項造價近億元的地產項目了，況且，“漢壽雅居”又是一個災后重建項目，利潤很薄。這位地產商認為，眾森公司選在此時拿下“漢壽雅居”，其用意已經顯而易見了。

“老師們教書是行家里手，但搞建筑選開發商肯定沒有經驗。”

廣元市住建局房管處處長毆昌福認為，在當時的特殊背景下，像廣中業委會這樣選擇與開發商合建住房的模式是受到政策鼓勵的，在當地也有成功的案例。但廣中業委會代表受專業限制以及對房地產行業領域的陌生，很難判別什么樣的開發商才是真正有實力的企業。

“至少應該去看看這家企業在銀行的信用記錄，或者到住建部門查詢一下企業有無違法違規行為。” 毆昌福建議。

2013年春節前，即將入住“漢壽雅居” 的廣元中學業主們給工作小組領導及成員單位寄去了一封感謝信，信中除了感謝外，也分析了自己在項目建設過程中存在的主觀問題，其中就包括“考慮不周全”、“對建筑行業不了解”等因素。

曲紅梅說，這么多年來她都是“枕著”壓力入睡，然后又被壓力叫醒。壓力來自對丈夫的自責：畢竟用來給兩個兒子買房的84萬元錢是她偷偷攢下的私房錢。壓力還源于失信帶來的親情裂痕：自從2013年春節女朋友提出分手后，彭亮便獨自一人去了重慶。

即將參加中考的楠楠安慰著崔艷萍：在哪所學校讀書并不重要，“房子在哪，咱家就在哪”。

采訪結束后，曲紅梅給《民生周刊》記者發來一條短信說，她已經和崔艷萍商量好了，決定起訴眾森公司。

“不拋棄，不放棄，哪里有陽光哪里就有希望！”

（應部分受訪者要求，文中曲紅梅、彭亮、崔艷萍、廖宏宇均為化名）