日本房地產經紀行業管理模式研究

趙書文

（沈陽工程學院，遼寧 沈陽110136）

0 引言

為使我國房地產經紀行業與國際接軌， 需充分了解他國的戰略方針，政策及行業運作機制，本文旨在對日本房地產經紀行業管理模式作必要介紹與綜合信息的闡述，為我國同行業發展提供參考最新數據。

1 日本房地產經紀行業實行人歸業、業歸會及保證金保證業務和保證金等保管業務等的狀況

1.1 行政管理

1.1.1 管理主體

政府機關與特殊法人：

國土交通省

住宅金融支援機構

UR 都市機構：獨立行政法人都市再生機構

1.2 具體職能

國土交通省：政府機關，實施相關法律，政令的頒布，監管等。

UR 都市機構主要業務內容：

1.2.1 都市再生

作為都市再生的計劃者通過構思方案，諸條件配備等的配套業務及作為合作者對事業計劃進行參與并推進民間的都市再生。而且謀求與地方公共團體等的合作推進全國都市再生。

UR 都市機構所從事的主要都市再生業務范圍有：

對伴隨產業結構轉換的大規模的土地利用的再編；在都市范圍內形成生活·交流·經濟據點； 都市防災性的提高與密集市街地的改善；通過民間出租住宅的供給支援等形成良好的住宅市街地；活用既存出租庫存的地域生活據點的完善。

1.2.2 居住環境

就由舊的都市基礎整備工團繼承的約76 萬戶的出租住宅， 進行力求既要保證居住者居住的安定又要給予合理管理的同時、通過以供給（照顧殘疾人）無障礙化、改善房間配置、適應社會狀況的設備水準提高為目的的更新的住宅、屋外環境的改善、改建事業事等實施居住區的綜合再生及有效利用。

1.2.3 災害復興

支援因地震等受災地的復興事業及強化都市的防災機能。

1.2.4 郊外環境以少子高齡化的對應，共生環境，安全安心的城市制作為題目靈活運用地域的特性，謀求實現有魅力的郊外及地方居住。

2 自律管理

2.1 全宅聯（公益社團法人全國宅地建筑物交易業協會聯合會的簡稱）

由于宅地建筑物交易業者的業務是以對國民來說最為重要的宅地和建筑物的供給及流通等為主要內容的，特別要求其公共性與社會性。 為使這些業務公平公正地得以運作，與此相關的法律制度和行政體制的完善成為重要的事項。 此外，宅地建筑物交易事業者自身也應充分意識到其業務所具有的公共性與社會性，并盡力于根基在此基礎上的活動尤為重要。

因此，宅地建筑物交易業者相互協作，不斷努力，為保護一般消費者和謀求宅地建筑物交易業健全地發展，根據宅地建筑物交易業法第74 條，在全國各都道府縣設立了宅地建筑物交易業協會（宅建協會），而且還設立了作為全國組織的全宅聯。

全宅聯，為達成上述目的，在對不動產進行調查研究和進行政策提議的信息提供活動的同時，還實施了房地產交易等啟發事業及房地產相關人才培養事業。

全宅聯是以全都道府縣的區域為單位的47 個宅地建筑物交易業協會為會員的。 從屬于這些會員的構成成員（為宅建協會會員的宅地建筑物交易事業者），大約有10 萬家，構成不動產業界名符其實最大的團體。 會員所擁有的構成成員的大多數是中小不動產事業者，全國團結一致取得相互合作的成果。

2.2 全宅保證組織

全宅保證是隨著昭和47 年的宅建業法的部份被修正并制度化后設立的團體。 昭和47 年12 月召開設立總會，開始活動后立刻有宅建協會的所屬構成成員約4 萬5000 名入會。 昭和48 年3 月，會員數達5 萬6000 名，獲得了建設大臣的社團法人許可。 同年5 月接受指定業務后， 從次月6 月開始了宅建業法第64 條的第3 款中規定的對意見的解決、研修、償還業務。 昭和55 年，由于在宅建業法第64 條の3·第3 項增加了為謀求“宅地建筑物交易業的健全發展的必要業務”，也開始對流通機構的完善和促進流通的現代化等助事業的推進做出貢獻。昭和62 年1 月開始定金保證業務，推進保證的擴充，從昭和63 年11月開始推進以定金等保管業務為開端的種種業務。 之后順利發展，平成23 年3 月末的會員數約達到10 萬社。全國的宅建業者約80%歸屬其中。平成18 年（2006 年）5 月“公益法人制度改革關聯3 法”成立，于平成20 年12 月開始施行，公益法人（社團法人及財團法人）的制度改革得到推進。作為社團法人的全宅保證也為謀求公正的不動產交易和消費者保護于平成24（2012）年度過渡到公益社團法人。 全宅保證是從事解決以宅地建筑物交易業者為構成成員的宅地建筑物交易相關的意見及賠償業務的公益法人組織。 全宅保證的主要事務所（中央本部）設在東京都千代田區，從屬事務所（地方本部）分別設在47 個都道府縣，采用在全國各地都能夠解決宅地建筑物交易相關意見及受理賠償的組織體制。 中央本部和47 個都道府縣的地方本部在謀求會員管理、意見解決、賠償、研修等范圍業務處理上相互有機合作的同時，致力于合理的組織運營。

全宅保證的目的和主要業務

按宅地建筑物交易業法（以下“宅建業法”第64 條的第2 款，規定了關于“宅地建筑物交易業保證協會”的指定事項。公益社團法人全國宅地建筑物交易業保證協會（下稱“全宅保證”），就是基于此而設立的保證協會，全國宅地建筑物交易業者（以下“宅建業者”）中大約80%加入了該協會。 該協會以解決買賣物件購入者，出租物件賃借人等顧客與會員宅建業者間糾紛的相關意見，以及萬一未能解決時的償還業務為中心，實施為謀求宅建業務相關各方資質提高的研修，以及服務于消費者的一系列不動產相關的研討會等。 而且，還施行為公平、公正、安全地進行交易的保證金保證業務及保證金等保管業務。 此外，接受國土交通大臣的承認，進行旨在謀求宅地建筑物交易業健全發展的各種必要的業務。同樣地，成為全宅保證的保證業務基礎的，償還業務保證金分擔金的合計委托保管額（償還業務保證金）在平成23（2013）年3 月末至今，約達600 億日元。

2.3 全日本房地產協會

公益社團法人全日本不動產協會是從建設大臣領受了設立許可的公益法人，以昭和27 年6 月10 日“宅地建筑物交易業法”首次公布為契機， 于同年10 月1 日成為具有業界設立歷史最悠久之盛譽且擁有全國47 個都道府縣房地產業者的全國性組織。

本協會在房地產是產業的基礎，土地和宅地建筑物的供給及流通是國民生活的根本的認識下，開展為確保消費者的安全和公正，促進有效利用等活動，及貢獻社會和業界健全地發展等系列活動。

特別是本會伴隨著公益法人制度改革，被內閣總理大臣認定為符合公益認定基準的團體，接受了作為“公益社團法人”的認定，從平成25（2013）年4 月1 日起，以“公益社團法人全日本房地協會”身份開展各項業務活動。

（1）主要業務

a.進行國內外房地產相關的調查研究及信息收集，同時並將通過對其所做研究而提供給政府的政策建議及提供的信息作為出版物進行刊行出版

b.面向從事宅地建筑物交易業者或將要從事者的研修，講習及指導

c.面向國民進行關于房地產交易知識的普及，啟發，指導及建議

d.舉辦房地產相關會議及演講會等

e. 開展對受災者及其他社會弱者的支援或對地域社會的健全發展有益的啟發活動、支援活動及其他貢獻社會的活動

f.開展以謀求會員利益或促使其彼此和睦為目的的事業

g.此外還開展為達成本會目的的必要事業

（2）事業活動

a.全國房地產會議；b.社會教育事業；c.研究指導事業；d.公益社團法人房地產保證協會；e.國際交流

3 管理制度

3.1 保證金等保管制度

A.成為對象的交易

如宅建業法第41 條的第2 款規定的， 當宅地建筑物交易業者自身成為賣主時，在向買主的一般消費者出售完成物件的情況下，要領受買賣貨款的10%或者超過1000 萬日元的保證金等時候， 必須對保證金等采取保全措施。 保證金等保管制度就是其中之一。

B.保證金等保管制度的結構

保證金等是根據此項制度，由全宅保證地方總部代替賣主接收進行保管，直到物件交付和所有權轉移登記手續（包括登記所必需的必要文件由賣主向買主的交付的場合）完全辦完為止。

C.保管費的有無

不需保管費。

D.事業內容

根據宅建業法第64 條的第3 款， 會員身份的業者在處理與宅地建筑物交易業相關的交易時，全宅保證要以解決來自客戶的不滿為開端，處理因交易產生債權相關的償還業務，并對宅地建筑物交易業從事者實施研修措施。自昭和62 年導入保證金制度以來，一直開展謀求交易安全·促進流通機構登錄等保證金保證業務。 根據昭和63 年11月的宅建業法第41 條的第2 款實施保證金等保管事業， 謀求保護消費者利益和流通的完善順利，及宅地建筑物交易業者信用的提升。

除此之外， 還致力于繼續不斷地提供宅地建筑物交易相關信息，及對公平公正而且安全的交易進行啟發督導。

E.償還業務

全宅保證從事的業務有，關于會員與其所擁有的宅地建筑物交易客戶進行交易產生的債權，及對其損害（損害的補償）進行補償的事業。 當宅地建筑物交易者等卷入糾紛，在意見解決事業解決不了，受害者希望獲得損害賠償時，全宅保證代替會員對其進行以上限為會員主要事務所大約1000 萬日元 （擁有從屬事務所的場合每個事務所均追加500 萬元）的金額（賠償業務保證金）進行賠償。

當然， 關于宅建事業者成為該協會會員之前的交易也成為對象。賠償事業不需要因裁判而有的手續，根據因宅地建筑物交易蒙受損害者提出的申請，對提出的該申請是否是與宅地建筑物相關，申請者所擁有的債權金額算定等的認證進行審查。

F.研修業務的說明

研修業務是指以交易主任者所從事其他的宅地建筑物交易業業務或者即將從事者為對象，以謀求宅地建筑交易業相關知識及能力提高為目的， 由全宅保證的各地方本部與宅建協會一道共同進行的研修。

G.紙上研修的實施內容

全宅保證根據宅建業法第64 條的第6 款規定， 作為研修業務的一環以宅地建筑物交易業者等為對象對其實施紙上研修。實施至今的紙上研修自開始到現在共128 期。

3.2 保證金等保證制度

A.成為對象的交易

身為一般消費者可以與賣主與買主一樣， 向流通機構登錄物件，全宅保證會員則可利用成為客付（受客）媒介業者的交易（不過，只根據本會規定實施保證。 ）

B.保證限度額

所謂保證限度額就是被授受的保證金的數額，限度額是在買賣價格的20%以內到1000 萬日元間。

C.保證期間

如果是發行保證書，是直到交付或者所有權轉移登記的所有項完結為止。

D.保證費用的有無

無需保證費。

E.產生保證金的支付的場合

盡管買賣合同效力喪失，買主不能從賣主接受保證金的返還的場合須支付保證金。

F.面向消費者的研討會：在47 都道府縣設立宅建協會的房地產相關免費協商窗口。

4 小結

房地產是日本產業的基礎，土地和宅地建筑物的供給及流通是國民生活的根本，日本房地產經紀行業管理組織、管理制度及相關法律法規為使房地產行業在確保消費者的安全和公正、促進有效利用及貢獻社會和業界健全地發展等系列活動中起到保駕護航的作用。