限購松綁，呼市自救？

鄭智維　田鳳元

“財政收入主要來自土地，政府取消限購是在救市，同時也是在救自己。”

“取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房含二手住房在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。”6月26日，呼和浩特房地產開發監督管理處的一份文件中如此表述。

該文件的發布使呼和浩特成為全國首個發文確定放開樓市限購的城市。緊隨其后，蘇州、鄭州、合肥、濟南等20幾個城市的樓市政策都相應調整，限購松綁產生擴散效應。

不過，《民生周刊》記者調查發現，限購松綁并未給呼和浩特帶來明顯影響。供需矛盾失衡的情形下，呼和浩特的“崩盤說”仍難言虛實，受樓市低迷影響的地產商呼吁放開限貸的呼聲漸強。

取消限購滿月

7月末，恰逢呼和浩特取消限購的新政實施滿月。限購松綁后的呼和浩特樓市，有何表現？

“從購房者到訪量及樓盤銷售數據來看，房地產銷售情況變化不大。”談及新政策帶來的影響，呼和浩特市中海宏洋地產有限公司銷售經理付曉敏告訴記者，放松限購，對于一些房地產項目有好處，但對于整個樓市影響并不明顯。“只是影響了大戶型的改善型住房，對剛需住房影響很小。”

回首3年前呼和浩特開始限購時的情形，付曉敏記憶猶新。

2011年，尚未大學畢業的她就來到中海地產上班，當時的身份是置業顧問。正是從這年5月起，呼和浩特開始實行限購。“我們的售樓團隊組建之初，就遇到了這次政策變動。”她回憶。

在一些地產商看來，無論是現在的限購松綁，還是3年前實施的限購政策，“感覺影響都沒那么明顯。”

談及呼和浩特的限購政策，內蒙古秋實（地產）集團行政運行中心副總經理周曉彤認為，初期沒什么影響，直到2013年4月份至今，限購對市場的影響才逐漸顯現。“但主要是對于大平米的改善型住房。”

他以呼和浩特錫林南路的秋實璟峯匯小區項目為例，該項目在2012年7月首次開盤就賣出了184套，90平方米左右的剛需房非常受歡迎。

后來，限購政策一出，銷售受到了一定影響。“我們為此調整了方案，在二期住宅上增加了小戶型比例，現在來看，當時的這個決定還是非常明智的。”周曉彤說。

針對此次放開限購，也有呼和浩特市民擔心：是否會導致炒房熱再現？

在接受記者采訪時，內蒙古社科院經濟研究所所長于廣軍認為，就呼和浩特房地產目前的情況而言，不會出現購房熱。

在他看來，如果房貸與信貸政策不放松，僅放開限購政策根本無法改變呼和浩特樓市的大局。“從供大于求的市場現狀看，房價有虛高的因素；此外，住宅已經不具有小規模資本投機性和家庭小規模資本投資品特性。”他分析。

崩盤？

來自湖北的徐祖學經營著一家勞務公司，早在2003年他就到了呼和浩特。

在他看來，過去10年中，2006～2010年期間的呼和浩特房地產市場是最好的。“當時，只要按照合同完工，建筑商很快就能結清勞務工資。”

不過，鄂爾多斯樓市崩盤以后，呼和浩特市的房產需求也開始萎縮。“之前來呼和浩特市一次性購買一單元、十幾套樓房的老板們逐漸消失。”

但是，房屋供應量依然在不斷增加。

供需關系的變化，導致房屋銷售回款緩慢，引發開發商資金鏈緊張。據徐祖學了解，目前很多開發商都用房子或者路虎、奔馳、寶馬等豪車抵債。由于房子、豪車難以變現，工程承包商無法支付材料款、勞務工資，導致目前一些樓盤不得不停工。

在呼和浩特調查時，記者發現，由于資金緊張，許多中小開發商普遍存在延期交房及拖欠工程款的情況，停工樓盤不斷涌現。

記者在走訪中了解到，位于呼和浩特市巴彥淖爾路的奈林尚苑小區，從2010年開盤至今，部分業主已經入住，但外圍的幾棟高層仍沒有竣工，銷售中心的大門也上了鎖。

此前，呼和浩特就放松限購向住建部請示時陳述了兩點理由：呼和浩特市面臨的不僅是供應過剩的問題，而且是崩盤的問題；不僅是樓市的問題，更是經濟要發展的問題。

然而，呼和浩特的房地產，是否真的到了崩盤地步？

“會哭的孩子有奶吃。”周曉彤說，只有向住建部陳述理由時說得嚴重些，取消限購才能得到住建部的許可。“財政收入主要來自土地，政府取消限購是在救市，同時也是在救自己。”

呼和浩特市房管局公開信息顯示，截至7月16日，呼和浩特市4區可售期房共計139046套，但今年以來，累計成交套數不足6000套。據此，業內測算，以目前的去化率計算，樓盤去化周期接近10年。

“這一數據存在片面性。”周曉彤認為，去化不應該只從今年計算，應該從2008年開始進行去化量計算。房子不屬于急需品，大部分購房者都在觀望，保守估計，呼和浩特庫存去化周期為5到6年。

“房地產市場開始由短缺向基本滿足轉變。”于廣軍認為，在這種變化下，限購之類的政策早應該下課。

限購與限貸

“從整個市場背景來看，多個城市嘗試限購松綁的背后，是為應付2014年年初銀行信貸緊縮。”談及當下各地開始的限購松綁，于廣軍說。

現狀是，樓市供大于求，市場表現持續低迷。在限貸政策從緊的背景下，貸款利率高讓購房者望而卻步。

其實，銀行從2013年就開始收緊銀根，調整或降低貸款額度。周曉彤以璟峯匯為例談到，包商銀行此前每月辦理貸款的有30套左右，調整后每月只能辦理10套左右。“能不能少交首付款，低成本貸到款，很大程度上決定了購買力。”他說。

對此，有專家分析道，由于房貸的存貸差較小，銀行下調房貸利率動力明顯不足，此外做房貸還意味著要為未來樓市可能的風險買單。

周曉彤認為，調整限購政策不如調整限貸政策。他分析，目前大多數主要城市都實行差異化的信貸政策，如二套房首付為六七成，三套房沒有貸款支持。“問題在于，在調整限購的同時，各地并未實行差別化信貸政策。”

由于銀行貸款緊縮，而民間借貸利率又高，周曉彤擔心，開發商將資金壓力轉嫁到施工方。“一些中小開發商支付工程款，采取的是現金和頂賬房，比重為三七、六四、五五等，甚至全部頂房。”他透露。

同樣，建筑商也將這種壓力轉嫁到關聯行業。這兩年，建筑商向徐祖學的公司支付勞務費也基本都是“一部分現金，剩下的拿房子頂”。

這種支付方式，目前在呼和浩特已經很普遍。“這種做法的風險是，建筑商為了減少壓力就會節約成本，在施工建筑質量上偷工減料，導致驗收不合格無法交房。”周曉彤說。