住房何時是可支付的：識別方法和政策選擇
——兼對房價收入比指標的評析

陳立中，陳淑云

(1.華中師范大學(xué) 經(jīng)濟與工商管理學(xué)院，湖北 武漢 430079；2.華中師范大學(xué) 房地產(chǎn)發(fā)展研究中心，湖北 武漢 430079)

近年來，我國城市商品住房價格出現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢，嚴重惡化了城鎮(zhèn)居民的住房支付能力(housing affordability)，這不僅讓消費者緊張和恐慌，也引起了中央領(lǐng)導(dǎo)人的高度關(guān)注。2010年國家先后出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，如“國11條”*2010年1月10日國務(wù)院出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知提出了包括加大保障性住房供應(yīng)、抑制投資投機性購房等十一條措施。、“國10條”*2010年4月17日國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知要求各級地方政府大力做好住房保障、增加住房供應(yīng)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管和交易秩序監(jiān)管、認真做好稅費征管工作、完善信息披露制定等一系列工作的同時，要求實行更嚴格的差別化住房信貸政策，大幅度提高大戶型住房和非首套住房的貸款首付比例和貸款利率。和“國5條”*2010年9月29日中央對各地進一步貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出四項要求，即限購、限貸、房產(chǎn)稅、保障性住房和行政問責(zé)。。2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步趨緊，如“新國8條”*2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。通知進一步強化地方政府責(zé)任、加大保障性住房建設(shè)規(guī)模和提高二套房首付比例等措施。要求擴大限購范圍，增強限購力度，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模和強度。2011年8月中央要求限購政策向二線城市推進。在進入2012新年之際，政策層面依然沒有出現(xiàn)絲毫松動的跡象。2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議又出臺了“新國5條”，確定了5項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。

實際操作中，相關(guān)研究機構(gòu)、決策機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)組織和部分媒體經(jīng)常用房價收入比(housing price to income ratio)這一指標來判斷居民的住房購買能力、價格合理性和房地產(chǎn)市場健康狀況(即是否存在泡沫)。比如，中國社科院2011年《經(jīng)濟藍皮書》報告認為，我國城鎮(zhèn)居民房價收入比高達8.3倍，明顯高于國際經(jīng)驗“合適”區(qū)間*國際經(jīng)驗研究認為，合適的房價收入比為4～6倍。。國泰君安證券研究所所做的《上海房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析》中報告，2008年上海房價收入比是12倍。國家統(tǒng)計局《2009年全國房地產(chǎn)市場運行情況》顯示，2009年全國房價收入比為9.1倍。這些指標成為各級決策機構(gòu)制定相關(guān)政策的依據(jù)，更是各大媒體引用宣傳的焦點。

在世界其他國家中，人們也主要是采用房價收入比來測算住房支付能力，監(jiān)控房地產(chǎn)市場運行狀況。例如，美國住房和城市發(fā)展部(HUD)用中位家庭收入與中位合格住房價格之比作為評價指標。澳大利亞住房產(chǎn)業(yè)協(xié)會(Housing Industry Association)和聯(lián)邦銀行(the Commonwealth Bank of Australia)也主要是用房價收入比這一指標，作為相關(guān)決策的依據(jù)。

診斷先于治療，既然房價收入比是許多國家住房政策(房地產(chǎn)調(diào)控政策和住房保障政策)決策的主要依據(jù)之一，那么，我們不禁要問房價收入比能否真實準確刻畫居民住房購買能力？能否作為住房可支付性的識別標準？是否具備作為政策決策依據(jù)的功能*事實上，2007年美國次貸危機爆發(fā)，某種程度上暗示著房價收入比的監(jiān)測能力存在功能性缺陷。？本文中，我們將在對房價收入比進行評析的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了住房價格成本標高程度—有效供給彈性兩個新指標，作為識別住房可支付性和住房政策制定與選擇的工具性方法，回答這些問題，并為中國房地產(chǎn)市場健康狀況把脈。

一、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

衡量居民住房可支付能力的指標主要有：房價收入比、按揭貸款利率、租售比、空置率、投資需求與自住需求之比、房地產(chǎn)貸款占比、房地產(chǎn)業(yè)利潤率和收入租金比等等。根據(jù)聯(lián)合國人類住區(qū)中心發(fā)布的《城市指標指南》的定義，房價收入比是指居住單元的中位自由市場價格與中等家庭年收入之比。在我國，由于沒有相應(yīng)的中位單位住房價格和中等家庭收入統(tǒng)計數(shù)據(jù)，實踐中，研究者和相關(guān)機構(gòu)主要是用平均價格和平均可支配收入數(shù)據(jù)進行計算。

在已有文獻中，研究者大多是通過測算房價即期收入比來衡量住房購買支付能力，如Kotkin[1]測算了澳大利亞、新西蘭、美國、加拿大、英國和愛爾蘭6國的 227 個地區(qū)的房價即期收入比。Hulchanski[2]比較全面地論述了房價收入比的六大用途。Quigley等[3]將住房支付能力的衡量放在多種情況下進行討論，比如已購房者(first-time home buyers)和未購房者，房產(chǎn)擁有者(owner occupiers)和租房者(renters)等。Thalmann[4]采用收入余額指標以及一些反映住房設(shè)施過度消費、過度支付的指標，來區(qū)分由于高租金和由于低收入而產(chǎn)生的住房支付能力問題；Stephen等[5]利用這一方法研究了中國住房制度改革過程中住房私有化和住房支付能力等問題。Gan和Hill[6]通過將住房可支付能力區(qū)分為住房購買支付能力*購買支付能力考慮的是居民通過若干渠道籌措足夠資金購買住房的能力。(purchase affordability)、還款支付能力*還款支付能力關(guān)注的是居民償還住房抵押貸款的能力。(repayment affordability)和收入支付能力*收入支付能力考察的是房價與居民收入的波動對比關(guān)系。(income affordability)，在風(fēng)險價值(value-at-risk)框架下，構(gòu)建了一個新的測算指標，并對悉尼和休斯頓的住房支付能力進行了測算，來判斷住房價格的合理性。

在國內(nèi)文獻中，沈悅[7]對房價收入比的評判標準及其功能特征等方面進行了論述；張清勇[8]計算了我國1991—2005年的房價收入比。呂江林[9]認為房價收入比是判斷我國住房市場泡沫水平的合適指標，并測算了2006—2008年35大中城市的房價收入比，發(fā)現(xiàn)大部分城市房價收入比明顯偏高。柳德榮(2010)[10]通過測算現(xiàn)金流凈現(xiàn)值、溢價率和內(nèi)部收益率等指標，來判斷2009年北京市8個城區(qū)住房市場是否存在泡沫及其程度，實證發(fā)現(xiàn)了泡沫的存在。沈悅和張學(xué)鋒[11]運用馬氏距離聚類分析法，實證分析了我國住房支付能力的穩(wěn)定性，認為目前整體處于比較脆弱狀態(tài)之中。沈凌[12]基于永久收入假設(shè)構(gòu)建了一個測量房價承受力的新指標，并在考慮到經(jīng)濟增長率、房價上漲和利率的基礎(chǔ)上，實證比較了中國和美國等國之間的居民住房價格承受力。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，如果考慮到中國經(jīng)濟高速增長這一事實，中國的房價收入比并不高。

至此，我們發(fā)現(xiàn)，已有文獻對房價收入比的理論基礎(chǔ)和適應(yīng)性鮮有研究。本文中，我們將以青島作為例證，在對房價收入比進行評析的基礎(chǔ)上，提出判斷居民住房支付能力和住房市場健康狀況的新指標，并據(jù)此提出相應(yīng)的住房保障政策和調(diào)控政策建議。

二、對房價收入比的評析——基于青島的經(jīng)驗證據(jù)

中位(或平均)住房價格收入比是最普遍的住房支付能力經(jīng)驗測算方法之一，從理論上看，市場是發(fā)現(xiàn)收入與價格匹配的最有效方式(“春江水暖鴨先知”)。在住房市場上，開發(fā)商依據(jù)市場需求(例如居民家庭的收入分布——低收入家庭、中等收入家庭和高收入家庭，如圖1)供給不同價位的住房——低端市場(單套面積小、造價低)、中端市場(單套面積和造價中等)和高端市場(單套面積大、造價高)，如圖2所示。如果住房價格和潛在購買者的家庭收入能夠良好匹配，那么中位或平均房價收入比能夠代表整個市場的住房可支付能力。下面我們試圖從實證的角度，對這一指標從截面和時間系列兩個維度進行拓展與評析。

圖1 家庭收入概率密度分布圖 圖2 住房價格概率密度分布圖

(一)誤導(dǎo)性之一：截面證據(jù)

如果我們將居民家庭的收入分布分為q分位(由低到高)，單套住房交易價格分布也分為q分位(由低到高)，于是可以計算各對應(yīng)分位上的房價收入比，如第q分位上的房價收入比可定義為：

基于數(shù)據(jù)可獲得性，下面我們以青島為例，實證測算各分位上的房價收入比。這里，我們主要用到兩個數(shù)據(jù)庫。一個是由青島市國土資源和房屋管理局提供的商品住房交易數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫提供了2012年青島市一手商品住房的交易信息，這些信息主要包括：交易價格(總價和單價)、住房位置(具體到經(jīng)緯度)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、使用面積和樓層等。在經(jīng)過數(shù)據(jù)有效性甄別后，共有18363個觀測值，約等于當年一手商品住房交易總量的95.83%。

另一個是由青島市統(tǒng)計局提供的2012年青島市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入七分組數(shù)據(jù)和城鎮(zhèn)居民家庭規(guī)模(戶均人口3.03人)。由于無法獲得城鎮(zhèn)居民收入的微觀數(shù)據(jù)，我們只能借助分組數(shù)據(jù)進行估計。這里我們試圖用Kernel密度非參數(shù)估計方法，通過參數(shù)比較與選擇，以及Monte Carlo模擬，實證測算青島市城鎮(zhèn)居民的收入分布。

有了每一套住房的價格和家庭可支配收入分布，就可以計算出各分位上的房價收入比，這里，我們不妨計算十分位的房價收入比，結(jié)果如圖3所示*為了防止收入最低和最高部分存在極端數(shù)據(jù)問題，我們已經(jīng)在數(shù)據(jù)有效性甄別中做了處理。2012年青島市經(jīng)濟適用住房保障收入標準為年收入低于14604元，由此，我們截掉收入分布數(shù)據(jù)中低于收入14604元部分。從最低到最高十分位對應(yīng)的房價收入比分別為：32.33、20.31、13.69、9.41、6.57、9.59、10.79、14.34、18.71和24.52。。

圖3 青島市2012年家庭收入十分位(低到高)房價收入比

我們經(jīng)驗地發(fā)現(xiàn)，房價收入比與收入之間呈“U”型關(guān)系特征。如果用傳統(tǒng)的中位房價收入比作為測算指標，那么2012年青島市的房價收入比約為6.57倍，超過經(jīng)驗合理區(qū)間并不太多。但是，實證結(jié)果表明，處于收入分布兩端家庭的房價收入比明顯要高得多。

果真如此，用傳統(tǒng)的中位房價收入比衡量住房支付能力具有誤導(dǎo)性。圖中的結(jié)果意味著，中位房價收入比嚴重高估了低收入和高收入人群的住房支付能力。一種可能的解釋是，對低收入家庭而言，支付能力被高估可能是因為其收入水平過低，這事實是一種貧困問題。結(jié)果，這些家庭在住房保障政策中可能被制度性遺漏；對高收入家庭而言，支付能力被高估可能是因為相應(yīng)的住房價格過高，或者說高價位住房的價格標高程度太高*當然也可能是因為，實踐中高收入家庭統(tǒng)計調(diào)查中收入被低估，這里我們不做討論。，而這可能是源于一種市場失靈問題。

(二)誤導(dǎo)性之二：時間系列證據(jù)

假設(shè)在某一市場中某一時間(例如年)t，住房的平均價格為Pt，居民家庭的平均收入為Yt，那么t時間的房價收入可定義為：

在圖4中，我們計算了1999—2012年青島市平均房價收入比。我們發(fā)現(xiàn)，1999—2012年青島市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由7282元上升到32145元；商

品住房價格由1795元/m2上漲到7583元/m2；而平均房價收入比處在4.6～9.8倍之間，其中最低出現(xiàn)在2000年(4.64倍)，最高出現(xiàn)在2010年(9.83倍)。相對收入和住房價格而言，房價收入比是比較穩(wěn)定的*特別地，假設(shè)在某一時期內(nèi)，居民可支配收入增長了α倍，住房價格也增長了α倍，那么房價收入比是完全不變的。。

圖4 青島市1999—2012年平均房價收入比

然而，房價收入比在經(jīng)驗區(qū)間保持穩(wěn)定就是“合理”的嗎？換一個視角，如果我們從時間序列的角度看，當房價收入比保持不變時，收入增長越快，住房價格上漲越多，那么，收入增長被價格吸收了，或者說經(jīng)濟增長的果實被住房價格大部分占有。然而，收入上漲不能簡單地被住房價格吸收，商品住房價格與收入之間不存在一種簡單的線性關(guān)系，關(guān)鍵取決于住房供給彈性。當住房供給完全無彈性時，消費者收入增長全部被價格吸收，如圖5(a)所示；當住房供給富有彈性時，消費者收入增長僅有部分被價格吸收，如圖5(b)所示；當住房供給彈性趨近無窮大時，消費者收入增長對價格沒有影響，如圖5(c)所示。因此，收入增長的價格效應(yīng)主要取決于住房供給彈性。

圖5 不同供給彈性下收入增長的價格效應(yīng)

不同供給彈性下收入增長的價格效應(yīng)的政策含義在于，針對不同市場住房政策應(yīng)當反映出供給彈性的性質(zhì)與大小。特別的，當市場供給缺乏彈性時，僅僅運用房價收入比來判斷市場健康狀況，特別是價格合理性，同樣存在誤導(dǎo)。

總之，我們認為傳統(tǒng)的中位房價收入比指標并不能反映住房市場的真實運行狀況，反而會混淆貧窮、住房支出和住房消費抉擇問題。下面我們試圖運用價格成本標高程度和供給彈性兩個指標作為判斷住房支付能力與住房市場狀態(tài)的新指標。

三、住房支付能力測算新指標：價格成本標高程度和供給彈性

通過以上對房價收入比指標的評析，發(fā)現(xiàn)基于收入和價格的住房支付能力測量標準，將混淆貧困和住房市場問題。更為重要的是，貧困人口和非貧困人口住房可支付性是兩類不同性質(zhì)的問題，貧困人口的住房可支付性問題來自于其基本收入不足；非貧困人口的住房可支付性問題則來自住房市場失靈，特別是由于存在某種市場失靈，導(dǎo)致住房價格偏離成本太遠。并且，當住房價格偏離成本太遠時，不僅惡化了非貧困人口的住房可支付能力，而且加深了貧困人口的扶貧和脫貧難度。

經(jīng)典的經(jīng)濟學(xué)理論告訴我們，當市場接近于競爭性水平時，價格將趨近于成本。任何形式的需求增加，將刺激出足夠多的供給，讓價格回復(fù)到競爭性水平。相反，如果市場是非競爭性的，旺盛需求和受限供給將推動價格高漲。因此，我們應(yīng)當借助成本，而不是收入來診斷市場，判斷價格是否合理，市場是否需要政策干預(yù)，采取什么樣的干預(yù)措施等等。下面用價格成本標高程度和有效供給彈性兩個指標，在對35個代表性城市住房市場細分的基礎(chǔ)上，討論城鎮(zhèn)居民住房支付能力，以及相應(yīng)的管理政策。

(一)價格成本標高程度

我們用價格偏離成本的程度——價格成本標高程度(price-cost margin index，PMC)來描述市場力量，將其定義為：

這里，P表示住房價格，C表示住房成本，計算結(jié)果見表1。我們發(fā)現(xiàn)價格成本標高程度最高的10個城市依次是：廈門、廣州、深圳、武漢、杭州、北京、上海、太原、青島和沈陽*北京和上海新建商品住房的價格成本標高程度沒有預(yù)期的那么高，主要原因是兩城市樓面地價較高。。價格成本標高程度最低的10個城市依次是：西寧、重慶、銀川、海口、蘭州、天津、南京、哈爾濱、福州和貴陽。

表1 2012年35個代表城市住房價格、成本和價格成本標高程度

從理論上看，如果住房價格僅僅是強勁需求和正常供給的表現(xiàn)，那么即使價格再高也沒有必要進行政策干預(yù)。為此，弄清楚推高住房價格的因素是來自供給方面還是需求方面的某些市場失靈問題就顯得尤為重要。如果一種產(chǎn)品需求疲軟，那么不論供給多么緊張，其價格也不可能很高；相反，如果產(chǎn)品供給不受限制，那么不管需求有多么強勁，其價格也不可能超出生產(chǎn)成本太多。表1中的數(shù)據(jù)表明，部分城市不斷上漲的高價格可能是旺盛需求與受限供給共同作用的結(jié)果，也可能是強勁需求和正常供給的結(jié)果。為考察其中的原因，接下來，我們將進一步分析生產(chǎn)行為——住房供給彈性。

(二)供給彈性

由于缺乏估計住房供給函數(shù)的數(shù)據(jù)，例如單筆交易的微觀數(shù)據(jù)，這里用某一年商品住房新開工面積/住房存量面積*這里，住房存量面積=人均住房建筑面積×常住人口數(shù)量，人均住房建筑面積代表了某一城市居民在住房方面的消費能力。，即用增量/存量來表示有效供給彈性(Es)：

估計結(jié)果見表2。我們發(fā)現(xiàn)，供給最缺乏彈性的十個城市依次是：上海、深圳、南寧、廣州、石家莊、海口、北京、寧波、廈門和杭州。供給最富有彈性的十個城市依次是：沈陽、銀川、貴陽、呼和浩特、西安、西寧、昆明、太原、大連和哈爾濱。

表2 2012年35個代表城市住房有效供給彈性指標

四、市場細分和政策選擇

中國是一個幅員遼闊、地區(qū)發(fā)展差異巨大的發(fā)展中大國，“一種方法不能解決所有問題”，由此，需要對市場進行細分，并給出針對性的政策選擇。

(一)市場細分

要在住房供給相對富有彈性和相對缺乏彈性的地區(qū)有差別地改革住房政策，就必須找到一種將市場進行分類的有效方法。接下來，我們用價格成本標高程度和供給彈性兩個指標，將35個代表性城市細分為四種類別的市場，具體見圖6所示。

圖6 依據(jù)價格成本標高程度—供給彈性細分的4種市場類型供給彈性

市場類別A：住房價格高、需求旺盛、供給受限類市場。A類市場主要包括如下城市：深圳、廣州、廈門、上海、北京、石家莊、杭州、寧波、武漢、青島、大連和鄭州，絕大部分處于東部沿海地帶。其市場特點是：經(jīng)濟發(fā)展水平高，市場需求旺盛，供給嚴重不足，住房價格相對很高。

市場類別B：住房價格較高、需求旺盛、供給充分類市場。B類市場只有一個城市：沈陽。住房價格相對較高(接近均值水平)，但是供給富有彈性，價格主要由強勁需求拉動。

市場類別C：住房價格低、需求疲軟、供給量少類市場*盡管這些城市住房供給缺乏彈性，但由于需求低，市場價格并不高。為了進行政策分析，該組必須和住房需求量高且供給缺乏彈性的A類市場區(qū)別開來。。C類市場包括的城市有：烏魯木齊、南昌、成都、長沙、合肥、蘭州和南寧。除天津和海口等少數(shù)城市外，絕大部分城市處于中西部落后地區(qū)，其市場特點是：經(jīng)濟發(fā)展水平不高，住房價格較低，供需兩不旺，市場處于衰落狀態(tài)。

市場類別D：住房價格低、需求旺盛、供給充分類市場。D類市場主要包括：昆明、西安、銀川、呼和浩特、貴陽、西寧和銀川。相對而言，D類市場供給超過了需求，一種可能的解釋是，這些城市處于大規(guī)模擴展期，土地出讓價格不高，政府將城市化放在突出的位置。

(二)住房政策分析——房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和住房保障政策選擇依據(jù)與策略

住房政策的核心目標是提高居民的住房支付能力，著力解決貧困人口和中等收入階層面臨的兩種性質(zhì)截然不同的住房負擔(dān)問題。第一種問題是貧困問題。住房，就像汽車和醫(yī)療健康一樣，對任何地方的貧困人群而言都是昂貴的。對那些真正弱勢群體而言，支付住房方面的花費是較大的，甚至在價格接近成本的情況下，居住費用依然超過了貧困人口的支付能力。但是，貧困人口面臨的住房可支付性問題并不表示住房市場存在失靈，原因是他們本身可獲取資源的嚴重匱乏，特別是能力和機會方面的缺失。

第二種問題是住房市場失靈。正如前面提到過的，在越來越多的住房市場里，住房價格嚴重超過成本，導(dǎo)致住房不僅僅對貧困家庭，甚至對中等收入家庭來說，都變得越來越難以支付。在這種高居住成本的市場里，旺盛需求和受限供給同時存在。高成本地區(qū)住房供給不足的原因主要在于，當?shù)卣畬ν恋厥褂玫膰栏窆苤疲苤茖?dǎo)致這些地區(qū)新建住房變得十分困難。

(1)住房保障政策選擇依據(jù)與策略

由于存在兩種性質(zhì)不同的問題，就需要我們采取兩種不同的應(yīng)對政策。對于第一種住房可支付性問題，合理的對策是為貧困群體提供社會希望他們可擁有的資源，即住房保障政策。我們認為一項能夠有效改善貧困群體住房可支付性問題的住房保障政策應(yīng)當具備以下一些特征：它應(yīng)當具有很強的針對性，讓補貼可以直接高效率地送達到貧困人口；管理成本應(yīng)當較低，政策執(zhí)行的中間環(huán)節(jié)少，最好用市場的方式去實現(xiàn)；它不會產(chǎn)生一些錯誤的激勵效果，比如引致低需求地區(qū)擴張住房建設(shè)，或是錯誤地鼓勵窮人固守在缺乏經(jīng)濟發(fā)展機會、就業(yè)前景不樂觀的地區(qū)，其結(jié)果極容易導(dǎo)致貧困人口從暫時性貧困落入持久性貧困陷阱*與此同時，政府需要承擔(dān)貧困人口一代甚至幾代家庭的住房保障責(zé)任。。

具體而言，對于A類市場地區(qū)，有效的住房保障政策可以是政府直接資助建設(shè)保障性住房，提供給貧困人口，增加供給，但是這只能作為一項應(yīng)急措施。當供給彈性出現(xiàn)改善時，政策應(yīng)當轉(zhuǎn)向需方補貼模式。對于C類市場地區(qū)，雖然同樣是供給缺乏彈性，但是政府不宜采用直接資助建設(shè)保障性住房方式解決貧困人口的居住問題，因為這些市場的住房需求本身十分微弱。如果在這些地區(qū)新建住房會進一步壓低住房價格，同時會使更多的人依然生活在沒有經(jīng)濟發(fā)展前景的地方。人為地引導(dǎo)居民集中生活在一個國家的衰落地區(qū)，不會有利于其經(jīng)濟發(fā)展。新住房建設(shè)補貼項目要在那些需求旺盛，而且經(jīng)濟發(fā)達供給受管制地區(qū)實行才能實現(xiàn)最好的積極影響。因此，對于C類市場地區(qū)的貧困人口，最好的保障政策是直接提供租賃補貼，比如可攜帶式租房券。基于租金的租房券讓其接收者可以更自由地根據(jù)地方經(jīng)濟發(fā)展機遇在不同地區(qū)間遷移。

對于B類和D類市場地區(qū)的貧困人口，最好的選擇也應(yīng)該是租賃補貼，由于B類和D類市場地區(qū)供給富有彈性，政府提供的租賃補貼會刺激需求增加，進而引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商增加住房供給，并且價格不會出現(xiàn)較大波動，租賃補貼不會資本化到價格之中，住房保障政策的瞄準效率和福利送達效率都會達到最大。

(2)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策選擇依據(jù)與策略

對于第二種住房可支付性問題，應(yīng)當依據(jù)市場失靈的具體原因選擇針對性的調(diào)控政策。例如，在A類市場地區(qū)，住房供給缺乏彈性，住房價格遠遠超過成本，其原因在于，住房供給嚴重不足，且無法滿足旺盛的住房需求。正如我們一直認為的，對于低住房供給和高住房價格并存現(xiàn)象的最好解釋是，土地使用的嚴格管制，導(dǎo)致新住房建設(shè)變得十分困難和昂貴，我們將這種失靈稱之為政策誘導(dǎo)型市場失靈。另外，由圖3的分析可知，A類市場中消費者的收入大部分被住房價格吸收。只要住房供給還受到限制，而且住房需求依然旺盛，這些地區(qū)的住房就不可能變得易于支付。由此，增加所有質(zhì)量等級的住房建設(shè)，不僅僅是低收入住房建設(shè)，是解決這類市場住房可支付性問題的唯一途徑。

而B類市場地區(qū)、C類市場地區(qū)和D類市場地區(qū)，實際上是處于均衡狀態(tài)，即這些市場是健康的，無需任何形式的市場調(diào)控政策來修補市場失靈。

五、總結(jié)與展望

住房政策的核心目標是提高居民的住房支付能力，實踐中，人們常常用房價收入比這一經(jīng)驗指標來判斷住房市場的可支付性問題，并依此來制定相關(guān)政策。本文中，我們在對傳統(tǒng)房價收入比指標進行評析的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了住房價格成本標高程度—有效供給彈性兩個新指標，作為政策選擇的工具性方法，并將住房市場區(qū)分為四種類別的細分市場，最后提出了針對不同市場存在的不同問題，最佳的政策選擇模式。通過這些分析，我們認為：

表3 不同類別市場的住房政策選擇

第一，傳統(tǒng)的中位房價收入比指標在政策上存在誤導(dǎo)性。一方面，傳統(tǒng)中位房價收入比指標高估了低收入和高收入人群的住房支付能力，一種可能的解釋是，對低收入家庭而言，支付能力被高估可能是因為其收入水平過低，由此，這些家庭可能被排除在住房保障政策之外，造成制度性遺漏；對高收入家庭而言，支付能力被高估可能是因為相應(yīng)的住房價格過高，或者說高價位住房的價格成本標高程度太高；另一方面，在經(jīng)濟增長過程中，房價收入比指標會掩蓋居民收入和住房價格之間的轉(zhuǎn)移關(guān)系。因此，傳統(tǒng)的中位房價收入比并不能反映住房市場的真實運行狀況，反而會混淆貧窮和住房消費抉擇問題。

第二，住房政策由針對貧困人口的住房保障政策和針對市場失靈的市場調(diào)控政策構(gòu)成。住房保障政策本質(zhì)上是反貧困政策的重要組成部分，主要依靠公共財政來實施；房地產(chǎn)市場調(diào)控政策實質(zhì)上是市場失靈引起的，一般而言是受限供給造成的。另外，對于地區(qū)發(fā)展差異較大的中國而言，我們認為一種方法不能解決所有問題。如果在全國推行某一項統(tǒng)一的政策，極有可能造成錯殺和誤傷的可能。我們可以根據(jù)住房價格成本標高程度和有效供給彈性兩個指標，將具體市場區(qū)隔為不同的細分市場，并采取相應(yīng)的針對性管理政策。

對于住房供給缺乏彈性、需求旺盛、價格極高類市場地區(qū)，例如，深圳、廣州、北京和上海，理想的市場調(diào)控政策是激勵開發(fā)商增加不同質(zhì)量等級商品住房供給，特別是應(yīng)當增加住宅類土地供應(yīng)，尤其應(yīng)當注意的是，土地稀缺性不是先天固有的，而是土地使用管制造成的。對住房保障政策而言，政府可以采取直接資助建設(shè)保障性住房，增加供給的方式，幫助貧困人口實現(xiàn)住有所居。不過，這只能是一種應(yīng)急政策，當市場供需狀況改善時，實物保障方式應(yīng)當及時退出，轉(zhuǎn)而采用租賃補貼的方式。

對于住房供給缺乏彈性、需求疲軟、價格較低類市場地區(qū)，房地產(chǎn)市場基本處于健康狀態(tài)，任何形式的調(diào)控政策都應(yīng)當逐步退出。對住房保障政策而言，不能采用直接資助建設(shè)保障性住房方式解決貧困人口的住房問題，因為這些市場的住房需求本身十分微弱。如果在這些地區(qū)建設(shè)新住房會進一步壓低住房價格，同時會使更多的人依然生活在沒有經(jīng)濟發(fā)展前景的地方。人為地引導(dǎo)居民集中生活在一個國家的衰落地區(qū)，不利于貧困家庭脫貧，相反會陷入持久貧困陷阱。

對于住房供給富有彈性的地區(qū)，房地產(chǎn)市場處于健康狀態(tài)，不需要任何形式的干預(yù)性調(diào)控政策。住房保障政策應(yīng)當選擇租賃補貼模式，并通過市場的方式來實現(xiàn)，如租房券。

基于數(shù)據(jù)，特別是新建商品住房的交易數(shù)據(jù)來源的限制，我們未能運用調(diào)整的房價收入比指標對更多城市進行實證測算，同時也未能測算出相應(yīng)城市的住房供給函數(shù)，以及住房建設(shè)的邊際成本，所有這些將對文章結(jié)果產(chǎn)生影響。在接下來的研究中，我們將在收集相關(guān)微觀數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對上述指標進行重新測算、比較和完善，并尋找更多城市的數(shù)據(jù)，特別是縣一級城市的數(shù)據(jù)，進行更加微觀層次的研究，為制定針對性更強瞄準效率更高的差異化住房政策提供科學(xué)依據(jù)。

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