中國房地產亟需一場洗禮

高風

中國的房地產行業亟需一場真正的市場洗禮，用市場的自我凈化和調節，來實現“擠泡沫”的目的，否則，樓市“金融化”的風險將無法避免。

一直以來，中國的樓市始終深深地影響著經濟發展、宏觀調控、財富分配、反腐倡廉、居民生活、社會穩定等經濟社會的多個主要方面，故而樓市的波動往往會牽一發而動全局，刺激各方神經。

進入2014年二季度，國內樓市一片低迷，社會各界普遍看跌，只有業界個別房地產大亨強烈駁斥“房價拐點論”，表示“今年的投資、銷售、價格增幅總體穩定，或仍略有增長”，甚至聲稱“現在是買房的最好機會”，曾引發學界關于“拐點”的一陣熱議。

面對樓市，不同的角色會有不同的反應，這很正常。6月10日媒體報道稱，沈陽取消房地產限購，6月11日被官方否定，正是表明了面對當下樓市的焦灼與糾結。

在中國房地產短短十余年歷史上，像限購這樣匆匆來去的政策，屢見不鮮。從某種意義上說，地方政府有十足動力取消限購，更有十足動力“限降”。巨大的利益相關性，讓很多地方政府面對市場的時候難以淡定。市場好的時候漲價，市場不好的時候以價換量，本都是自然規律，然而“限”字當頭，自然規律在該發揮作用的時候不能發揮作用，周期紊亂的結果，必定會造成更深程度的破壞。

中國樓市以2003年為界，可分為兩個階段。1998-2003年，是樓市的商品化階段，此時的樓房是商品，房價取決于商品價值，受供求關系影響。2004年至今，是樓市的金融化階段，此時的樓房是金融產品，房價取決于資本博弈。大家都知道，房地產區別于一般物品，具備兩重屬性，即商品屬性和資產屬性。其中商品屬性還可以細分，一是自然屬性，即房子是用來居住的，體現出其使用價值；二是社會屬性，即房子可以買賣和出租，體現為價值。

在商品化階段，房價基本上是成本定價，即按勞動價值論，要旨是凝結在物品中的勞動，價值圍繞使用價值，也就是以鋼筋水泥加磚頭的價格來計算房價。若這樣的話，即便北上廣深一線城市新建住宅的建筑安裝成本，最高也不過2000元/平方米，而且這些年來的增幅也不會大。再加上土地價、開發費用等，及開發商的合理利潤，房價也不會高到哪里去，房地產就不會成為當今的社會主要矛盾了。

但為什么本是人們的生活必需品，商品住宅的價格卻超出成本很多倍，像奢侈品一樣呢？自2004年始，樓市進入了金融化階段，樓市金融化是通過“土地貨幣化”和“房子投資化”兩個通道實現的。開發商扮演了一個中介的角色，把國家的貨幣（銀行信貸）和社會資源（政府控地）連接起來，完成了一個“土地貨幣化”過程。從開發商“自有資金率”這一角度分析，過去的情況是，開放商需要自備開發資金占到70%，銀行體系僅提供30%。也就是說，銀行為樓市提供了30%的流動性，其余70%的資金流向非房地產領域。在這種情況下，信貸反映社會實體經濟的基本資金需求。

從2003年起，房地產自有資金率允許35%，意味著65%的流動性進入了樓市，此時的信貸需求不是真實的實體經濟的資金需求。在賣房的過程中，開發商實行“內部認購”模式，即跟開放商有利益關系的“內部人”購房，然后再退購，高價賣給市場。通過“內部”購房，或者把銀行貨幣變現為房款，形成資本運作模式（投資資本），甚至把部分黑色或灰色貨幣洗成合法貨幣（洗錢資本），意味著樓市不再是簡單的商品運作對象，而逐漸變成資本運作的新領域。

房價按資產的價格來確定，資產價格等于未來收益的預期折現，套利定價便是資本博弈的聚焦點，于是生活必需品的商品房價格逐步演變成了奢侈品的價格。2003年推動房地產支柱產業化的政策取向（尤其是原有80%“經濟適用房”轉變為“保障性商品房”），客觀上實現了全國房地產政策框架的重構，即通俗地講：2003年以前，房地產的格局是每新建100套房子，80套經濟實用房用來住，10套廉租房，10套商品房；2003年以后，是每新建100套房，除了10套廉租房不變，其余90套都是商品房，都可以買了不住，而用于投資。于是樓市金融化了，2004年開始房子大幅漲價，樓市的泡沫也越積越大，人們的憂慮逐漸上升。

那么，目前的房價是否真的跌了？

其一，從全國來看，無論是房地產開發投資還是銷售，都創下了近年來的新低。前5個月，房地產開發投資同比名義增長16.4%，創下了近年來的新低；住宅新開工面積暴跌24.5%；在2013年創下8.14萬億元的銷售記錄后，今年前5個月商品房銷售額卻同比下降8.5%，一線房企普遍只完成全年銷售任務的30%左右，至少13家在香港上市的中國開發商表示，銷售額同比下滑，幅度從個位數到逾50%不等。

其二，庫存壓力加大，市場陷入冰凍。據官方統計，前5個月，全國待售房屋面積超過了5.3億平方米，一些城市屢屢爆出天量庫存的新聞。無論是前期降價的杭州，還是悄然松動限購的沈陽，去庫存周期都超過了驚人的30個月。一直被認為房價“永遠上漲”的北京，在一季度銷量較去年相比腰斬的同時，二季度延續了低迷的狀況，住宅成交量很可能創近3年來的新低。根據住建委數據顯示，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅網簽量分別為1400套和2557套，環比5月上半月分別減少11.9%和9.4%。

毫無疑問，在沒有任何政策加壓的情況下，中國房地產的市場調整周期已經到來，用任何煙霧彈掩飾房價下跌都只會欲蓋彌彰。

面對喧囂的救市呼吁，必須提醒當年房地產面對的三個基本事實：其一，這次價格調整和任何調控政策無關，而是市場的自發反應；第二，流動性緊張是導致一線城市和熱點城市房價下降的誘因，但短期不會改變；第三，中國樓市的基本面已經發生了里程碑意義的變化，除個別城市外，大部分城市面臨的問題已經不是短缺，而是過剩；第四，在經歷4萬億的狂歡盛宴之后，中國樓市已經接近珠穆朗瑪峰的峰頂，期待救市回到以前的狂歡幾乎是做夢。

無論是對中國房地產，還是對中國宏觀經濟而言，房價的調整、房地產回歸理性，長遠而言都有益。過去十多年，中國房地產盡管狂飆猛進，但野蠻生長使得這個產業既不健康，也不成熟，對政策的依賴使得行業畸形發展，很多長效機制的缺失令行業極度無序。價格的調整和行業的洗牌從來都是一個行業成熟的最好工序。就此而言，如果本輪的調整不會引發金融的系統風險，當局應該樂觀其成，而不是急于干預。

中國房地產需要一場洗禮，調整會很痛苦，唯有如此，房地產才能從狂野走向穩重，才能真正健康地發展。endprint