房價調整是中國房地產的成人禮

中國經濟學人馬光遠撰文：

國家統計局6月18日公布的70個大中城市5月份房價的最新數據，讓圍繞房價是否下跌的爭論基本劃上了句號。

事實上，從國家統計局70個大中城市房價指標的歷史表現看，這個指標統計的房價數據一直偏于保守，甚至鬧出過2009年房價大漲一年之后該指標統計的漲幅卻只有1.5%的數據風波。相對于這個數據，房地產其他統計數據則更能明確無誤地佐證“轉折點”的到來：其一，從全國來看，無論是房地產開發投資還是到位資金，都創下了近年來的新低。前5個月，房地產開發投資同比名義增長16.4%，創下了近年來的新低，住宅新開工面積暴跌24.5%，房地產開發企業到位資金同比僅增長4.5%，而2013年全年地產開發企業到位資金增長26.5%；第二，庫存高企，銷售陷入空前的低迷。在2013年創下8.14萬億元的銷售記錄后，前5個月中國商品房銷量暴跌，一線房企前5月普遍只完成全年銷售任務的30%左右；而前5個月，全國待售面積超過了5.3億平，一些城市屢屢爆出天量庫存的新聞，無論是前期降價的杭州，還是悄然松動限購的沈陽，去庫存周期都超過了驚人的30個月；第三，一些城市告別“不跌神話”，量價齊跌。一直被認為房價“永遠上漲”的北京，在1季度銷量和去年比較腰斬的同時，二季度延續了低迷的狀況，住宅成交量很可能創近3年來新低。根據住建委的統計，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅網簽量分別為1400套和2557套，環比5月上半月分別減少11.9%和9.4%。而新房庫存量突破77000套，是2013年1月以來的最高點。二手房的價格至少已經下跌5%以上，預計今年北京二手房價格下跌幅度會達到15%。

毫無疑問，在沒有任何政策加壓的情況下，中國房地產的市場調整周期已經到來。面對價格的調整，筆者并不認為這是中國房地產行業的壞事，更不認為中國房地產會出現某些人所說的崩盤的情況。對于一個競爭性行業而言，價格的調整本來就是常態，中國房價在經歷10多年的單邊上漲，面臨供應過剩、流動性緊張和價格高企的局面，價格理性回歸，不僅無害，而是有利于行業未來的發展。筆者特別提醒所有人真誠面對四個基本事實：一、這次價格調整和任何調控政策無關，而是市場的自發反應；二、流動性緊張是導致一線城市和熱點城市房價下降的誘因，但流動性緊張的狀況短期不會改變；三、中國樓市的基本面已經發生了里程碑意義的變化，總體供應短缺的歷史已經終結，除個別城市外，大部分城市面臨的問題已經不是短缺，而是過剩；四、在經歷4萬億的狂歡盛宴之后，中國樓市已經接近珠穆朗瑪峰的峰頂，期待救市回到以前的狂歡幾乎是做夢。也就是說，無論是目前的房價，市場的流動性，還是供求的基本面，都不支持房價繼續單邊上漲，只有價格合理調整，才能刺激新的需求，也才能促進整個行業的洗牌，讓沒有競爭力，資金鏈緊張的房地產企業退出市場。價格的調整對于任何一個行業而言，都是行業健康發展的常態，中國的房地產業不例外。

無論是對中國房地產，還是對中國宏觀經濟而言，房價的調整，房地產回歸理性長遠而言都有益。價格的調整和行業的洗牌從來都是一個行業成熟的最好的工序。就此而言，如果本輪的調整不會引發金融的系統風險，當局應該樂觀其成，而不是急于干預。中國房地產需要一場成人禮，價格的調整是房地產走向成熟的必經階段。調整會很痛苦，會洗牌，但唯有如此，房地產才能從狂野走向穩重，才能真正健康發展，不要害怕，也不要拒絕，更不要幻想。endprint