打造城市房地產行業信息化云服務平臺

文｜李桂勝

＞＞鐘劍青/攝

“房管云”的概念

“房管云”實際上是通過網絡向用戶交付各種房地產業務管理功能的信息化服務平臺。建立“房管云”，首先是基礎軟硬件平臺的云化，其次是房地產業務管理信息系統的云化，最后形成能滿足海量數據信息處理的云服務平臺。（如圖1所示）

“房管云”包括云基礎軟硬件平臺和云業務系統平臺。云基礎軟硬件平臺提供基礎設施服務，云業務系統平臺提供平臺服務和應用軟件服務。“房管云”的客戶端通過房管VPN專網或INTERNET網接入“房管云”，即可使用權限內的業務功能，無需考慮系統的資源能力與資源調配。

云基礎軟硬件平臺

云基礎軟硬件平臺采用云虛擬化技術來保證系統的運行性能高、運行持續可靠。云虛擬化技術主要包括：CITRIX虛擬服務器技術、華為虛擬存儲技術和CITRIX虛擬應用發布技術。

CITRIX虛擬服務器技術又分兩個技術。一是Cluster技術，當一臺物理機發生故障，該物理機上的虛擬主機將動態地在其他物理機上重啟。二是資源動態調配技術，保持每一臺物理機的負載比較均衡，均不超過70%。

華為虛擬存儲技術是將超大存儲磁盤空間虛擬成若干個存儲設備，再將虛擬存儲設備動態分配給主機系統。

CITRIX虛擬應用發布技術核心是其ICA協議。通過ICA的32個虛擬通道（包括鼠標、鍵盤、圖像、聲音、端口、打印等），將遠程客戶端能安全接入到“房管云”。

云業務系統平臺

云業務系統平臺采用微軟的.NET信息系統架構體系，可以與其他系統實現跨平臺、跨操作系統、跨語言的聯接。（如圖2所示）

云業務系統平臺架構層次由數據庫層、配置管理平臺、業務功能應用層等構成。

數據庫層由配置管理數據庫、房地產業務數據庫、登記簿及檔案數據庫等構成。

配置管理平臺層包括系統的運維管理、業務規則的設置與檢查、業務平臺的配置等。

業務功能應用層由內網業務平臺和外網網上申請及信息發布平臺組成。

建設背景

建立“房管云”是實際工作的需要，主要基于以下三個因素。

省和國家提出更高要求

第一個因素是省和國家對城市房地產業務管理信息化工作提出了更高的要求。

2010年至2011年，國家頒發多個房地產市場調控政策和《十二五規劃綱要》，要求各級政府加快建設住房信息系統，并將住房信息系統建設滯后問題納入約談問責范圍。為此，住房和城鄉建設部相繼頒布《房地產市場基礎信息數據標準》和《房地產登記技術規程》，為住房信息系統建設給出統一的數據標準和業務規范。

＞＞圖1 “房管云”的平臺架構

＞＞圖2 云業務系統平臺

廣東省住房和城鄉建設廳為貫徹落實好國家房地產市場調控有關政策及行業標準的新要求，對廣東省各地城市房地產業務管理信息系統建設提出明確的統一實施部署的要求，決定以廣州佳禾科技有限公司研發的韶關系統為系統原型，以地級市為單位對全省各地房地產業務管理信息系統進行整合改造。

信息化存在諸多問題

第二個因素是河源市房管信息系統自身存在很多問題，不能滿足省和國家的要求。

一直以來，河源市房地產管理局非常重視房地產業務管理信息化建設工作，到2011年，河源市已建立商品房網簽備案系統、產權交易與登記系統、電子登記簿系統，但各縣的信息系統建設相對還比較落后，在整體上還不能滿足廣東省住房和城鄉建設廳和國家的要求，存在諸多的問題。

一是系統沒有能夠按房屋全生命周期來統籌設計，還未能處理好各業務之間的協同管理，也未能處理好和市縣數據的集中與共享。

二是系統業務功能沒能按《房地產登記技術規程》來規范配置，房屋編碼不規范統一，沒有建立規范的房屋電子登記簿。

四是河源市和各縣在機房環境、基礎軟硬件系統平臺、業務系統等建設上重復投入，且業務系統不統一，導致建設資金投入大、運維成本高、售后服務難度大等諸多問題產生。

步入“云計算”時代

第三個因素是行業信息化已步入“云時代”。

云計算本質上是一種通過網絡的方式來交付IT服務的新興商業模式，其目的是為實現IT服務的持續高效地交付。隨著云服務技術和商業模式創新不斷涌現，我國IT服務市場正加速步入“云時代”。

基于云計算技術按房屋全生命周期來統籌建立“房管云”，向眾多使用者交付各種房地產業務管理服務，實現業務協同和數據共享的同時使交付更加靈活高效，是城市房地產行業信息化的新興模式，也是發展趨勢。

建設目標

基于以上三個因素，河源市房地產管理局率先執行廣東省住房和城鄉建設廳的決定，以地級市為單位對河源市及轄區內各縣的信息系統進行整合改造，建立河源市“房管云”。

河源市房地產管理局和廣州佳禾科技有限公司一起制定了河源市“房管云”的建設目標。

“房管云”面向整個地級市建立，按國家和省的房地產業務管理規范標準、按房屋全生命周期來統一統籌設計，實現各房地產業務部門間的數據共享和業務協同，不管業務機構怎么調整，通過靈活配置，可以向轄區內各房地產業務管理機構、相關部門、從業企業、相關企業和民眾提供房地產相關業務服務。隨著房地產市場的發展，國家和省市相關政策法規的不斷出臺，“房管云”也可以隨之不斷擴展、完善。

土地利用變化是導致全球氣候和環境變化的主要原因之一和重要組成部分，是世界研究領域關注的熱點[1-3]。國內學者的相關研究主要包括：（1）土地利用/覆被變化進行監測分析[4，5]；（2）土地利用變化及驅動機制研究[6，7]；（3）土地利用變化生態環境效應研究[8-10]；（4）土地利用景觀格局動態變化研究[11，12]。

設計思路

＞＞圖3 具有唯一性的房屋編碼

基于“房管云”的建設目標，充分考慮業務系統的云化，河源市房地產管理局制定了三個主要的業務系統設計思路：基于樓盤表，以房屋編碼為主線；以電子登記薄為核心；以整個地級市為整體集中部署。

基于樓盤表，以房屋編碼為主線

業務系統要實施“基于樓盤表，以房屋編碼為主線”的設計思路，要做到如下幾點：

首先，要確保房屋編碼的唯一性。（如圖3所示）

房屋編碼采用坐標法一旦生成，不能再改變。房屋登記基本單元合并、分割，房屋編碼應重新編碼，原房屋編碼不宜再賦予其他房屋登記基本單元。

其次，樓盤表要落地，確保真實性。樓盤表是記載房屋單元物理信息、權屬信息及相關業務狀態信息的用房屋編碼關聯起來的一組數據表；建立樓盤表時，要依據國土、規劃等材料，經現場勘察測繪核實樓盤表落地信息的真實性。

最后，樓盤表作為系統總線，通過房屋編碼與整個房屋生命周期（建造、測繪、登記、使用、維護、滅失等）各業務系統關聯。（如圖4所示）

實施“基于樓盤表，以房屋編碼為主線”設計思路有兩大好處，一是基于樓盤表的房地產管理業務也是真實可控的，也使得數據的集中存儲和共享成為可能；二是樓盤表作為系統總線，既能實現數據的共享和業務的協同，還能確保各個業務系統的相對獨立性，更方便系統的業務功能的不斷擴展和完善。

以房地產登記簿為核心

我國《物權法》明確規定房地產登記簿是房屋權利歸屬的根據。“以房地產登記簿為核心”的設計思路也來源于《物權法》這一規定。實施該設計思路，業務系統必須做到如下幾點。

首先，要建立獨立的房地產電子登記簿。在業務終審環節把登記業務審批結果記錄在電子登記簿數據庫，要求“終審→登簿”的唯一途徑和單向不可逆性，一旦登簿，只能通過更正登記來修正，確保電子登記簿的獨立性、合規性和權威性。

其次，要引用電子登記簿信息。系統在交易與登記業務中的調檔、繕證、檔案查詢等業務環節應統一引用電子登記簿信息，確保這些業務的正確性和合規性。

最后，電子登記簿要充當登記業務系統的系統總線。由于電子登記簿記載了各種交易登記業務的結果數據，在交易登記過程中可通過房屋編碼在電子登記簿中引用該房屋單元的房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他依法應當登記事項狀況，實現各種交易登記業務的相互協同。

實施“以房地產登記簿為核心”的設計思路，符合國家標準，確立登記簿的權威性。這樣既實現了各種交易登記業務之間的協同管理，還能確保各種交易登記業務辦理的獨立性，方便了各種交易登記業務功能模塊的不斷擴展和完善。

以地級市為整體集中部署

實施“以地級市為整體集中部署”的設計思路，業務系統要做到基于“機構”的業務流程配置和數據存儲。業務系統把某個業務主管單位定義成“機構”，然后在該“機構”上配置業務流程和組織數據存儲，實現向多個業務主管單位提供各自獨立的房地產業務管理服務。

如此一來，系統只會隨國家、省市政策法規不斷完善，基本不受業務主管單位拆分和合并等調整的影響；避免了各級業務主管部門在機房、硬件設備、軟件系統等建設的重復投入以及日后系統升級、運維服務的重復投入，解決資金短缺問題。還解決了市縣房地產業務管理水平參差不齊、業務規范和數據標準不統一、業務數據和報表上報難等問題，以及建立統一的個人住房信息系統難的問題。

＞＞圖4 樓盤表與房屋生命周期關聯

其他優勢

河源市“房管云”除在整體云計算架構和業務系統設計思路上具有顯著優勢外，還在數據存取、數據傳輸、業務流程自定義和統計報表自定義等方面具有顯著優勢。

數據存取很安全

在數據存取安全方面采取的措施包括：整個地級市的用戶集中統一管理，通過用戶權限管理和系統日志事后審計來確保數據的操作安全。整個地級市的業務數據集中統一存儲管理，采用防火墻、物理隔離網閘等技術來確保業務數據不受黑客攻擊，將系統數據分類存儲并采取不同的安全等級進行保護，更好地確保核心數據的安全。數據處理控制流程化，系統采用錄入、審核的流程控制機制來確保數據采集的正確性。

數據傳輸很安全

在數據傳輸安全方面采取的措施包括：建立房管VPN專網。所有內部遠程接入都通過房管VPN專網，確保遠程內部接入數據傳輸的安全。建立第三方CA認證系統。針對所有通過互聯網接入系統的用戶都要采用第三方CA認證系統登陸，確保開發商/中介等用戶接入傳輸數據的安全。

業務流程自定義

系統的業務流程自定義功能非常強大。首先，業務流程的配置按《登記技術規程》要求來規范；其次，在業務流程處理環節可設置用戶的操作權限（包括功能按鈕、報表、數據表單等的操作權限）；最終實現細分業務流程的配置，滿足各地個性化需求。

統計報表自定義

系統的統計報表自定義功能非常強大。可根據不同的機構、不同的業務流程、不同的統計要求來定義不同的報表；再通過系統菜單、業務流程的配置來調用自定義好的報表，滿足各地個性化需求。

業務功能

“房管云”的業務功能將隨著房地產行業的發展，在廣東省住房和城鄉建設廳規劃的系統功能基本框構下不斷擴展與完善，分期研發完成。

“房管云”一期業務功能

“房管云”已完成的一期業務功能包括：商品房預銷售許可審批系統、新增商品房預銷售網簽備案系統、存量房買賣網簽備案系統、商品房屋租賃網簽備案系統、房地產權屬交易與登記管理系統、房地產電子登記簿管理系統、房地產電子檔案管理系統、個人住房信息系統、房地產信息綜合發布系統等。

“房管云”二期業務功能

即將研發“房管云”二期業務功能包括：房地產從業主體管理系統、房地產項目管理系統、房地產測繪與成果管理系統、物業服務行業管理系統、住宅專項維修資金監管系統、基準房價評估系統、房屋安全鑒定管理系統等。

應用成果

“房管云”在河源市實施投產后，在茂名、陽江、云浮等城市也得到實施應用，應用成果顯著。

系統建設投入大幅減少，見效快。“房管云”建設經費由河源市房地產管理局和各縣分擔，大大減少了河源市房地產管理局和各縣的經費投入。系統在河源市房地產管理局上線后向各縣覆蓋時，每個縣僅需一周時間就可以完成，見效快。

系統大幅提升了各縣信息化水平。“房管云”投產使用后，各縣使用與河源市房地產管理局完全一致的符合省和國家要求的房地產業務管理信息系統，嚴格按國家規范建立房地產電子登記簿和電子檔案，在網上開展新增商品房預/銷售、存量房交易、房屋租賃等管理業務，給各縣的房地產業務管理信息化帶來了全新的理念，大幅度提升了各縣的房地產業務管理信息化水平。

系統有效規范了各縣房地產業務辦理。“房管云”投產使用后，各縣和河源市房地產管理局保持一致，數據標準和業務規范都通過系統進行了有效的規范化約束，形成了統一的辦事標準，一致的辦事流程，規范化的管理模式，從而加強了對各縣房地產業務管理工作的規范統一。

系統為日后進一步擴展系統功能奠定基礎。“房管云”為河源市建立了系統集中統一部署的市縣聯網應用模式，為今后系統的擴展留下了很大的空間。在此模式下新開發的“物業服務行業管理系統”、“住宅專項維修資金監管系統”等新系統，完全可以供整個地級市統一使用，這就使得各縣在今后的房地產業務管理信息化發展上得以順利開展，確保了整個地級市的房地產業務管理信息化的持續發展。