新型城鎮(zhèn)化促進房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展

新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機遇與挑戰(zhàn)，如何把握機遇，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與互動，走上戰(zhàn)略發(fā)展之路，是我們當(dāng)前迫切需要解決的課題。

新型城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟發(fā)展的增長點和推動力，對社會、經(jīng)濟、文化的發(fā)展和人民生活水平的提高具有促進作用，為房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展契機。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，帶動經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，推動城鎮(zhèn)化進程。房地產(chǎn)業(yè)如何抓住新型城鎮(zhèn)化這一戰(zhàn)略機遇期，為改善民生和城市建設(shè)水平服務(wù)，與新型城鎮(zhèn)化和諧共贏，與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級良性互動，走上戰(zhàn)略發(fā)展之路，是我們當(dāng)前迫切需要思考和解決的課題。

一、新型城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)動力

伴隨工業(yè)化發(fā)展、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)集聚的自然歷史過程，城鎮(zhèn)化吸納了大量農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)，擴大城鎮(zhèn)規(guī)模，帶來大量新市民的住房需求，未來10年我國住宅需求達20億平方米。我國常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%， 2020年要實現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右。城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，將有近一千三百萬農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)，而這些居民的住房需求成為了房地產(chǎn)發(fā)展的原動力。預(yù)計2030年達到15億的人口峰值，按照城鎮(zhèn)化率70%的比例計算，應(yīng)該有10億多人生活在城市里，現(xiàn)在還有3億沒完成。人口的大量集聚，使得對房地產(chǎn)市場的需求大大增加，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間。

新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)生龐大的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及住房建設(shè)等投資需求。未來三年投融資需求將達25萬億元，有大量的社會閑置資金流入房地產(chǎn)行業(yè)。每增加一個城鎮(zhèn)人口，可以帶動至少10萬元固定資產(chǎn)投資。城鎮(zhèn)化水平持續(xù)提高，會使更多農(nóng)民通過轉(zhuǎn)移就業(yè)提高收入，消費潛力也在提高。城市空間形態(tài)的優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)功能區(qū)劃分、配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)會激發(fā)對房地產(chǎn)的需求，勢必帶來城市住宅、商業(yè)、休閑、旅游等業(yè)態(tài)地產(chǎn)的有效需求，引發(fā)巨大的房地產(chǎn)開發(fā)投資。

二、房地產(chǎn)業(yè)是新型城鎮(zhèn)化的堅強后盾

房地產(chǎn)業(yè)是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，除行業(yè)自身吸納大量人員就業(yè)外，還通過對相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是建筑業(yè)的拉動提供了大量就業(yè)崗位。大量的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、土地和資金將被納入城鎮(zhèn)化通道。

房地產(chǎn)開發(fā)擴大了城市規(guī)模，強化了城市功能、改善了環(huán)境質(zhì)量，為城市建設(shè)開辟資金渠道，推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提供生產(chǎn)、居住、休閑場所，改善城市的居住和生活、工作條件，配套環(huán)境的改善將增加城鎮(zhèn)對農(nóng)村人口的吸引力，吸引更多的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移，從而推進城鎮(zhèn)化進程。

三、新型城鎮(zhèn)化帶來新的機遇

建立在傳統(tǒng)的城市化模式基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)發(fā)展方式，追求經(jīng)濟效益和城市規(guī)模，未充分做到城市土地的集約利用，重復(fù)建設(shè)，是粗放型、消耗型的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)擴張、就業(yè)增長和經(jīng)濟發(fā)展的速度沒有跟上城市建設(shè)速度，發(fā)展模式透支資源、污染環(huán)境，越來越受到資源、環(huán)境等因素影響和制約。

新型城鎮(zhèn)化將重心從土地的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移到人口的城鎮(zhèn)化，這種變化將把房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和未來需求引向更加合理性的區(qū)間，是就業(yè)方式、人居環(huán)境、社會保障由鄉(xiāng)到城的重要轉(zhuǎn)變。

新型城鎮(zhèn)化要求逐步推進戶籍制度改革，為農(nóng)村剩余勞動力提供保障，這勢必將大大提升城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口的融入感和歸屬感，吸引更多農(nóng)業(yè)人口進入城鎮(zhèn)，消除農(nóng)民在后顧之憂，從而釋放大量購房需求，在未來一個時期將形成源源不斷的新增城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求。

中國經(jīng)濟社會發(fā)展方式將由高速發(fā)展向均衡發(fā)展轉(zhuǎn)變，將由集中配置資源的方式向均衡配置資源的方式轉(zhuǎn)變，將由沿海化、中心城市化的方向朝區(qū)域發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的方向轉(zhuǎn)變。城市群內(nèi)城市要實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，著力點將落在城市群內(nèi)中小城市，有重點地發(fā)展具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的中小城市，帶動這些地區(qū)的產(chǎn)業(yè)進步和經(jīng)濟發(fā)展，縮小地區(qū)之間的差距，使地區(qū)間均衡地發(fā)展，這必將改變現(xiàn)有的一線和部分二線城市獨大的房地產(chǎn)市場格局。伴隨著中小城鎮(zhèn)的崛起，中國房地產(chǎn)市場容量將進一步提升。

伴隨著我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在生態(tài)園區(qū)、智慧城市、旅游地產(chǎn)等投資方面會迎來新一輪的市場發(fā)展機會。能否在城鎮(zhèn)化方面走得更快，核心的問題還是要引進產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)為支撐，增強人口的附著力，以產(chǎn)業(yè)解決就業(yè)，“就地城鎮(zhèn)化”的提法有豐富的想象空間。

數(shù)據(jù)顯示，到十二五期末，保障性住房覆蓋面要達到20%。國家加大保障性住房力度，加速各類棚戶區(qū)改造，形成住房制度“兩條腿走路”，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展提供科學(xué)發(fā)展模式。

下一步，應(yīng)逐步完善城鎮(zhèn)土地利用和建設(shè)規(guī)劃，注重城市的整體布局和功能劃分，城鎮(zhèn)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃并舉，避免重復(fù)建設(shè)，嚴格限制未來新城新區(qū)規(guī)劃，提高城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)的人口密度。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地來入市，促進集體建設(shè)土地向城鎮(zhèn)建設(shè)土地的轉(zhuǎn)化 。

一二線城市主城區(qū)優(yōu)質(zhì)資源應(yīng)創(chuàng)造條件，向周邊中小城市轉(zhuǎn)移，帶動主城區(qū)人口向周邊遷移。發(fā)展特色城市產(chǎn)業(yè)，強化城市間專分工協(xié)作，提高中小城市產(chǎn)業(yè)承接能力。避免主城區(qū)優(yōu)質(zhì)資源過度集中，一方面可緩解房價的過度上漲，另一方面也可帶動周邊中小城市的發(fā)展。以區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略為突破口，加強政府監(jiān)管與政府間合作,構(gòu)建合理的都市帶。通過城市群的均衡發(fā)展，真正做到資源共享。同時，結(jié)合有序放開的戶籍管理政策，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快城鄉(xiāng)一體化進程，實現(xiàn)產(chǎn)城融合。

在此基礎(chǔ)上，住宅產(chǎn)品的設(shè)計應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境的結(jié)合，突出居住理念。調(diào)整開發(fā)模式，推廣符合低碳、綠色標(biāo)準(zhǔn)的新技術(shù)、新材料、新設(shè)備，大力推行節(jié)能環(huán)保的建筑產(chǎn)品，減少環(huán)境污染。加快既有建筑節(jié)能改造，發(fā)展綠色建材，提高住宅產(chǎn)業(yè)化比例，鼓勵使用可再生能源。

經(jīng)濟手段方面，實行差別化的住房稅收、信貸政策，抑制投機、投資性需求，形成結(jié)構(gòu)合理、房價與消費能力相適應(yīng)的住房供需格局。通過商品房和保障房供應(yīng)供應(yīng)相結(jié)合的雙軌制解決住房問題，消除城鎮(zhèn)化的后顧之憂。

四、結(jié)語

新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)著我國房地產(chǎn)業(yè)的新格局，并為其轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新創(chuàng)造了新機遇。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)在抓住本輪城鎮(zhèn)化發(fā)展契機的同時，調(diào)整自身的行業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展戰(zhàn)略，與城鎮(zhèn)化發(fā)展相協(xié)調(diào)，從而促進我國經(jīng)濟又好又快的發(fā)展。