論房地產在當前形勢下的發展趨勢和價格分析

文｜中國科學院行政管理局 任延東

本文試圖通過分析我國城鎮化進程、商品房開發量以及土地供應量的變化、CPI的變化、局民可支配收入的變化、建設成本的變化等幾個方面，對當下房地產進行發展預測和價格分析。

一、 房地產行業發展現狀

（一）城市格局分化。

從全國樓市看，市場已經嚴重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應求，房價暴漲；三四線城市由于庫存積壓非常嚴重，供過于求，正醞釀巨大風險，多個城市出現了房價下跌的現象，例如鄂爾多斯、溫州等。

筆者預測城市格局分化現象將繼續存在，同時，一二線城市房價已經超越很多居民的承受能力，這使一線城市輻射范圍內的三四線城市將存在較大的市場機會。

（二）一二線重點城市房價增速將大幅放緩。

盡管中國一二線重點城市的房價會延續上漲態勢，但其漲幅將大幅放緩。

首先，土地供應量增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開始，我國土地供應出現正增長。隨著土地供應的加大房價漲幅將大幅下降。

另外，不動產登記制度、房產稅等相關政策的逐步執行實施將成為穩定房地產市場的一項長效機制，有利于降低地方政府推高地價的沖動，并控制投機性需求，因此有利于降低房價的漲幅。

（三）房企利潤率低位徘徊。

目前，房地產企業的利潤率已經在低位徘徊，行業平均利潤率不足10%，很多房企的利潤率只有5%左右。在房價的構成中，三分之一為地價，并為政府所有。地產商所獲利潤的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機構獲得。由于地產項目的成本高企，房地產企業單純依靠房價上漲帶來的機會利潤愈發難以持續。

二、城鎮化進程對房地產業的影響

國際上曾有學者預言，中國的城鎮化和美國的高科技將是21世紀帶動世界經濟發展的“兩大引擎”。當前，我國經濟社會發展到了結構轉型的關鍵時點，不論是從發展空間還是政策基調看，城鎮化都是繼人口紅利、資源紅利、改革開放的體制紅利等之后的最大紅利，是未來經濟增長的一大重要驅動力量。

但城鎮化的發展并不適合所有的城市都按照本轄區的人口進行大規模的拆建，而是應該站在國家的高度進行統一規劃，目前有許多的三四線城市如江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽以城鎮化進程為噓頭，建造了大量的商品住宅和配套商業，并導致該地區的房地產市場的價格大幅下挫，筆者認為城鎮化的發展應該從兩個方向入手：

（一）由大城市和城市群來推動城鎮化的建設。

隨著經濟發展與城鎮化水平的提高，城市群的形成與擴張在城鎮化進程中發揮著越來越重要的作用，這已為世界發達國家和發展中國家實踐所證明。如英國的倫敦-伯明翰-利物浦-曼徹斯特城市群集中了該國的4個主要大城市和10多個中小城市，成為英國產業密集帶和經濟核心區；日本的東京、名古屋、大阪三大都市圈城市群集中了日本工業企業和就業人數的2/3，其工業產值占到日本全國的3/4和國民收入的2/3。

（二）城鎮化不僅是發展城市群，而是要實現大城市與小城鎮的協同發展。

在城市群的發展過程中，不斷提高的城市基礎設施和公共服務設施以及成為主體的城市文化和城市價值觀，同時不斷向農村擴散，使得農村中城市特質的增加也成為城市化的一部分。

2014年3月頒布的國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）中提到：要有重點地發展小城鎮，按照控制數量、提高質量，節約用地、體現特色的要求，推動小城鎮發展與疏解大城市中心城區功能相結合、與特色產業發展相結合、與服務“三農”相結合。

因此，在這一大趨勢的影響下，在規劃內的城市群特別是國內長江三角洲、珠江三角洲和京津冀這三個世界級的城市群內的房地產開發將有廣闊的前景，同時，建設特色小城鎮在未來也大有可為。

三、影響房地產價格的因素

（一）宏觀經濟環境。

我國CPI指數統一執行國家統計局規定的“八大類”體系，即指數的構成括食品、煙酒及用品、衣著、家庭設備用品及服務、醫療保健及個人用品、交通和通信、娛樂教育文化用品及服務、居住等八大類。我國CPI中權重最大兩類是食品娛樂，其權重達到48%。我國居住類權重低、基數低，從而使得居民實際與居住相關的費用在快速增加，但并沒有通過國家統計數據反映出來，從而導致中國的CPI指數比實際的指數一直偏低。

CPI作為衡量通貨膨脹率指標，通貨膨脹率低，利息也自然會壓在低水平上。較低的利息使大量資金通過銀行信貸或金融桿杠進入房地產市場，更加對房地產市場價格推波助瀾。

即使在這種情況下，我國近年來的CPI指數仍然同比攀升：

物價的上漲勢必影響到房地產價格，并通過以下兩個方面對價格的變動產生影響：：

第一，它影響房地產建設開發的建筑成本等因素。

當物價指數或通貨膨脹率提高時，建筑成本就會隨之提高進而引起房地產價格提高。

第二，房地產產品在我國現階段保值與增值的特性決定了外部資金的大量流入。

當CPI走高時，大量資金會流向相對保值的商品中去。在我國現階段，房地產仍然是具有較強保值功能和升值潛力的一種商品，大量外部資金的流入對房地產價格的上漲推波助瀾。

近十幾年我國經濟快速發展，引起貨幣的大量發行，加上全球經濟危機，引起通貨膨脹。以北京房價為例，受貨幣超發等綜合因素影響，北京房價在2008年前后出現了快速上漲的局面。

（二）政府的土地價格與稅收。

在房地產行業快速發展的過程中, 房地產的開發成本也在逐年上漲，推動房地產開發成本上漲的因素主要有以下三點：

一是土地成本上漲，據開發數據統計,土地所占房地產建筑成本的比例為30%左右甚至更高。地價的持續上漲，拉高房地產開發成本，從而進一步推動房價的快速上漲。

二是建筑材料上漲。近年來，房屋建筑材料隨著物價上漲價值上漲幅度較大，客觀上也影響了房價的上漲。

三是政府的各項稅費。全國工商聯房地產商會的調查數據顯示，在房地產開發的各項成本中，占到49.42%的是流向政府的成本構成（含地價和總稅收）。

（三）商品房供應量的變化

此數據顯示出我國的商品房開發量在下降可是全國商品房銷售面積卻在持續上漲，由此可以看出，商品房的市場供給并沒有完全跟上需求量的增加。

（四）居民可支配收入的變化

從以上數據可以看出，我國不管是農村還是城鎮人均收入是呈現每年遞增的，房地產行業作為我國眾行業中最穩步發展的一個行業，隨著我國國民經濟的不斷提高和人口的不斷增加及人們對住房的需求的不斷提升，必將促使房地產行業持續發展。

影響房地產業的發展最重要的兩個因素就是資金的和土地的供應。同時，市場需求也是影響房地產的外部因素。近年來的整體市場價格的上漲，正是在這三個因素共同作用的結果。

在以上對房地產行業的現狀、國家對房地產行業發展方向的引導以及行業自身的價格特質的分析，我們可以得出如下結論：

我國整體市場將產生比較大的分化，在國家發展層面的城市群核心以及輻射范圍內的城市內，房價仍將延續增長態勢，并衍生出新型小城鎮的業態。

在我國宏觀經濟走勢將穩步上行的態勢下，經濟發展的可持續較強，整體支撐了房地產行業的發展。另外，貨幣發行不斷增加，市場流動性應該不會發生大的變化，這些因素將繼續支撐房價的上漲。

從房地產行業需求角度考慮，土地戶籍改革引發的城鎮化加速進一步擴大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來房地產的需求將居高不下。

另外，長期來看，在利率市場化和金融管制放松的大背景下，國內銀行很可能會增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財富增長對購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。因此，房地產行業的高位需求決定了在最近五到十年內房價將繼續保持高位發展的態勢。