洛杉磯小鎮的中國買家

在美國人從全國各地趕回家奔赴圣誕聚會的時候，離洛杉磯市中心約40分鐘車程的東部小城羅蘭崗似乎并沒有太多圣誕的氣氛。這里的人們在青島海鮮城門口排隊等著吃頓海鮮大餐，在超市買速凍水餃回家過“冬至”，市中心的店面閃爍著印有漢字的霓虹招牌，加油站門口一個紅色箭頭指示著巷弄里算命小店的方位。

這個被國內媒體熱炒的美國“二奶城”，乍看起來和任何一個外國城市里的“China Town”沒什么區別。

“我也不知道什么時候有了‘二奶城這個說法，好像已經很多年了。當時是有人開玩笑說的，結果就傳開了。如果這里是‘二奶城，那我們這些住在同一個小區里的人是什么？”當地的房產經紀人陳梅對這個稱呼感到“忿忿不平”。而那個被媒體報道有“二奶”出沒的戒備森嚴的小區，正是她的住處所在。

從洛杉磯羅蘭崗市中心開車十幾分鐘，一個在棕櫚樹掩映下的氣派社區映入眼簾。門口警衛盡忠職守，業主“刷臉”才可進入。獨棟別墅、綠樹、花園、草坪，這個小區具備所有“豪宅”該有的要素，戶與戶之間保持著合理、安全的距離。由于小區在半山腰，幾乎每戶都可以俯瞰羅蘭崗的景致。“中國客戶來找我看房，他們都要求有景。我剛開始還不明白為什么他們買房要有‘井，后來才知道他們是要有‘view（風景）的別墅！”在羅蘭崗經營一家房地產公司多年的斯各特似乎還沒有熟稔中文的精妙。他的買房客戶里，目前超過80%來自中國大陸。

開車在小區里轉上一圈，很難看到人影，但門口停著豪車的不在少數。“這里的入住率算高的了”。陳梅說這一片小區都蓋的比較早，早期在這里買房的中國客戶大多是自己住，或者是媽媽帶著孩子在這里住，爸爸則是中美兩邊跑。“所以‘二奶城的新聞出來后，很多住這里的中國媽媽都跟我抱怨，‘我明明是‘大奶，怎么就成‘二奶了？”陳梅告訴《中國新聞周刊》，也偶爾會有鄰居猜測誰家的女主人可能是“情婦”，但在崇尚隱私權的美國，一切僅止于猜測。

同樣居住在“情婦社區”的臺灣移民李小姐似乎對這個稱呼匪夷所思。“我是聽說媒體報道這里有中國大陸高官或者富豪的情婦。但就算有，比例也不大吧。至少平時我接觸的都是正常家庭比較多。”

“我知道有中國富豪給他的情婦在這個區域買了三棟別墅，因為她為他生了三個孩子。不過這種情況的確不是主流。”斯各特對《中國新聞周刊》介紹，學區和教育仍然是華人客戶買房考察的重點，其次是升值空間和是否有完善的華人社區，“很多中國富豪愿意在這里買房子，因為他們往往有安全上的擔心。選擇這種有安保的小區，是因為即使不來住也不擔心被盜。”

“中國新富”在洛杉磯

和洛杉磯的眾多衛星城一樣，羅蘭崗的興起要歸功于大批在此生活、工作和買房的中國人。1980年以后，隨著中國的改革開放，越來越多的大陸人涌向海外，而加州成了他們落腳的首選。根據香港某購房搜索網站的統計，中國大陸買房者的搜索中，洛杉磯以僅次于紐約的搜索次數，排在美國城市的第二位。

位于洛杉磯西北部的阿卡迪亞（離羅蘭崗約半小時車程）、圣馬瑞諾是早期的華人聚居區，之后慢慢向東南部延展，隨著華人買房和居住需求的增加，位于洛杉磯最南部的爾灣地區以便宜的價格和更多的“新房”成為如今中國房產投資者的熱門選擇。

羅蘭崗位于發端區域和新興區域的中間，屬于性價比較高的地段。不少華人從原來聚集的阿卡迪亞、蒙特利公園市等移居至此，以羅蘭崗和緊鄰的哈崗、核桃市和鉆石吧、奇諾崗等城市為中心，這片區域被稱為東區。由于地理位置尚可，生活成本相對較低，華人商家逐漸云集羅蘭崗，而來自中國大陸，香港和臺灣的新移民也紛紛選擇在此居住。

2014年12月22日，美國羅蘭崗市，距離羅蘭崗市中心不遠的山上別墅區，可以俯瞰羅蘭崗全景。攝影/蘇潔

如今，這個城市居住著4.9萬人，其中超過50%是亞裔，華人占到了三成。與華人超過半數的阿卡迪亞等地區相比，這里仍有較大的發展空間。“這里的房價，90萬美元到100多萬美元，可以買到兩三百平方米的住宅，而且學區也不錯。”斯各特介紹。

“學區”仍是洛杉磯房產經紀針對華人客戶的銷售重點。房產咨詢師林美芬告訴《中國新聞周刊》，有不少中國孕婦在美待產期間，就開始給孩子物色當地的“學區房”，以備將來用。“也有不少父母都在國內，買套房子請了個保姆，就把孩子送過來上學了。”

根據美國《世界新聞》報道，更有錢的中國人，為了彰顯地位，則會選擇在洛杉磯白人中產階級居住的區域比如橘子郡或紐波特，甚至白人富豪熱愛的比佛利山莊等地買房，曾經，到這里買房的基本是臺灣人。如今人們把這些中國大陸買房者稱為“中國新富”。

根據洛杉磯當地媒體報道，目前“中國新富”所熱衷投資的房子均價在200萬美元左右，他們更了解美國房產市場，也很愿意和朋友或者同鄉買同一個社區的房子。

“中國新富”買房愛用現金，而且基本一次性付清。在阿卡迪亞生活了28年，做了近10年房產經紀的Lily親眼見證了這一變化。“20多年前來加州的中國人，基本還是窮人。買房子都是貸款，或者一點點攢錢，也是為了自己住。后來我看著身邊的白人鄰居慢慢搬走，華人鄰居慢慢越來越多。2000年以后大陸來買房的中國人更多了，近幾年我接待的客戶絕大多數買房都是一次性付清的，而且不少人買了也不住。”Lily說，前幾年她的鄰居900多萬美金賣了一套別墅給中國客戶，對方付完款之后就沒有再出現。

對于這樣的中國買家，洛杉磯的房產經紀會提供特別的售后服務。以斯各特的公司為例，他們會“代客出租”。“現在我們賣出的房子，有超過一半的客戶是不會回來住的，我們會為他們尋找租客。這樣收的租金基本可以彌補每年要交的房產稅。”

20多年前，來洛杉磯買房的基本是上海、北京或廣東等地的客戶。如今，越來越多來自中國二三線城市的富豪選擇在此買房。為了迎合市場需要，斯各特甚至在中國成都開了個分公司。“很多人說中國房產市場已經飽和了，甚至二三線城市的市場也開始停滯。對于我們來說，這也許意味著機會。”

根據全美房地產經紀人協會2014年7月8日發布的報告，2013年4月至2014年3月的一年間，國際買家在美國購房總額達922億美元，相比前一年的682億美元，同比大漲35%。同期，中國人在美購房總額達220億美元，相比前一年的123億美元，同比飆升近80%，占外國人在美購房總額的24%左右。

斯各特介紹，為了吸引更多客戶，他將推出針對“中國新富”的短期投資項目，比如投資50萬美元買一套小房子，幾年之內或許有10%甚至20%的增值空間。他甚至愿意幫助客戶申請貸款，因為“中國投資客越來越聰明，他們知道美國貸款利率低，希望借此降低投資成本”。在他看來，現在的中國投資客更愿意買有增值空間的房子，而非所謂的“錢多人傻”。

神秘的“中國客戶”

對于中國投資客的樂觀和熱情，總伴著一絲謹慎。

在洛杉磯的很多房產經紀眼中，“中國客戶”往往是有錢且神秘的一群人。斯各特的公司服務的中國客戶中，超過一半是來自中國各地的商人，也有很大一部分在政府部門工作。很多人對自己的背景諱莫如深。

“中國的客戶不太喜歡談自己的職業或背景，我們也不會主動問。有的時候他們買到房子開心了，會聊一下。有時候已經簽好合約了，又因為一些原因他們沒辦法把錢從中國打出來。所以后來業內形成了一個共識，就是中國客戶的帳戶有多少錢不重要，重要的是他們能不能成功把這筆錢轉到美國帳戶。”在洛杉磯阿卡迪亞市做房產經濟的Lily對《中國新聞周刊》介紹，兩個月前一個中國客戶和她簽好了合同，回國就準備匯錢。結果回國后這個客戶打了個電話，說“身邊的人被查了，怕受牽連，暫時不方便往外匯錢”。

也有幸運的時候。有一次一個爽快的神秘買家發來郵件，看了幾套房子的照片后就打定主意買下了，不久他從中國飛來美國完成了交易。自始至終，Lily也不知道對方到底是干什么的。與此相對，也有的中國買家則特別愿意“自我介紹”，這些人基本“在美國都有很大的生意”。

由于中國買家的“難以預料”，當年紅極一時的“中國看房團”也逐漸銷聲匿跡。2009年2月，中國首批赴美購房團從北京飛往洛杉磯。這個40人的購房團抵達洛杉磯時，受到了各家媒體的關注和跟蹤報道，但最終為“0”的成交額讓所有人大跌眼鏡。斯各特的公司在2009年后也組織過幾次看房團，但成本高收益低。“很多中國客戶都喜歡貨比三家。他們參加看房團的目的往往不是真的買房。我們投入了很大的精力和成本，最后比較得不償失。”

然而，即便有著諸多問題，中國買家仍被看作是推動洛杉磯樓市的“核心力量”。“2008年美國經歷的經濟危機，樓市基本都處在低迷狀態。從那時候起國際投資者，尤其是中國投資者開始大舉進入。而隨著中國樓市的逐漸飽和，這些中國投資人對美國市場的感興趣程度增加，尤其是在2010年以后。”美國的房地產咨詢師約翰·吉特爾森告訴《中國新聞周刊》。

對于“依賴”中國購房者的問題，洛杉磯當地的房地產協會有過討論。“過度依賴這個群體的穩定性和持久性，對于洛杉磯樓市的健康發展是不利的。誰也不知道明天中國會發生什么。”2014年1月，在加利福尼亞房地產協會的會議上，來自沃爾納特地區的房產經紀波特·薩爾瓦表示。

2013年是特別的一年。在這一年里，包括斯各特的公司在內的洛杉磯房產經紀，都經歷了中國買家的突增。“去年公司的銷售量增加了三成。我們猜測，這有可能跟中國政府的反腐行為有關。據說有關政策將要收緊。”

華人社區更完善，“豪宅”更多的阿卡迪亞地區，也經歷了同樣的狀況。據Lily介紹，去年出現了接近20個中國買家爭一套房子的情況。“到了2014年這種情況已經沒有了，房子要在網上掛更長時間才會有人來出價。”Lily表示，雖然她如今并不了解中國社會，但也知道政府政策的變化隨時影響著她的生意。

相比2013年，2014年中國人買房的成交量下降了不少。不過似乎沒有人擔心這個情況會持續太久。今年11月，在中國出席亞太經合組織工商領導人峰會的美國總統奧巴馬送出大禮：中國赴美商業旅游簽證延長至十年。中國人將有更多機會來旅游、經商，以及買房子。

斯各特相信，中國大陸人在美國的房地產消費將很快超過220億美元。