中國(guó)買(mǎi)家海外購(gòu)房潮調(diào)查

符遙

在全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的網(wǎng)站上，有一篇專門(mén)介紹如何與中國(guó)買(mǎi)家打交道的文章。作者為美國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人們提出很具體的建議，比如：“學(xué)習(xí)并熟悉中國(guó)的社交禮儀”“準(zhǔn)備好回答一些可能會(huì)令人尷尬的問(wèn)題”“去了解一點(diǎn)兒關(guān)于風(fēng)水的概念”隨著國(guó)內(nèi)海外置業(yè)的熱潮持續(xù)升溫，中國(guó)購(gòu)房者已經(jīng)成為了國(guó)外許多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人眼中最受歡迎的客戶。

美國(guó)，仍在最熱門(mén)國(guó)家中居首。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)2014年7月發(fā)布的最新報(bào)告顯示，中國(guó)已經(jīng)超越了加拿大，成為了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的海外買(mǎi)家。自2013年4月至2014年3月，美國(guó)之外的買(mǎi)家在美國(guó)購(gòu)房的銷售額達(dá)922億美元，其中中國(guó)（包括大陸、香港及臺(tái)灣地區(qū)）貢獻(xiàn)了220億美元，占總金額的24%。這個(gè)數(shù)字不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于加拿大的138億美元，也將此前一年自身128億美元的數(shù)額翻了近一倍。不但如此，中國(guó)買(mǎi)家在美國(guó)購(gòu)房的平均成交價(jià)為每套52.3萬(wàn)美元，是美國(guó)人的2.6倍。且超過(guò)3/4的交易為全款現(xiàn)金結(jié)算。

在澳大利亞，中國(guó)買(mǎi)家也是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的頭號(hào)外國(guó)投資者。根據(jù)澳大利亞外商投資審核委員會(huì)的年度報(bào)告，2013年中國(guó)大陸投資者在澳購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)達(dá)59億美元，占房地產(chǎn)外國(guó)投資總額的11.4%。

從2012年塞浦路斯對(duì)中國(guó)開(kāi)放30萬(wàn)歐元房產(chǎn)獲綠卡的政策以來(lái)，一些歐洲小國(guó)逐漸成為海外購(gòu)房潮中又一個(gè)新的熱點(diǎn)目標(biāo)。

洛杉磯、悉尼、多倫多，在所有備受中國(guó)買(mǎi)家青睞的熱門(mén)城市，當(dāng)?shù)厝硕寄苤v出中國(guó)人如何豪擲百萬(wàn)甚至千萬(wàn)購(gòu)房置業(yè)的故事。

2013年，搜房國(guó)際網(wǎng)曾對(duì)中國(guó)購(gòu)房者海外購(gòu)房的目的進(jìn)行過(guò)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)將近44%的調(diào)查者表示在海外購(gòu)房是為了移民;其次是子女教育，占到24.6%;而投資的比例也超過(guò)23%。

移民、教育、投資。在國(guó)內(nèi)房產(chǎn)限購(gòu)、樓市調(diào)控轉(zhuǎn)型的今天，這三個(gè)中國(guó)人最在意的主題，促使越來(lái)越多的中國(guó)人走出國(guó)門(mén)，投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

歐洲綠卡：可輕松買(mǎi)到的“黃金”身份

45歲的福建房地產(chǎn)商林耀（化名）一家，從正式?jīng)Q定在葡萄牙置業(yè)，到成功獲批“黃金居留許可”，只花了三個(gè)多月的時(shí)間。

2013年10月，因?yàn)橐淮魏团笥训拈e談中聽(tīng)說(shuō)了葡萄牙房產(chǎn)移民的政策，他和妻子平生第一次走進(jìn)了那個(gè)位于歐洲伊比利亞半島西南部的陌生國(guó)度。在不到一周的行程中，他們?cè)谥薪轭檰?wèn)的陪同下，花了兩天時(shí)間考察了位于首都里斯本的七八處房產(chǎn)，就迅速地與當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同。

他們?cè)诶锼贡镜你y行開(kāi)設(shè)了賬戶，支付了房屋定金，又走馬觀花地游覽了一圈之后，夫妻二人便回到了國(guó)內(nèi)，由中介和律師接著為他們辦理與那套價(jià)值55萬(wàn)歐元的房產(chǎn)相關(guān)的一系列后續(xù)手續(xù)。

2014年1月，林耀一家四口如愿拿到了由葡萄牙政府簽發(fā)的為期1年的居留許可。

如此直接、高效的過(guò)程正是葡萄牙“黃金居留許可計(jì)劃”吸引人的一部分。根據(jù)法案規(guī)定，非歐盟國(guó)家公民的外籍人士，凡在葡萄牙境內(nèi)購(gòu)置價(jià)值不少于50萬(wàn)歐元的房產(chǎn)，全家均可獲得臨時(shí)居留許可。此后只要繼續(xù)持有房產(chǎn)并按照要求定期續(xù)簽，5年后即可獲得葡萄牙的永久居留簽證，6年后可申請(qǐng)入籍。

在一個(gè)深陷歐債危機(jī)、政府財(cái)政曾一度瀕臨破產(chǎn)的國(guó)家置業(yè)，房產(chǎn)是否會(huì)進(jìn)一步貶值？如果居住在那里，里斯本至今和中國(guó)沒(méi)有直航航班，交通不便，氣候、環(huán)境、生活皆陌生，但對(duì)林耀和妻子來(lái)說(shuō)，這些都不是他們重點(diǎn)考慮的問(wèn)題，他們的目的簡(jiǎn)單而明確：拿身份。

林耀夫人曾遭遇兩次赴美國(guó)簽證申請(qǐng)被拒，“簽證難”的“心理陰影”久居不去。

之前，他們考慮過(guò)美國(guó)、加拿大這些傳統(tǒng)的移民國(guó)家。就在啟程葡萄牙之前，他們才剛剛將大女兒送到加拿大讀高中。但是，在加拿大投資移民的門(mén)檻提高、手續(xù)也變得越來(lái)越麻煩了。

雖然，拿到黃金居留許可還不等同于移民，但他們已經(jīng)能自由出入包括法國(guó)、意大利在內(nèi)的26個(gè)申根國(guó)家，免去辦簽證的所有手續(xù)和擔(dān)心;5年后還可以毫無(wú)懸念地取得葡萄牙永久居留的身份，“以后孩子大了給他們多一個(gè)選擇。”林耀的夫人這樣告訴《中國(guó)新聞周刊》。

2013年3月14日，美國(guó)加州希爾斯堡，來(lái)自中國(guó)湖北的李曉君（音譯）在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的陪同下參觀一棟價(jià)值440萬(wàn)美元的豪宅。圖/CFP

作為非傳統(tǒng)移民國(guó)家，葡萄牙的這一政策無(wú)疑是為了緩解歐債危機(jī)給本國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的重創(chuàng)，用“身份”換取外資“自救”。顯然，這個(gè)看上去不得已而為之的政策卻絲毫沒(méi)有妨礙像林耀這樣中國(guó)購(gòu)房者的投資熱情。

林耀之所以選擇葡萄牙，而不是其他歐洲小國(guó)，還因?yàn)榕笥迅嬖V他們，持葡萄牙護(hù)照可享受158個(gè)國(guó)家免簽或落地簽（至2014年7月，又增加至172個(gè)），在所有國(guó)家護(hù)照中僅少于美國(guó)、芬蘭、德國(guó)、瑞典、英國(guó)（174個(gè)）和丹麥等國(guó)。這也是葡萄牙在過(guò)去一年成為中國(guó)買(mǎi)家首選的主要原因之一。

據(jù)北京一家歐洲移民中介工作的Jack介紹，和其他國(guó)家相比，葡萄牙是老牌的發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)房產(chǎn)移民的要求更寬松，政策也更明確，因而是目前歐洲移民市場(chǎng)上最受歡迎的國(guó)家。而在此之前，最早推出房產(chǎn)移民政策的塞浦路斯，盡管不是申根成員國(guó)，拿到居留許可也不能免簽入境其他申根國(guó)家，而且在正式入籍之前不能在當(dāng)?shù)毓ぷ鳎捎诋?dāng)時(shí)整個(gè)歐洲只有這一個(gè)房產(chǎn)移民項(xiàng)目，仍曾吸引了大批的中國(guó)投資者，其中甚至包括許多上市公司的老總。

在其他歐洲國(guó)家還沒(méi)有推出政策的2012年，有數(shù)據(jù)顯示，僅從1月到8月，中國(guó)就有超過(guò)600個(gè)家庭申請(qǐng)了塞浦路斯投資移民項(xiàng)目，直接產(chǎn)生的交易金額達(dá)2400萬(wàn)歐元。

自2012年10月，葡萄牙投資移民政策正式啟動(dòng)以來(lái)，截至今年10月31日，葡萄牙移民局累計(jì)共批準(zhǔn)了1681個(gè)購(gòu)房投資者的申請(qǐng)，其中中國(guó)投資者1429人，占總?cè)藬?shù)的85%。

“實(shí)際上是從2013年下半年開(kāi)始，人數(shù)有了一個(gè)井噴式的增長(zhǎng)。”Jack向《中國(guó)新聞周刊》回憶說(shuō)。2013年年初，在投資移民政策出臺(tái)后不久，他被公司派往葡萄牙常駐，而當(dāng)時(shí)中國(guó)客戶還極少，“2013年總共獲批的中國(guó)投資者大概是400人”。而2014年這11個(gè)月間，中國(guó)的買(mǎi)房者已超過(guò)了1000人 。

伴隨而來(lái)的，是快速積累的資金。兩年來(lái)，“黃金居留許可計(jì)劃”為葡萄牙帶來(lái)了超過(guò)10億歐元的收益，其中9.72億為房產(chǎn)投資。今年5月，在實(shí)施了一系列經(jīng)濟(jì)刺激措施之后，葡萄牙政府宣布退出歐盟貸款援助——這個(gè)曾經(jīng)是歐洲負(fù)債最嚴(yán)重的國(guó)家，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始呈現(xiàn)出了逐漸復(fù)蘇的勢(shì)頭。

事實(shí)上，在過(guò)去的幾年里，歐洲多個(gè)國(guó)家都先后出臺(tái)了類似的投資移民政策。無(wú)論是最早的塞浦路斯“購(gòu)置30萬(wàn)歐元房產(chǎn)獲歐盟綠卡”政策，還是只需25萬(wàn)歐元獲綠卡的希臘，還是后來(lái)西班牙50萬(wàn)歐元置業(yè)移民新政、匈牙利債券移民歐洲房產(chǎn)移民以其手續(xù)簡(jiǎn)單快捷、獲批成功率高、無(wú)須出示資金來(lái)源、沒(méi)有移民監(jiān)、沒(méi)有學(xué)歷、語(yǔ)言要求等特點(diǎn)引起了中國(guó)人極大的興趣。

其中最令他們滿意的，是沒(méi)有移民監(jiān)，“沒(méi)有什么居住的要求，不像其他國(guó)家要住很久。”林耀的妻子覺(jué)得這點(diǎn)很重要。

按照規(guī)定，黃金居留許可的持有者第一年只需在葡萄牙累計(jì)住滿7天，此后每?jī)赡昀塾?jì)住滿14天，就能夠續(xù)簽。由于家里的生意都在國(guó)內(nèi)，林耀想保留著中國(guó)國(guó)籍，未來(lái)幾年也沒(méi)有過(guò)去長(zhǎng)住的打算，這樣的移民居住要求給了他們很大的自由。

“我經(jīng)手的客戶里，90%以上都是不打算過(guò)去住的。”據(jù)Jack介紹，選擇歐洲房產(chǎn)移民項(xiàng)目的客戶大多都是像林耀這樣，以經(jīng)商為主的中年成功人士，也是所謂的高凈值人群。他們希望通過(guò)拿身份獲得簽證便利、為孩子提供更多選擇，但自己絕大多數(shù)時(shí)間仍在國(guó)內(nèi)工作、生活。

在地段的選擇上，中國(guó)買(mǎi)家往往會(huì)選擇首都及其周邊地區(qū)，然后根據(jù)各人的喜好，選擇適合自己情況的房產(chǎn)。“一些不打算長(zhǎng)期居住的客戶傾向于選擇好打理的房產(chǎn)，那就是公寓。而有一部分拖家?guī)Э谝泼襁^(guò)來(lái)的客戶，可能就會(huì)考慮買(mǎi)別墅。”Jack說(shuō)。

看房時(shí)，林耀和妻子也去看了一套位于高爾夫球場(chǎng)里的別墅，盡管環(huán)境優(yōu)美，他們也很喜歡，但還是放棄了。“因?yàn)殡x市區(qū)太遠(yuǎn)，不住在那里，拿來(lái)出租也不好租”。

2014年7月4日，北京，一名裝扮成邁克爾·杰克遜的工作人員在北京海外房產(chǎn)移民展覽上招攬前來(lái)咨詢的顧客。

最后他們買(mǎi)下一間位于里斯本大學(xué)附近、面積200多平方米的公寓。房子附帶一個(gè)大陽(yáng)臺(tái)，看房時(shí)，這個(gè)陽(yáng)臺(tái)曾讓林耀十分興奮，一度計(jì)劃著日后要邀請(qǐng)朋友來(lái)這里來(lái)搞露天燒烤。好一會(huì)兒，他才醒過(guò)來(lái)——這套房子并不是為了居住而買(mǎi)的。現(xiàn)在，房子已經(jīng)委托當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)公司掛牌出租，半年多了，房子暫時(shí)還沒(méi)租出去，但這對(duì)他不那么重要了：今年林家人去了比利時(shí)和荷蘭旅游，用的正是黃金居留許可帶給他們的申根簽證福利。

美國(guó)買(mǎi)房，教育第一

今年35歲的子方（化名）是國(guó)內(nèi)一所知名大學(xué)的老師。因?yàn)閷W(xué)校和美國(guó)的大學(xué)有定期的學(xué)術(shù)交流項(xiàng)目，每年她都會(huì)到加州待一段時(shí)間。

2011年3月，赴美訪學(xué)的她借住在朋友家，漂亮的獨(dú)棟小樓讓她第一次萌生了在美國(guó)買(mǎi)房的念頭。

受2008年金融危機(jī)的影響，2011年美國(guó)的樓市剛剛出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)仍然較低。三四百萬(wàn)元在北京、上海好點(diǎn)兒的地段只能買(mǎi)一套小公寓，但在美國(guó)可以買(mǎi)一套擁有永久產(chǎn)權(quán)的獨(dú)棟洋房還帶院子，這更是讓她非常動(dòng)心。

“在這邊買(mǎi)房，第一是我想換一種投資方式，把國(guó)內(nèi)的一部分資產(chǎn)挪到國(guó)外，資金有一個(gè)平均分配。第二是房子放到這兒之后，近幾年可以出租，它的出租回報(bào)可以來(lái)支付房子產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，若干年之后，這也可以作為我生活的一個(gè)選擇，給自己提供一種全新的生活方式。”子方對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)。

雖然想得很清楚，在國(guó)內(nèi)時(shí)也曾通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、置換的方式在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行過(guò)投資，但那時(shí)的她對(duì)怎樣在美國(guó)買(mǎi)房幾乎沒(méi)有概念。回國(guó)后不久，她開(kāi)始認(rèn)真地做起功課。從基本購(gòu)房流程到加州房產(chǎn)的地區(qū)分布，從在美國(guó)買(mǎi)房的優(yōu)勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)到如何選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)過(guò)反復(fù)地分析、摸索，直到2012年年底，她再次到美國(guó)，正式開(kāi)啟了購(gòu)房之旅。

子方也把目光投向了全美最受中國(guó)買(mǎi)家歡迎的城市之一：洛杉磯。和另一個(gè)熱門(mén)城市舊金山相比，洛杉磯的居住條件更寬敞舒適，而且同樣華人很多，即使英語(yǔ)一般也能很快融入，生活非常便利。

在美國(guó)，買(mǎi)房的第一步是選定房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。在嘗試了兩三個(gè)經(jīng)紀(jì)人之后，她選擇了一個(gè)之前曾與朋友合作過(guò)的天津老鄉(xiāng)。在接下來(lái)的兩周，經(jīng)紀(jì)人按照她的需求和預(yù)算，推薦了洛杉磯周邊二十多處房源。在一一考察過(guò)后，她最終選擇了位于奇諾崗（Chino Hills）一座4房3衛(wèi)，室內(nèi)面積200多平方米、占地面積800平方米的獨(dú)棟小樓，總價(jià)60多萬(wàn)美元。

奇諾崗距洛杉磯市區(qū)大約30分鐘車程，是繼核桃市（Walnut）、鉆石吧（Diamond Bar）之后又一個(gè)新興的華人密集城市。除了預(yù)算、戶型方面的考慮，子方選擇這里還有一個(gè)很重要的原因：學(xué)區(qū)。

身為大學(xué)老師，子方對(duì)中美之間教育的差異感觸很深。雖然孩子才4歲，她已經(jīng)為將來(lái)送孩子到美國(guó)讀書(shū)做起準(zhǔn)備，而這也是她到美國(guó)買(mǎi)房的另一個(gè)重要原因。她向《中國(guó)新聞周刊》表示，“我身邊90%來(lái)美國(guó)買(mǎi)房的人，教育是排在第一位的。”

選定了房子，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的協(xié)助下，她準(zhǔn)備了報(bào)價(jià)，與賣家達(dá)成協(xié)議后簽署了購(gòu)房合同。之后，她支付了四成的首付，并在當(dāng)?shù)刂饕槍?duì)華人客戶的華美銀行辦理了為期30年的貸款。由于在國(guó)內(nèi)已經(jīng)做足了功課，整個(gè)過(guò)程順利又輕松。2013年2月，已經(jīng)回到國(guó)內(nèi)的子方完成全部的購(gòu)房手續(xù)，并很快將房子租了出去，每月租金2500美元。作為后續(xù)服務(wù)，她只需每月支付 一百多美元的管理費(fèi)用，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在當(dāng)?shù)靥嫠蚶硭信c房屋出租、管理相關(guān)的事務(wù)。

這兩年來(lái)，房子每個(gè)月的租金已可以完全涵蓋銀行貸款、房產(chǎn)稅和其他各種費(fèi)用，還能略有盈余。這讓子方十分滿意。在她看來(lái)，自己“投資型自住”的模式達(dá)到了預(yù)期：“如果我完全以投資的角度去買(mǎi)房的話，可能三五年之后再售出，美國(guó)的房子不會(huì)漲得那么快，我會(huì)有損失。所以我也沒(méi)想讓它快速增值，保值就可以，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上滿足自住的需求。”

在子方看來(lái)，如果說(shuō)過(guò)去投資海外地產(chǎn)是很難做到的事情，現(xiàn)在已是非常簡(jiǎn)單。在中國(guó)，像她這個(gè)年紀(jì)的中產(chǎn)階層，無(wú)論是父母贈(zèng)予還是個(gè)人奮斗，很多人手上都有兩套房子。前些年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆讓各地的房屋迅速增值，許多人都因此獲益。如果在此基礎(chǔ)上對(duì)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行一個(gè)合理的規(guī)劃整理，中產(chǎn)階層在海外投資置業(yè)并非不可能。

子方把自己的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)寫(xiě)成了帖子，發(fā)在了洛杉磯華人論壇上，很快就受到了熱烈追捧。她說(shuō)，身邊越來(lái)越多的朋友都有了在海外購(gòu)房的打算。而隨著APEC之后中美簽證政策的放開(kāi)，這樣的人群還會(huì)更多。

子方表示，雖然暫時(shí)還沒(méi)有移民的打算，但未來(lái)在有能力的情況下，自己還會(huì)繼續(xù)在海外購(gòu)房，不會(huì)考慮再在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資了。

不過(guò)，在美國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看來(lái)，像子方這樣的中產(chǎn)買(mǎi)家在目前來(lái)講還是很少的一部分。雖然總有人說(shuō)“北上廣賣一套房就能移民美國(guó)”，但實(shí)際上，和選擇歐洲項(xiàng)目的人群相似，在美國(guó)置業(yè)的投資者大多仍是資產(chǎn)比較雄厚的財(cái)富人群。而這樣人群的特點(diǎn)在房?jī)r(jià)更高的紐約則更為明顯。

“我覺(jué)得如果資產(chǎn)在2000萬(wàn)人民幣以上，或者至少1000萬(wàn)以上，可以考慮到紐約置業(yè)。否則會(huì)比較吃力，沒(méi)有必要。”紐約區(qū)域中心市場(chǎng)總監(jiān)劉斌告訴《中國(guó)新聞周刊》。

雖然身價(jià)不同，但他們大都選擇的是“投資型自住”的模式。劉斌表示，他經(jīng)手的客戶中大部分都是企業(yè)老板、高管一類的精英階層，由于紐約的房地產(chǎn)保值價(jià)值很高，在紐約置業(yè)可以實(shí)現(xiàn)其資金分散性投資的目的。買(mǎi)房時(shí)，客戶主要會(huì)考慮房產(chǎn)的地段、品質(zhì)和性價(jià)比，大多數(shù)人在全盤(pán)考量之后選擇的是200萬(wàn)美元左右的房產(chǎn)。大約三分之二的購(gòu)房者是為了自己居住或是給孩子讀書(shū)提供一個(gè)住所。而曼哈頓中央公園附近、第五大道、華爾街都是非常熱門(mén)的區(qū)域。

2014年4月，美國(guó)有媒體報(bào)道，一位中國(guó)富豪購(gòu)買(mǎi)了兩套位于曼哈頓地區(qū)、總價(jià)值1300萬(wàn)美元的公寓，整個(gè)交易通過(guò)微信完成，買(mǎi)家只考慮了一天時(shí)間，甚至沒(méi)到現(xiàn)場(chǎng)看房。這事讓許多美國(guó)人瞠目結(jié)舌，但在劉斌看來(lái)，這并不代表什么。“至少我接觸到的客戶，我覺(jué)得他們都是很精明的，考慮得很周全。也許他們做一個(gè)決定只需要非常短的時(shí)間，但這并不代表他們沒(méi)有認(rèn)真考慮。只不過(guò)他們會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)衡量很多東西。”

英國(guó)、日本正處在上升趨勢(shì)

作為世界金融中心，英國(guó)倫敦一直是來(lái)自全球各地的高凈值人群選擇投資置業(yè)的熱門(mén)城市。但來(lái)自中國(guó)大陸的投資者陸續(xù)進(jìn)駐，還只是近兩年的事情。

2014年5月，國(guó)際房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行（Jones Lang LaSalle）國(guó)際住宅部的負(fù)責(zé)人張宏在接受媒體采訪時(shí)表示，根據(jù)他們的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，三年前，中國(guó)內(nèi)地買(mǎi)家在倫敦購(gòu)房的比例僅為2%，如今已接近10%。

在天際（英國(guó)）投資置業(yè)有限公司的國(guó)際銷售總監(jiān)文子嘉看來(lái)，在實(shí)際交易中，這個(gè)數(shù)字可能還會(huì)更高一些。近兩年來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市比之前有所滑落，而英國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇則帶動(dòng)了倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。加上移民英國(guó)的人數(shù)逐漸增多，英國(guó)的基礎(chǔ)教育也越來(lái)越受歡迎等原因，中國(guó)投資者開(kāi)始在英國(guó)活躍起來(lái)。就該公司的銷售額來(lái)看，“2013年比2012年翻了兩番，到了2014年9月，就已經(jīng)超過(guò)了2013年的份額。”

而文子嘉認(rèn)為這兩年還只是一個(gè)開(kāi)始。

“我認(rèn)為現(xiàn)在還處于一個(gè)上升的階段，還是一個(gè)起點(diǎn)，沒(méi)有真正達(dá)到高峰期。”他說(shuō)。

據(jù)文子嘉介紹，倫敦的房產(chǎn)租金回報(bào)率比北京上海要高出兩三倍，如果市場(chǎng)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)的漲幅每年可達(dá)8%～13%。從市中心一區(qū)到六區(qū)，房產(chǎn)價(jià)值平均每6～10年就可以翻一番。而且，英國(guó)的貸款利率一般是2%～4%，和國(guó)內(nèi)相比較低;首付只需支付房產(chǎn)總價(jià)的10%～20%，對(duì)資金的占用也不大。不少留學(xué)生的家長(zhǎng)會(huì)在孩子入學(xué)時(shí)就買(mǎi)下一套期房，付完首付就能拎包入住，也是為將來(lái)做準(zhǔn)備。

文子嘉告訴《中國(guó)新聞周刊》，目前中國(guó)買(mǎi)家在倫敦購(gòu)房仍以走量為主，“一次性購(gòu)買(mǎi)10套、20套的客戶也大有人在”，但相比來(lái)自俄羅斯和中東地區(qū)熱衷于豪宅的買(mǎi)家，總體而言，中國(guó)人的投資金額并不高。

另外，有資料顯示：在仲量聯(lián)行經(jīng)手的大陸客戶購(gòu)買(mǎi)倫敦住宅案例中，大多數(shù)客戶以投資為目的，總價(jià)50萬(wàn)～100萬(wàn)英鎊的中端物業(yè)占主流。客戶會(huì)充分利用貸款杠桿，首套房的貸款比例大多在五成至六成。

對(duì)于中國(guó)買(mǎi)家而言，同樣處于新興的房產(chǎn)投資市場(chǎng)還有日本。

周一楠已經(jīng)在日本的房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域做了五年，在2013年10月之前，中國(guó)客戶的人數(shù)一直非常穩(wěn)定，但從那之后，他發(fā)現(xiàn)越來(lái)越多的中國(guó)人開(kāi)始涌入日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)，繼而已呈現(xiàn)爆發(fā)的趨勢(shì)。“我自己接觸的客戶，（2013年10月）之前每個(gè)月大概三四位，一年共有三十多人。但現(xiàn)在一個(gè)月就有60人左右來(lái)咨詢、看房，實(shí)際成交的也有30人左右。”

自2012年底安倍晉三任日本首相以來(lái)，其寬松的貨幣政策使日元不斷貶值，加上2020年?yáng)|京成功申辦奧運(yùn)會(huì)，大阪還將建設(shè)大型賭場(chǎng)度假村各種綜合因素為常年低迷的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引到新一波的國(guó)際買(mǎi)家，而中國(guó)人正是其中迅速壯大的群體。

根據(jù)仲量聯(lián)行的最新調(diào)查數(shù)據(jù)，截至目前，來(lái)自中國(guó)的個(gè)人和企業(yè)在日本房地產(chǎn)市場(chǎng)上的交易額約為2.3億美元，已經(jīng)是2013年總金額的三倍還要多。

周一楠向《中國(guó)新聞周刊》介紹說(shuō)，在前幾年，中國(guó)買(mǎi)家還主要集中在對(duì)日本有一定了解的群體，比如曾經(jīng)在日本留學(xué)、工作過(guò)的人;但2013年10月以后，許多從沒(méi)去過(guò)日本，對(duì)日本不太了解的客戶也開(kāi)始對(duì)日本樓市產(chǎn)生了興趣。

在他經(jīng)手的客戶中，單純以投資為目的的中國(guó)買(mǎi)家占到了70%以上，還有一部分人出于將來(lái)養(yǎng)老、旅游方面的考慮。他認(rèn)為，除了日元貶值帶來(lái)的優(yōu)惠，較高的租金回報(bào)率是吸引投資者的一個(gè)重要原因。“現(xiàn)在日本的房?jī)r(jià)已經(jīng)回落到了1991年房地產(chǎn)泡沫之前的水準(zhǔn)。即便在房地產(chǎn)泡沫期間，房?jī)r(jià)雖然暴跌，但是租金一直沒(méi)有變過(guò)，非常非常穩(wěn)定。”周一楠說(shuō)。

東京和大阪，是最受海外買(mǎi)家歡迎的兩個(gè)日本城市，東京的房?jī)r(jià)基本和北京持平，大阪的房?jī)r(jià)只有北京、上海的60%，但出租回報(bào)率能達(dá)到6%～8%左右，是北京、上海的四五倍。

從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，日本和中國(guó)相隔不遠(yuǎn)，生活環(huán)境、文化、飲食也都十分相似。而且，日本房產(chǎn)市場(chǎng)的誠(chéng)信度讓許多中國(guó)人對(duì)于在日本購(gòu)房頗為放心。

此外，和歐美動(dòng)輒百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)人民幣的房?jī)r(jià)相比，日本的房屋因?yàn)轶w量小，房產(chǎn)總價(jià)低，最低六七十萬(wàn)元人民幣就能買(mǎi)下一套房。這樣低的門(mén)檻也意味著客戶的背景更多元、年齡層也分布更廣。周一楠說(shuō)，他的客戶從二十多歲的年輕人到六十多歲的老年人都有，有保險(xiǎn)公司的CEO，有著名的導(dǎo)演、影視明星，也有非常多的普通人。

對(duì)于普通人而言，賣掉北上廣的一套房也許不一定能在歐美置業(yè)，但完全可以在日本實(shí)現(xiàn)。周一楠的一個(gè)客戶就是在北京賣掉了亞運(yùn)村附近的一處房產(chǎn)之后，來(lái)的日本。賣房所得的325萬(wàn)元人民幣在日本買(mǎi)了一整棟樓，土地面積118平方米，里面有14戶。整棟出租給他每年帶來(lái)720萬(wàn)日元的收入，扣除各種稅費(fèi)后到手650萬(wàn)日元（約合33.8萬(wàn)人民幣）。這樣的收入已經(jīng)完全足夠他一家三口在日本生活。

在現(xiàn)階段，盡管數(shù)量增長(zhǎng)很快，大陸客戶對(duì)日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在逐漸了解的過(guò)程中。和臺(tái)灣人相比，大陸買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)周期更長(zhǎng)，成交量也較低。不過(guò)，許多業(yè)內(nèi)人士都對(duì)前景抱有信心。英國(guó)朗伯德街研究所（Lombard Street Research）的經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗雷婭·比米什（Freya Beamish）就曾在一份報(bào)告中寫(xiě)道：“中國(guó)的個(gè)人投資者似乎開(kāi)始試水日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這一趨勢(shì)在中國(guó)放開(kāi)資本控制后會(huì)得以強(qiáng)化。”

日前，安倍在宣布解散眾議院的同時(shí)，也宣布將上調(diào)消費(fèi)稅至10%的時(shí)間延至2017年4月。有業(yè)內(nèi)人士指出，這18個(gè)月的推遲可能會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間直接利好于日本的房地產(chǎn)交易。

2014年4月1日是日本消費(fèi)稅從5%漲到8%的一個(gè)結(jié)算日。“3月末的時(shí)候，我每天接電話接到手都酸了。客戶打電話問(wèn)這套房子還在不在，可能就過(guò)了5至10分鐘，等我確認(rèn)完畢之后再看，這套房子就已經(jīng)賣掉了。”周一楠對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)。

海外置業(yè)的誘惑與風(fēng)險(xiǎn) ? ?

搜房國(guó)際的負(fù)責(zé)人王凝向《中國(guó)新聞周刊》表示，2014年可以算是中國(guó)海外置業(yè)熱潮的一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)。近幾年來(lái)，隨著大部分發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，一些有海外背景、之前曾在海外樓市成功“抄底”的購(gòu)房者都有所收獲。在2014年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不理想的情況下，他們?cè)诤Ｍ獾慕?jīng)驗(yàn)便迅速在周圍人中擴(kuò)散開(kāi)來(lái)。雖然一些人對(duì)海外情況可能了解不多，但海外置業(yè)相對(duì)北上廣更低的房?jī)r(jià)、較高的租金回報(bào)率、房產(chǎn)的永久產(chǎn)權(quán)以及匯率帶來(lái)的杠桿效應(yīng)等，都對(duì)他們非常有吸引力。

王凝認(rèn)為，就現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，國(guó)內(nèi)和海外的市場(chǎng)都各有優(yōu)勢(shì)，但從匯率、投資的房產(chǎn)類型、安全角度等方面考量，海外置業(yè)也不失為一個(gè)好的選擇，正所謂“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”。現(xiàn)在的財(cái)富人群越來(lái)越希望進(jìn)行一些分散性的投資，而全球化的資源配置正逐漸成為趨勢(shì)。

“中國(guó)人愿意投資，但相對(duì)比較保守，他們更希望的是至少我不虧本的情況下能賺一些。” ? 王凝分析，對(duì)許多人來(lái)說(shuō)，在對(duì)海外經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不夠了解的情況下，選擇發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)、回報(bào)也比較可觀的不動(dòng)產(chǎn)是比投資股票、基金等金融產(chǎn)品更穩(wěn)妥的方案。

在現(xiàn)階段海外置業(yè)的人群中，來(lái)自北上廣等大城市的客戶相對(duì)較多，但在一些內(nèi)地省市，比如成都、重慶、上海周邊地區(qū)、東北、內(nèi)蒙古，也都有相當(dāng)大的需求，“有很多客戶對(duì)于某一個(gè)國(guó)家不是很了解，但就是想去投資，這批人是我們重點(diǎn)需要去培養(yǎng)的客戶，他們未來(lái)會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)爆發(fā)的增長(zhǎng)。”她告訴《中國(guó)新聞周刊》。

當(dāng)然，在另一方面，海外置業(yè)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于一些希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)移民的客戶來(lái)說(shuō)，居留許可、永久居留、移民、入籍等概念有著本質(zhì)的不同，但個(gè)別移民中介就曾利用客戶對(duì)這些概念的不了解而設(shè)置“陷阱”。以塞浦路斯為例，據(jù)媒體報(bào)道，就曾有客戶花30萬(wàn)歐元在塞浦路斯購(gòu)房之后，才發(fā)現(xiàn)要申請(qǐng)永久居留權(quán)還需要滿足其他一些附加條件。即使申請(qǐng)成功也不算移民，在入籍之前既不能在當(dāng)?shù)毓ぷ鳎膊荒芟硎墚?dāng)?shù)厝说脑S多福利。

除此之外，由于對(duì)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況并不熟悉，加上可能存在的語(yǔ)言障礙，中國(guó)投資者很容易在商議合同、法規(guī)政策、稅費(fèi)計(jì)算等問(wèn)題上出現(xiàn)疏漏，導(dǎo)致判斷失誤，甚至上當(dāng)受騙，引來(lái)更大的麻煩。根據(jù)某移民論壇上的一則消息，就在2014年11月22日，在里斯本郊區(qū)的一處小區(qū)里，因?yàn)樵谫?gòu)房手續(xù)上出現(xiàn)糾紛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和小區(qū)保安以“房產(chǎn)不是該業(yè)主的”為由，將一名中國(guó)房主驅(qū)逐。

事實(shí)上，單從投資的角度來(lái)說(shuō)，海外置業(yè)也需要投資者非常理性的思考。某國(guó)際金融財(cái)團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)管理部資深顧問(wèn)陳思進(jìn)就向來(lái)對(duì)國(guó)人海外購(gòu)房的熱潮持謹(jǐn)慎態(tài)度。在他看來(lái)，中國(guó)買(mǎi)家之所以大舉進(jìn)軍海外市場(chǎng)，是因?yàn)槿藗儭皬膩?lái)沒(méi)有扎扎實(shí)實(shí)地吃過(guò)房?jī)r(jià)下跌的虧”。

“最近三四年，我從北京、上海來(lái)的親戚朋友，一到加拿大、美國(guó)，第二天就看房子去了。可過(guò)六個(gè)月、一年以后，漸漸就后悔了。”陳思進(jìn)說(shuō)，他的一個(gè)表弟前年從上海移民到加拿大，曾花36萬(wàn)加元購(gòu)買(mǎi)了一套獨(dú)棟洋樓，可是“當(dāng)時(shí)36萬(wàn)（加元）買(mǎi)的新房子，現(xiàn)在25萬(wàn)賣都難了。”

不僅僅是加拿大，美國(guó)也曾面臨過(guò)同樣的問(wèn)題。次貸危機(jī)期間，全美房?jī)r(jià)下跌了37%，雖然中國(guó)人聚集的區(qū)域受影響較小，但唐人街等地區(qū)的跌幅也達(dá)到10%～15%。

而且，“但凡在美國(guó)買(mǎi)過(guò)房子的人都知道，養(yǎng)房子的成本是巨大的。”陳思進(jìn)說(shuō)，對(duì)中國(guó)購(gòu)房者而言，在美國(guó)買(mǎi)房意味著難以避免的持房成本。只要房?jī)r(jià)超過(guò)一定數(shù)額，租金根本無(wú)法涵蓋房屋所產(chǎn)生的房產(chǎn)稅及其他相關(guān)費(fèi)用。而且，如果投資者長(zhǎng)期居住在國(guó)內(nèi)不能親自打理“跨海房產(chǎn)”，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，也將十分麻煩。

此外，他還表示，隨著美國(guó)退出量化寬松政策，政府對(duì)財(cái)政的削減，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景并不樂(lè)觀。

根據(jù)美銀美林（Bank of America Merrill Lynch）2014年7月發(fā)表的一份研究報(bào)告顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)于收入已經(jīng)高估約10%，上漲勢(shì)頭將在2016年結(jié)束，之后將進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)6年零漲幅時(shí)期。

陳思進(jìn)指出，縱觀歐美百年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，如果仔細(xì)核算成本，無(wú)論是房?jī)r(jià)的上漲還是房屋出租得來(lái)的收益，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看都抵不上貨幣的通貨膨脹。

陳思進(jìn)曾在華爾街工作20年，現(xiàn)在定居多倫多，他和太太至今仍住在位于多倫多金融街、每月租金2500加元的高檔酒店式公寓里。他說(shuō)，在歐美，合理的公寓租售比（月租金/房?jī)r(jià)）應(yīng)該在1：140以下，而在租售比已近1：300的多倫多，租房要比買(mǎi)房劃算太多了。他現(xiàn)在所租住的公寓，如果購(gòu)買(mǎi)需要七八十萬(wàn)加元，他更愿意把資金用于投資其他金融產(chǎn)品，收益更高還更省心。

他告訴《中國(guó)新聞周刊》，“在歐美，千萬(wàn)不要把房子作為很好的投資品，對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)，房子就是消費(fèi)品，像車一樣。”

（感謝重慶山姆出國(guó)咨詢服務(wù)有限公司鄧勇、陳璞，洛杉磯房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張峰對(duì)本文提供的幫助）