揭開房價數據“打架”的秘密

烏夢達

國家統計局2013年6月18日公布消息說，廣州房價同比增長高達20.9%，環比上漲0.8%。而同一天廣州市國土房管局公布的消息說，房價環比大降10.6%，當月成交均價同比下降7.1%。

同一城市的房價統計為何出現截然不同的結果？記者就此問題進行了追蹤調查。

“指數計算法”與“算術平均法”

根據《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》的解釋說明，國家統計局對調查的方法是“新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據”。

按照廣州市國土房管局的說法，兩者都真實，數據差異主要源于統計方式不同。

暨南大學管理學院教授胡剛說，廣州的統計方法是算術平均法，將總成交房價除以總成交面積，算出單位房價；而國家統計局則是指數計算法，追蹤同一物業不同時期的價格變化進行加權計算得出房價數據。

據分析，將平均房價幾萬元的中心區和幾千元的郊區合在一起計算平均數，這種統計對于判斷房地產市場“沒什么實用價值”；而國家統計局的統計方法比較科學，更能體現房地產市場的變化。

作為經濟發達、市場化程度高的廣州市，為何選擇如此的統計方式？專家指出，采用指數算法，只要房價上漲，統計結果一定上漲；而采用算術平均法，只要政府控制中心區高價住宅的成交，房價數據可能出現“結構性下降”。

為了數字“減肥”，改變統計范圍

為了統計數據“明顯下降”，除了在統計方法上“做文章”，還可以讓“胖子”和“瘦子”在一起稱體重。

記者注意到，2013年10月開始，廣州市將位于遠郊的從化和增城兩個縣級市納入廣州市的房價統計，而此前的房價統計并不包括這兩個縣級市。

目前，這兩個縣級市的平均房價每平方米不足萬元，而廣州市核心區的平均房價每平方米四五萬元，將兩地納入房價統計的“創新方法”，其結果顯而易見，廣州房價瞬間從“大漲”變為“大降”。

記者調查發現，廣州一些樓盤與年初相比上漲30%以上，如海珠區一處二手房，2012年買入、2013年賣出，房價已經從每平方米2萬元出頭上漲到3萬元以上。

廣州市購房者毛女士說，不久前她看上白云區一處130平方米的住宅，約定成交價格是每平方米2.3萬元，但開發商11月底突然打來電話，政府緊急下了通知，成交價不能高于1.9萬元，否則不能網簽。

所以毛女士必須簽每平方米1.9萬元的“合同”供國土房管局備案計入房價統計，但多出來的每平方米4000元差價必須提前交現款。這樣一來，毛女士首付相當于多出了50多萬元，由于無法籌措這筆巨款，毛女士只好放棄了這套住房。

“政府光想著完成調控目標，開發商一分錢也不少賺，最后還是我們這些剛需買單。”毛女士如是說。

防止自相矛盾，避免市場誤判

“數據互相矛盾，很容易產生誤導。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，當前房地產成交均價“數據打架”的矛盾，不僅讓政府難以有效判斷，而且會讓一些喜歡“以數據說話”的人擾亂市場預期。

胡剛指出，統計數據自相矛盾的問題，不僅體現在房地產領域。據統計，2012年各省上報的GDP數據，匯總后明顯高于國家統計局公布的國內生產總值。

專家分析，統計誤差有計算重合的因素，但一些地方政府的主觀行為不容忽視。2013年6月，國家統計局披露，廣東中山橫欄鎮在2012年年報虛報工業生產總值62億多元。

“統計數據的權威性來自統計的真實性，關系到政府公信力，因此不能當成兒戲。”胡剛說。

專家建議，地方政府發布房價數據，應該根據城市的區域、房屋的類型等分別發布數據，讓公眾真實感受到房地產市場的變化，使房價數據更具參考價值，避免因為數據矛盾引發市場誤判。