淺談對中國地價持續(xù)上漲的認(rèn)識

陳娜

摘要：在我國不同地區(qū)、不同用地類型，地價情況不盡相同。近年來，中國地價持續(xù)上漲，是什么原因?qū)е缕淙绱丝焖俚脑鲩L，地價上漲又給社會帶來了什么利弊，如何正確看待地價上漲利與弊的辯證關(guān)系，值得思考與分析。

關(guān)鍵字：地價上漲；差異；原因；利與弊的辯證關(guān)系

地價指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價格。我國目前土地不得買賣，人們通常所講的地價，是出讓或轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。

在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，地價不但關(guān)系國家收益，也起著調(diào)節(jié)土地資源配備的作用，偏高的地價嚴(yán)重阻礙社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高，而偏低的地價則造成國有資產(chǎn)的流失和土地資源的浪費，因此合理的地價能為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的保障。

一、地價差異分析

（一） 不同地區(qū)地價的差異

改革開放以來，國家重點發(fā)展東部沿海地區(qū)，內(nèi)陸發(fā)展相對滯后，華東地區(qū)作為我國主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，無論在國內(nèi)的影響力還是國外的影響力上，都比其他地區(qū)大得多，故地價在良好的地理區(qū)位與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙重作用下，高于國家平均水平。

（二）不同用地類型地價的差異

土地進(jìn)行開發(fā)利用主要分為商業(yè)用地、工業(yè)用地及居住用地三種類型，不同類型用地的地價存在差異。根據(jù)2010年全國地價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地的地價分別為6536元/平方米、5766元/平方米、772元/平方米。商業(yè)用地用于建設(shè)商業(yè)用房屋；居住用地包括住宅用地、居住小區(qū)等的公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地及綠地，其社會功能是保障公民的生存問題；而工業(yè)用地包括獨立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等。

二、全國地價變化趨勢

根據(jù)全國六大地區(qū)從2001年到2010年的綜合地價及用地類型地價變化數(shù)據(jù)（見圖1）可知：地價總體是呈上升趨勢，且每年都會在上一年的基礎(chǔ)上持續(xù)增長，同時在2004年，2007年以及2009年出現(xiàn)了三個峰值。總體來看，近九年來的地價變化與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國家的調(diào)控有一定的關(guān)系。另外居住用地的地價相比變化較大，一定程度上反映了我國房價與地價之間的關(guān)系。

圖1全國2001-2010年地價變化趨勢

三、地價上漲原因分析

地價上漲是多重因素共同制約的結(jié)果，總結(jié)如下：

（一）基于地租地價理論分析

根據(jù)馬克思主義地租理論：地價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租，兩者的關(guān)系為：地價=地租/平均利息率；而在現(xiàn)實生活中的，土地歸集體所有，在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓與出讓的過程中，實質(zhì)上是一定年限使用權(quán)的交換，因此地價與地租、年利率和使用年限的變化有密切關(guān)系。

（二）基于市場供求關(guān)系分析

土地是最基本的生產(chǎn)要素，其價格受到供給與需求的直接影響。從供給的角度看，土地由國家壟斷管理，大量的土地儲備需要在國家政府的同意下方可有使用的權(quán)利，因此土地的供給不是人為意愿主觀的實現(xiàn)，而是與土地使用者的資金、管理模式、生產(chǎn)力等方面有關(guān)，一定程度上造成了土地的稀缺；從需求的角度看，國家要發(fā)展，城市要進(jìn)步，需要有土地作為保障，然而土地供不應(yīng)求的現(xiàn)實問題，也會導(dǎo)致土地投資商開始投機(jī)，持續(xù)抬高地價。總的來說，這與土地的壟斷控制及供求不足有重要關(guān)系。

（三）基于土地所處區(qū)位分析

我國國土面積有960萬平方公里，但自然環(huán)境、人文環(huán)境、歷史發(fā)展、現(xiàn)代化進(jìn)程的不同，土地的價值也存在相當(dāng)大的差異。沿海平原地區(qū)，擁有得天獨厚的優(yōu)勢地形和交通運輸條件，土地開發(fā)利用充分，中西部地區(qū)隨著西部大開發(fā)政策的落實，近年來也成為人口遷入集中地，因此一定程度上導(dǎo)致地價上漲。

四、地價上漲利弊分析

地價持續(xù)上漲，對社會發(fā)展和人民生活造成不同程度的影響，其中既有有利的一面也有不利的一面。

（一）有利的影響

地價上漲是國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展也是國家綜合國力提升的標(biāo)志，地價上漲有利于國家GDP的增長，適當(dāng)?shù)奶岣叩貎r，能一定程度上有選擇性的開發(fā)利用土地，避免土地的過度浪費，提高財政機(jī)關(guān)的財政收入，增加國家金融儲備，為社會創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）不利的影響

土地作為基本的生產(chǎn)要素，過高的地價直接導(dǎo)致房價進(jìn)一步上漲，給人民生活造成極大威脅，致使不少人淪為“房奴”；地價上漲，導(dǎo)致“地王”的大量涌現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的過度膨脹，不少老百姓將大量資金流向房地產(chǎn)，加劇貨幣通貨膨脹，一旦房地產(chǎn)事業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，國民的財產(chǎn)安全將受到極大威脅；地價上漲導(dǎo)致貧富差距的進(jìn)一步加大，給國家實現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)造成阻礙。

五、正確認(rèn)識地價上漲造成的不利影響

針對地價上漲造成的不利影響，國家需從最基本的供求關(guān)系著手，加強(qiáng)國家土地宏觀調(diào)控，合理規(guī)劃土地、管理土地、出讓土地、引導(dǎo)民眾正確認(rèn)識土地價值、控制大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)造成的高房價問題；其次積極完善不合理的土地管理制度，用規(guī)范化、強(qiáng)制化的管理模式正確有效的管理國家土地；最后對財政部門的管理政策進(jìn)行調(diào)整與優(yōu)化，避免過渡依賴土地收入現(xiàn)象，對相關(guān)政府部門的工作進(jìn)行有效監(jiān)管，避免腐敗現(xiàn)象。

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