生態強省背景下房地產開發中的財務監督探討

徐 婧

一、生態省建設的要求與任務

生態省建設是為了能在經濟發展的同時，注重資源的適度開發和維續，加強生態環境的整體保護。它是一種可持續性經濟發展戰略，是對建設資源節約型社會的響應。生態省運動發起時間較早，20世紀80年代便已提出。但是，直到90年代，僅有海南省將生態省建設提上議程。直至今年，全國也只有海南、安徽、遼寧等14個省區市開展了生態省建設，且大部分省區市都處于起步階段。安徽的生態省建設于2012年起步，根據省第九次黨代會的戰略部署，安徽省委、省政府在2012年12月頒布了《安徽省生態強省建設實施綱要》（以下簡稱 《綱要》），實施期限為2012-2020年?！毒V要》強調了資源的節約與適度開發，生態體系的建立與維持。這就意味著，在接下來的8年發展中，對于有大量資源需求和產生嚴重污染的工業、房地產等行業，將會有所抑制。如何在經濟發展與生態建設中取得平衡，這個矛盾在房地產開發行業里表現得尤為明顯[1]。

二、房地產開發對生態建設的影響

（一）占用耕地在內的土地

房地產包括了土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。無論是住宅用商品房，工業用廠房、交通運輸還是街心公園的建造等等都是房地產開發范疇。其中，交通運輸、公共管理與服務的建設開發屬于必要的便民措施。住宅、工業、商服用途的建設開發都屬民間行為，主要出于商業盈利目的，必要性相對來說較低。但是，這些用途的用地卻占了較大比重。具體如表1所示（以2012年安徽省為例）：

通過表1可以窺視，安徽省作為一個農業大省，農業用地占據了80%以上的比重。農業用地中將近一半是耕地，僅僅依賴剩下來的將近20%比重的土地來進行城市建設以及經濟發展當然不夠，這就勢必要征占農業用地。但在征占的農用地中，用于住宅、工業、商服等商業性質的房地產開發用地占據了2012年政府批準建設用地總面積的54%以上，其中各用途用地所征用的農業用地面積占總面積的比重均超過了50%，其中的耕地面積比重也占總面積的40%左右。從中可見，商業目的的房地產開發對農用地尤其是耕地的征占性是不容小覷的，與開發的必要性沒有形成對等關系。

表1 2012年安徽省政府批設用地情況分析表 單位：公頃

（二）對節能減排的阻滯

中華環保聯合會副秘書長李恒遠曾發布：歐美發達國家的房地產開發會消耗社會資源中40%的土地、40%的能源、25%的伐木量、17%的淡水，并產生30%的二氧化碳和30%的不良建筑[2]。在中國，“重經濟發展、輕環保節能”的思維導致在房地產開發過程中的能源耗費、環境污染與生態破壞比歐美國家更甚，具體可從國家發改委公布數據中窺見一般（表2）：

表2 國家發改委2013年1-5月高耗能產品增長

這些高耗能產品，除工業用途，大多都會用于房地產開發建設與后期裝潢。隨著房地產行業的過度開發，高耗能產品產量及市場消費需求也增長得越發迅速。這也意味著產品生產過程中對能源消耗程度越來越大。在國家發改委2013年上半年的全部數據中，鋼鐵、有色金屬、建筑材料等高耗能行業生產中對能源的總消費數量比去年同期增長了3%[3]。不管是公共性質的房地產開發，還是商業性質的房地產開發，如不抑制，增長速度將越來越快。其所造成的工業污染、建筑垃圾也會越來越多。目前，房地產開發行業的能源消耗在我國所有產業中排行第一，嚴重制約了加強節能減排和建設環境友好型社會。

三、房地產開發企業財務問題分析

在國家宏觀政策調控下，全國房地產市場均出現了成交量持續萎縮與價格盤整的情況，但地方房地產交易價格并沒有因此回落。這是因為地方經濟還無法放棄房地產這支生力軍。在多個省區市建立生態強省建設的趨勢下，平衡保護生態和經濟發展這桿天枰，可從政府財務監督入手。可通過壓縮房地產企業的利潤空間、減少企業逃漏稅來抑制房地產企業數量的增長，從而抑制房地產開發。被壓縮的利潤及房地產企業逃漏稅收不僅可以擴充政府財政，也有利于生態強省建設的資金融通，形成雙贏局面。

房地產經濟作為地方經濟增長的生力軍，行政機關對房地產開發企業一向比較保護和依賴，對其監管力度遠不如對其他行業企業。因此，大部分房地產開發企業的財務賬目和財務管理都存在一定程度問題，具體來說，主要有這樣幾個突出表現：

（一）收入方面

房地產行業開發周期長，往往都是期貨交易，先預收一部分售房款，待交房后再收齊所有房款。由于房地產購買者繳款時間有前有后，房地產企業在拿到預收和尾款收入后，極容易運用“坐支”、轉移款項存放賬戶、延遲收入確認時間、不開發票等方式來實現隱瞞收入不入賬的目的。

（二）成本計算方面

收入方面可作的文章畢竟有限，成本核算才是房地產開發企業粉飾財務信息的溫床。成本方面存在的主要問題有：

一是虛增房地產成本。房地產開發過程步驟復雜，細節繁多，給房地產企業的成本做賬提供了諸多作假機會。舊房拆遷、購入建筑材料、房屋設施設備安裝、銷售過程，都牽涉大量的資金使用。企業往往通過開具虛假發票來虛增材料設備花費，虛列建筑開發人員工資，在開發房地產成本列入已售房產成本等方法，實現虛增拆遷成本、建筑安裝成本、銷售成本的目的。

二是在房地產面積計算上做文章。在銷售面積計算上，為了減少銷售收入入賬，企業會將與房產一起銷售的門面房、綠化、地下車庫等不并入。在土地價款和契稅分攤上，為虛增分攤成本，往往按土地面積計算土地價款和契稅。但根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，土地價款及契稅應按“占地面積法”計算，即建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，一般按底層建筑面積計算。

三是混淆成本計算對象。將商業建筑持有房產轉為自用房產、不將待售地下車庫確認為獨立的開發產品或投資性房地產、不按獨立建筑進行成本核算、將無產權公共配套設施建設成本列入開發成本等都是房地產開發企業慣用的混淆成本對象和虛增開發成本及銷售成本的手段。

四、政府財務監督角度平衡房地產開發建議

（一）加強行政機關信息聯網

房地產開發過程中會與建委、土地、規劃、房管、國稅、地稅等部門打交道。由于信息不聯網，導致稅收部門在查稅時，無法取得其他部門的審核信息，影響計稅、查稅結果。加強行政機關信息聯網，可改善上述情況。

（二）加大土地規劃局及房管局與稅收機關關聯性

目前土地規劃局更多以土地面積測量和土地證辦理為主要工作內容。房管局工作內容較多，主要涉及房產證辦理和產權過戶等內容，但產權證明和土地證辦理目前與稅收監督關聯性不強。這也是造成房地產開發企業混淆成本計算對象和應計算土地面積的原因之一。如能加大稅收機關與上游行政部門的關聯性，勢必對政府的財務監督起到一定作用。如在土地證上注明計稅面積，或在房產證明上注明房產性質用途，對契稅、土地增值稅等稅收計算的準確性勢必產生幫助。

（三）實施售房合同備案制度

收入不入賬問題主要體現在房產銷售上。雖然我國在稅收方面實行了發票管理體制，但只有增值稅發票是采用稅務系統開票方式，而契稅、營業稅尚未做到系統開票，房地產企業往往在需要時才開出銷售發票，使得部分已售出房產收入在賬上隱形。但如果對售房合同進行備案 （而且是由購房者備案），房管局、土地局等行政機關憑已備案合同核發房產證等證照，稅務局憑已備案合同上的面積、售價等信息計繳契稅、營業稅等稅金，可有效減少售房收入不入賬現象。

（四）匯算清繳房地產企業營業稅等其他稅金

房地產企業主要的財務問題集中在成本核算上，僅僅讓收入入賬還解決不了財務核算的混亂狀況。對于房地產企業的營業稅、契稅等稅金納稅，也可以每月預繳，年末匯算清繳?？稍跁嫀熓聞账皝韺徲嫞λ枚愡M行計算調整時，一并對其他稅種進行審計調整，并要求會計師事務所在審計報告中加入此審計事項。對于房地產公司而言，我國應該要實行強制審計，將第三方審計當作一種過關性審計，強制要求公司接受，并且在年度審計中還需要接受內部控制審計。

（五）制定房地產開發企業的稅收管理條例

由于目前沒有專門的房地產開發企業逃稅漏稅的管理辦法，行政機關沒有參照條例，自然監管起來具有難度，如能明確房地產企業逃漏稅的懲罰措施，勢必會增強行政機關財務監管的威懾力。

五、結論

房地產從開始開發到完工通常都需要兩至五年的時間。這個項目需要投入大量的資金，花費很長的時間，而且投資的回收期很長，還具有很高的風險。與此同時，房地產行業還受到國家法規和政策的嚴格控制。因此，為了保證在開發批量萎縮情勢下政府財政與經濟發展的綿續，必須要加大政府財務監督力度，這樣才能夠規范房地產財務和稅收秩序，并在生態強省建設中保持房地產行業的持續發展和促使生態環境保護目標實現。

[1]岳西網.安徽省生態強省建設實施綱要：征求意見稿[EB/OL].[2013-10-11].http：//ahyx.gov.cn/ztlm/ShowArticle.asp?ArticleID=72427.

[2]何建華.房地產業加強資源消耗有助 “環境友好”[EB/OL].[2013-10-11].http：//money.163.com/08/0510/12/4BJ5VEOJ002524SC.html.

[3]中華人民共和國國家發展和改革委員會.節能減排形勢嚴峻 產業發展潛力巨大：2013年上半年節能減排形勢分析[EB/OL].[2013-10-11].http：//www.ahjn.gov.cn/shownewNews.asp?ArticleID=5196.