鎮基準地價更新有關問題探討

摘要：城鎮基準地價更新是國土資源管理部門的重要工作，通過對基準地價更新與土地級別更新相銜接、完善地價內涵與地價表達方式、基準地價更新體現地產管理政策等幾個問題的探討，為城市開展基準地價更新調整提供參考。

關鍵詞：城鎮基準地價；葫蘆島；更新；政策

中圖分類號： F293.2 文獻標識碼：A 文章編號： 1674-0432（2014）-13-93-1基準地價是指在城市規劃區范圍內，在現狀利用和規劃利用條件下，不同級別的土地或土地條件相當的地域，按照商業、住宅、工業等用途，分別評估確定的某一時點上的一定年期的完整土地使用權區域平均價格。由于土地市場的動態性、調控土地市場的要求、促進國有資產保值增值、土地優化配置、提供土地綜合效益等因素，基準地價需要更新調整。基準地價更新是在劃分土地級別或均質區域的基礎上，用土地收益、市場地價或地價指數等來全面或局面調整基準地價的過程。以葫蘆島市為例，自首次建立基準地價標準以來，已經進行了2次基準地價更新調整。

隨著社會經濟的不斷發展，現有基準地價評估更新體系逐步暴露出很多新的問題，需要不斷完善和發展，才能滿足社會發展的需要。下面就基準地價評估更新有關問題進行探討。

1基準地價更新和土地級別更新相銜接

土地級別的高低反映了土地價值的高低。由于經濟社會的不斷發展，有一部分城鎮土地的區位條件勢必發生變化，原先區位條件不好的區域有可能區位條件得到改善，甚至成為新的商業中心或者人們向往的居住區，原先區位條件好的區域有可能由于環境變得惡劣或者經濟區位的轉變，導致土地價值下降，因此，一定要做好基準地價更新與土地級別更新的銜接，在基準地價更新評估前，對土地級別作相應調整。

2完善基準地價內涵與地價表達方式

基準地價其特點主要表現在區域性、分用途、平均性、有限期、有效性。在基準地價研究中，其內涵界定具體包括了基準日、土地使用年期、地價構成、土地開發程度、容積率、土地用途等內容。

現在的基準地價標準采用完整的土地使用權區域平均價格。在早期制定基準地價時，給出了基準地價的構成，如1995年和2003年葫蘆島市公布的基準地價中，明確地價構成含征地費（或城市拆遷安置補償費）、基礎設施配套費和土地出讓金（土地所有權收益），當時一般由用地單位直接負責土地征收或城市拆遷安置，只需向政府交納土地增值收益（土地所有權收益），因此往往需要使用不完整的地價形態，隨著土地出讓方式的轉變，由以協議出讓方式出讓土地使用權到以招標、拍賣、掛牌出讓方式為主出讓土地使用權，土地征收一般由政府來完成，此時的地價為完整的土地使用權價格，只存在極少的由于歷史形成的劃撥土地使用權補辦出讓和由于依法改變土地規劃條件補交土地使用權出讓金而使用的不完整的地價形態。葫蘆島市2009年公布的基準地價并沒有明確給出基準地價構成，但是卻給出了各用途各級別對應的土地增值收益比例，正是適應土地管理工作的需要。

容積率是反映基準地價內涵中土地利用條件的一個重要指標。在基準地價評估中，不可能針對每一個容積率制定一個基準地價標準，地價內涵中的容積率經咨詢城市規劃主管部門后綜合考慮，對各類用地設定一個平均容積率，再針對容積率制定容積率修正系數表，對基準地價進行修正，求取其他容積率條件下的基準地價。

在早期制定的基準地價，只有商業、住宅、工業三種用途，沒有細化設置基準地價土地用途。在最近公布的葫蘆島市基準地價體系中，細化設置了基準地價土地用途，以商業、住宅、工業基準地價為基礎，對其他土地用途細化修正，確定了其他用途土地的基準地價，這樣才能滿足實際工作需要。

基準地價成果表達方式：估價規程確定的基準地價成果是在基準地價內涵的用途、年限、開發程度等條件下的單位土地價格，并沒有考慮地下空間。另外，樓面地價是最能反映土地價格水平的，但在估價規程中，沒有約定基準樓面地價的成果表達方式。為了更加科學合理地評估更新基準地價，既要提倡基準樓面地價的表達方式，也要增加地下空間基準地價的表達方式。比如地下工業設施，包括倉儲空間、制造空間等類別的土地使用，其基準地價將按照地上工業用地基準地價×30%來計算。

3基準地價更新要體現地產管理政策

基準地價作為政府以文件形式發布的地價，往往被政府各部門和社會各界所應用，具有權威性，基準地價水平制定合理與否，對經濟社會發展非常重要，因此，基準地價更新一定要體現地產管理政策。

一個城鎮如果以招商引資發展經濟，往往愿意實行低地價政策來吸引外來投資者，而如果一個城鎮的經濟狀況較好，房地產等第三產業發達，社會各界對經濟的預期較樂觀，則更愿意實行高地價政策，這兩種情況都會影響基準地價水平的高低。過低的地價水平會使政府土地收益流失，國有資產流入用地單位和個人手中，過高的地價水平會阻礙經濟社會的發展，影響民生。例如，住宅用地地價水平過高，會推動商品住宅成本上漲，商品住宅價格居高不下，普通民眾望房興嘆。因此，一定要制定一個合理的適合城鎮經濟社會發展狀況的基準地價標準。葫蘆島市在制定基準地價過程中，將初步制定的基準地價標準向各個部門和單位征詢意見，對提出的合理意見要在確定基準地價標準過程中加以考慮，政府在確定基準地價時既要促進經濟社會的發展，又要考慮未來的地產管理政策，使用基準地價標準更符合實際。

通過對基準地價更新與土地級別更新的銜接、完善基準地價內涵與地價表達方式、基準地價更新體現地產管理政策三個方面的探討，促進城鎮基準地價更新評估體系更加完善，政府更好地調控土地市場，為地價管理服務。

作者簡介：婁俊啟，滿族，本科學歷，蘆島市國土資源局，中級工程師，研究方向：土地價格評估。

網絡出版時間：2014-6-2513:56:48

網絡出版地址：http://www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140627.0941.001.html

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