論我國推行住房抵押貸款證券化的法律對策

黃自安

摘要 近年來，房地產業在我國蓬勃發展，與之相伴的則是住房體制領域的改革日益深化，以及住房抵押貸款不斷增大的總量，這些都為實現住房抵押貸款證券化提供了有利條件。證券化對于促進房地產行業發展、刺激居民購房需求具有重要意義，但是，因為諸多體制機制的不完備，要全面實行住房抵押貸款證券化還面臨著許多困境。對此，本文謹提出幾點法律對策，以期對我國住房抵押貸款的證券化發展有所借鑒。

關鍵詞 證券化；法律對策；住房抵押貸款

一、推進住房抵押貸款證券化的意義

住房抵押貸款的證券化，指的就是金融機構把已經發放出去的住房抵押貸款，先轉化為抵押貸款證券（主要是債券），經過擔保、信用增級等一系列技術處理后，在資本市場上出售這些證券給市場投資者以融通資金，并使住房貸款風險分散給眾多投資者承擔的一種融資手段。具體說來，我國推行住房抵押貸款證券化具有以下現實意義：

1、分散和轉移金融機構的放貸風險

金融機構在發放住房抵押貸款時，會面臨一系列包括信用領域、政策領域、提前還款等不同種類的風險。金融機構發行以住房抵押貸款為擔保的證券，就能將原本集中在金融機構的抵押貸款轉化為資本市場上流通的抵押債券，由眾多投資人分別持有，這樣，住房抵押貸款原有的風險就能相應地分散。

2、降低融資成本，促進金融市場的發展

抵押貸款證券化使金融機構通過對存量資產的分級剝離，借用擔保資產和擔保機構的信用，獲得發行比自身信用級別更高的抵押證券，從而降低了融資成本。同時，建立完備的住房抵押貸款證券市場，有利于資金從低效率市場流向高效率市場、由間接融資體系流向直接融資體系，從而提高金融市場的效率，促進金融市場的發展。

3、推動我國住房產業領域發展

金融機構在發行住房抵押貸款證券的同時，能夠使各種系統性風險分散或降低，從而在有效需求層面對住宅產生刺激，這樣一來，金融機構的放貸積極性就會提高，而消費者購房時的首付率卻降低了，從而產生房地產領域發展的良性循環。

二、推行住房抵押貸款證券化時面臨的問題

實現抵押貸款的證券化是一項復雜的系統工程， 涉及經濟、金融、證券和法律等各方面，我國要全面推行住房抵押貸款證券化，還面臨一系列問題：

1、信用登記制度不完善

目前，我國居民的信用情況和還貸能力還屬于私人信息，金融機構與借款人在獲取對方信息時存在很大的不對稱。實務中，個人向金融機構提供的資料存在真實性及可信度偏低的問題，有時甚至還會出現單位替個人出具虛假的收入證明等現象，信息不對稱問題已成為誘發借款人違約的重要原因之一。

2、住房抵押貸款機制有缺陷

實現住房抵押貸款的證券化，要求金融機構向特設組織轉讓大量的住房抵押貸款債權， 如果依照我國《個人住房貸款管理辦法》、《合同法》的現行規定，運用協議轉讓的方式，由作為發起人的金融機構向成千上萬的購房者告知并取得其同意，將使得實現住房抵押貸款證券化的成本大幅提高，這在實際操作中基本上是不可能的。

3、信用增級存在困難

作為證券發行時整體風險防范的重要手段，信用增級實質上已成為房地產證券化市場的催化劑，抵押擔保作為提高信用的重要形式，被各行業廣泛采用。從國外發展住房抵押貸款證券化的經驗來看，由政府作擔保機構在住房抵押貸款的證券化發展中起到了關鍵作用，而我國的《擔保法》在國家機關擔任擔保人方面是嚴格禁止的，這對于我國政府為住房抵押債券作擔保產生了限制。

三、推行住房抵押貸款證券化的法律對策

發生在美國等發達國家的次級貸款危機，為尚處于起步階段的中國抵押貸款證券化市場敲響了警鐘。面對國內迅速發展的資本市場，深入分析、借鑒此次危機中證券化市場所暴露的問題，對于我國良性推行資產證券化具有非常重要的現實意義?？偟膩碚f，可采用以下幾個對策：

1、強化信用體系建設

一方面，應以實名制存款的完善為基礎，進一步擴大私人存款賬戶的范圍，通過我國現行的身份證制度，逐步建立起屬于個人專有的信用檔案；另一方面，可以由央行牽頭，聯合各商業銀行、公安、司法和民政等部門，在居民存款基本賬戶建立運行后將個人身份信息、相關活動記錄以及基本賬戶信息整理合并，建成綜合性的個人信息網上數據庫，并加強其運行和維護。

2、健全住房抵押貸款機制

為了將住房抵押貸款證券化持續快速地深入，首先要形成群組化的抵押貸款組合，以此產生一種規?；?。因此，既要擴展規?；》康盅嘿J款的容量，又要建立健全住房抵押貸款領域的體制機制。問題的解決主要涉及到以下幾個方面：一是制定標準，要求各商業銀行在貸款利率、期限、類型等方面加以改善，以吸引更多消費者，在此基礎上使群體性抵押貸款購房形式具備規模效應。二是加大住房體制的改革力度，讓金融領域的政策更加有利于激發社會的住房需求，以擴大證券化的市場規模，提高可證券化的貸款總量。三是按照統一的準則成立專門的抵押貸款擔保機構，由它向貸款的發放方提供擔保，完成申請、簽約、估價的統一，再由這些特定的機構將等級評定應用于證券市場，使標準化成為信用評級在住房抵押貸款證券化過程中的主導。四是要確立規范統一的住房抵押貸款管理制度，尤其要關注管理軟件和操作程序等方面的協調統一。

3、完善抵押市場擔保機制

一方面，貸款市場異常復雜，其中住房抵押尤甚，提高信用體系的穩定性、有序性，提高并嚴格信用條件和信用等級對于抵押品及貸款者的適用，降低金融機構的信貸風險，強化貸款者的清償能力。一方面，立足于抵押貸款的二級市場之流動性，注重抵押貸款證券安全性的提高，強化抵押貸款證券、證券發起等機構交易信用的穩定性，加強對后證券化時期抵押貸款的風險防范舉措。

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