物業管理行業存在的問題及解決方法

常德琪

摘 要：我國物業管理產業發展迅速，但在其發展過程中還存在不少問題，制約了該產業的健康可持續發展。文章結合當前物業管理行業的實際情況，列舉了我國物業管理行業中存在的常見問題，深入剖析各問題的根本原因，并針對性地提出了相應的解決辦法和對策，從而促進物業管理產業向更加專業化的方向健康發展。

關鍵詞：物業管理：法律；發展；對策

33年前的1981年3月10日，我國第一家專業物業管理公司在深圳市成立，這也標志著專業化和經營型的物業管理模式將逐步取代傳統的福利型和行政型的房屋管理模式。伴隨著改革開放，經過三十多年的發展，我國物業管理已經成為規模極其龐大的新興產業，并深入到人們生活的方方面面，物業管理水平的高低與質量的好壞也一直備受關注。

與發達國家相比，我國的物業管理行業起步較晚，雖然引進了許多新的管理理念、管理技術和管理模式，并歷經不斷改進和優化，但仍然存在較多亟需解決和處理的不足和問題，諸如，物業管理的專業化水平不高；管理水平良莠不齊；法制不夠健全；建管銜接不到位；員工業務素質普遍低下；管理不夠規范等。這些問題的存在，不僅制約了我國物業管理產業健康發展，不利于房地產市場良性發展，甚至還在一定程度上成為影響社區安定的隱患。因此，如何建立系統、科學的物業管理體系，促進我國物業管理產業的健康發展，是需要企業管理層和廣大學者盡快回答的關鍵問題。

1 物業管理中存在的問題

1.1 地產開發商給物業公司留下諸多糾紛隱患

目前，我國物業公司普遍是由房地產開發公司衍生而來，即由房地產開發公司自籌資金組建而成。而這種有著密切利益分配背景的從屬關系，而這也使得業主和業主委員會自主選擇物業公司的權利，并不可避免的為物業公司處理與業主之間關系埋下隱患。按照正規程序，物業公司應當在接受物業管理委托前對即將管理的房屋和公共設施等進行全面、公正和詳盡的驗收，明確管理職責。然而，由于我國物業管理公司大多由房地產開發公司控制，為了自身利益，難以做到客觀驗收。對于房地產開發公司，由于深知物業管理公司受制于自己，為了獲得更大利益，其在房屋建設過程中對房屋質量控制、輔助設施建設、原拆遷戶回遷安置和房屋公攤面積計算等方面上也就沒有了監督，為社區和諧環境建設留下不確定因素。將來面對業主提出的諸多問題，物業管理公司和房地產公司難免玩“雙簧”，從而無法保證業主的合法利益。

1.2 物業公司管理質量差

我國物業管理行業發展尚不完備，不少物業管理行業的從業人員是從單位后勤管理部門轉制而來，不僅無法理清與原單位的服務關系，而且專業性和服務意識不強，服務態度無法完全轉變，管理模式和方法難以規范，甚至有個別物業管理公司，一味追求經濟利益，不按照合同約定履行服務職責，收費與物價部門規定相去甚遠，服務態度不端正。盡管如此，由于我國對物業管理行業的相關法律法規還不完善，部門監管難以做到面面俱到，而且缺乏一個適當的行業標準，也使得物業管理公司的服務質量和水平參差不齊，收費標準相差懸殊，物業管理公司的行為具有很大隨意性?，F階段，物業管理企業服務過程中常見的具體問題，如同一收費項目多立名目多收費、亂收費；安全管理不到位，閑雜人等隨意出入，失竊案件頻發；環境衛生不清潔，垃圾收集處理不及時；服務人員態度和質量差等。諸多關系業主生活質量的問題無法解決，也必然導致物業費無法及時收取，物業費無法按時到位也將影響社區正常生活秩序的維持，如此便陷入惡性循環之中。

1.3 物業管理公司損害業主權益

由于起步較晚，我國物業管理公司普遍存在規模小和專業性不足的特點，相當部分的從業人員缺乏專業培訓，對物業管理工作所需的理論知識和實際經驗缺乏，專業技術不足，法律意識淡薄，無法深入理解物業管理公司的職責與義務，誤以為物業“管理”公司就有權對業主進行監督和管理，完全顛倒業主與物業管理公司的主從關系。一些物業管理公司私自替業主處置本應由業主決定的事物侵犯業主權益。而真實情況應當是，物業管理公司一旦接受業主的集體委托，就必須做到時刻以業主為中心，為業主的權益服務。而物業管理公司根本沒有為業主制定限制性規章制度的權利。

1.4 社區公用設施維護責權混亂

關于社區公用設施如道路、體育設施、安保監控系統等維護，普遍存在責、權、利界定不清，對公用設施的日常維護和收益，法律責任，以及水電費等公用單位委托物業管理公司代收費用的責任關系沒有清晰明確的劃分的情況。在公用設施破壞而需要維修時，物業管理公司卻尋找借口加以推諉；當出現類似于失竊事件等案件時，物業管理公司則往往鉆法律空子，規避責任。

1.5 物業管理企業規模小，難以發揮綜合優勢

作為一個迅速成長起來的新興產業，雖然物業管理企業的數量巨大，但產業中各公司規模小且業務分散，就使得企業運營成本增大，經濟效益降低，甚至一些經營不善的企業還要面臨虧損倒閉風險。

2 物業管理問題的解決

2.1 政府主管機構加強行業監管

國家應當建立相關的行業管理機構，對物業管理產業進行監督管理，約束物業公司的行為，制定統一的于物業管理實際情況向結合的法律法規和行業標準，為物業管理行業創造公開公平的良好市場競爭環境，充分發揮市場主體和市場杠桿作用，讓物業管理公司始終處于良性競爭之中，使物業管理行業又好又快發展，同時，利用法律約束和市場競爭兩個工具從根本上確保業主的合法權益不受損害。除此之外，政府主管部門還應建立暢通有效的溝通渠道，讓業主、物業管理公司和相關主管部門在遇到分歧和糾紛時能及時溝通處理。

2.2 提升物業管理企業專業水平

要提高物業管理企業服務質量、提升企業實力，就應該首先建立健全專業人才培養機制。只有培養大批素質高、專業性強的管理人才，才能從根本上提升物業管理行業整體水平。物業管理主要包括兩個方面，即物業管理理論和物業管理實務。物業管理理論指物業管理知識的系統性結論，而物業管理實務則主要指物業管理過程中的具體實際工作，包括物業管理工作內容、方法和要求等，更加注重物業管理工作程序和實踐技能，側重點在于做好物業管理的每一項具體工作。

我國物業管理人才培訓應以實際國情為出發點，建立適用于本國的理論體系和培養體系，為從業人員進行物業管理過程中突出問題的處理進行針對性的崗前培訓，為指導和解決物業管理實踐工作中各種問題提供方法和技能。

2.3 強化物業管理企業服務意識

由于物業管理公司普遍由地產開發企業直接指定，使得物業管理公司極度缺乏危機感和服務意識，其服務質量也就可想而知了。

而市場競爭能夠直接增強物業管理企業的危機感，并間接提升物業管理企業的服務意識，因此，應當首先打破地產公司指定物業管理公司的諸多弊端，引入市場競爭機制，讓物業管理企業在市場中公平的較量和角逐，才能使其在外部壓力下思變，才能使其在適應市場環境的過程中不斷成長壯大，不被市場所淘汰。物業管理企業只有轉變服務思想，端正服務態度，改善服務質量，提高管理水平，才能得到業主的認可和支持。

2.4 建立糾紛溝通和解決機制

在長期共處的過程中，物業管理企業和業主難免出現分歧和糾紛，如何加以妥善解決也是必須預先解決的重要問題。如能提前建立暢通有效的溝通機制，那么在遇到分歧和糾紛時就能應對自如，不致于使矛盾激化。

建立糾紛溝通和解決機制的慣用做法，就是建立協商，協調和訴訟機制。協商由當事雙方在平等坦誠前提下進行，在此過程中當事方可以各抒己見，將問題講清楚，消除猜疑和誤解來解決問題。當協商未能解決問題時，則可以在相關主管部門在場的情況下，依法調解，行政主管部門根據當事方問題所在，提出公平、公正、合理的具體解決方案。如果調解不成，則當事方可向人民法院提起訴訟。

3 結束語

物業管理產業在服務行業中占據了相當重要的地位，為創造就業崗位，改善人民生活質量，引導居民合理消費，創造和諧社會等方面發揮積極作用。但是，作為新興產業，我國物業管理產業行業在發展過程中還存在不少的問題和亟需改進的地方，需要業內外人士群策群力，才能讓這個重要的新興產業健康、可持續的發展。

參考文獻

[1]王永慧.我國物業管理問題探討[J].河南社會科學，2006，14（5）：227-228.

[2]譚玲，胡丹纓.物業管理相關問題再探析[J].現代法學，2006，28（6）：188-193.

[3]揭明，唐先鋒.物業管理若干法律問題研究[J].政治與法律，2007（1）：166-171.