淺析我國物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及改進(jìn)

北京華服鑫融物業(yè)管理有限責(zé)任公司 趙霞

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國，于20世紀(jì)80年代從香港傳入我國大陸。1981年3月，在深圳成立了我國大陸第一家物業(yè)管理企業(yè)，標(biāo)志著我國物業(yè)管理時(shí)代的到來。目前，我國物業(yè)管理企業(yè)大多是微利企業(yè)。作為一種以營利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，加強(qiáng)管理、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提高，始終是物業(yè)管理企業(yè)的重要課題。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心部分，滲透到企業(yè)的各個(gè)部門、每個(gè)環(huán)節(jié)，甚至每一名員工。財(cái)務(wù)管理水平的高低，決定著企業(yè)的興衰成敗，決定著企業(yè)的戰(zhàn)略管理和經(jīng)營管理的效果。

通過對物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀的了解，筆者發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)制度建設(shè)、資金運(yùn)作、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作、內(nèi)部控制等方面存在一些亟待解決的問題。為了企業(yè)價(jià)值最大化這一財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，有必要針對這些問題進(jìn)行探討。

一、財(cái)務(wù)管理概念及內(nèi)容

企業(yè)財(cái)務(wù)管理，是指在國家法律法規(guī)和方針、政策指導(dǎo)下，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律和企業(yè)對資金管理的要求，有組織地對企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)及財(cái)務(wù)關(guān)系所進(jìn)行的一項(xiàng)管理工作。企業(yè)財(cái)務(wù)管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理的一個(gè)重要組成部分。

物業(yè)管理企業(yè)所有涉及資金的活動(dòng)都是財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容，包括籌資管理、投資管理、資金的運(yùn)用和資金的分配等。財(cái)務(wù)管理的實(shí)質(zhì)是以價(jià)值形式對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程進(jìn)行綜合性的管理。

二、我國物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

(一)財(cái)務(wù)管理制度不健全不完善

物業(yè)管理行業(yè)至今沒有一套健全、完善的財(cái)務(wù)管理制度，物業(yè)管理企業(yè)仍然存在執(zhí)行不同會(huì)計(jì)制度的現(xiàn)象。盡管我國已經(jīng)頒布了 《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）》以及各地方頒布實(shí)施的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施細(xì)則》等等會(huì)計(jì)制度法規(guī)，提供了物業(yè)管理企業(yè)制定內(nèi)部財(cái)務(wù)制度的依據(jù)和參照，但是，在實(shí)際執(zhí)行過程中仍然存在行業(yè)內(nèi)部制度執(zhí)行混亂現(xiàn)象：有的執(zhí)行事業(yè)單位財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；有的執(zhí)行外商投資企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；有的執(zhí)行旅游、飲食服務(wù)業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度；有的執(zhí)行施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度；有的執(zhí)行工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度等等。物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度過于多樣化，導(dǎo)致會(huì)計(jì)人員在具體財(cái)務(wù)工作處理上存在較大差異，既不利于行業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的統(tǒng)計(jì)和比較，也不利物業(yè)管理這個(gè)新興行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

(二)資金運(yùn)營缺陷

我國的物業(yè)管理企業(yè)大多規(guī)模較小資金少，受委托管理的資產(chǎn)量大、風(fēng)險(xiǎn)大、責(zé)任大，物業(yè)企業(yè)盈利性差。受上述因素影響，物業(yè)管理企業(yè)籌資信貸能力差，又缺乏政府的支持，融資困難，這又進(jìn)一步造成了其資金短缺。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)合同提供物業(yè)服務(wù)，支付公共部位的設(shè)備設(shè)施維護(hù)維修費(fèi)、綠化保潔、垃圾清運(yùn)、物業(yè)人員薪酬，代收代繳房屋租金、水電費(fèi)等，承擔(dān)大量資金流出的同時(shí)，還要面臨業(yè)主不按時(shí)繳納費(fèi)用，甚至是長期拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。某些物業(yè)管理企業(yè)無視國家制度，私設(shè)“小金庫”或是違規(guī)使用資金購置汽車、違規(guī)改善企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，占用大量的資金影響企業(yè)的資金流動(dòng)。資金流動(dòng)是企業(yè)的主動(dòng)脈，一旦被切斷，本就資金緊張的物業(yè)管理企業(yè)，其經(jīng)營情況可想而知。

(三)內(nèi)部控制體系缺失

內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會(huì)、管理層和全體員工共同實(shí)施的、旨在合理保證實(shí)現(xiàn)企業(yè)基本目標(biāo)的一系列控制活動(dòng)。內(nèi)部控制不僅能維護(hù)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)安全、防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，還可以保證會(huì)計(jì)信息的采集、歸類、記錄和匯總過程準(zhǔn)確無誤，從而真實(shí)的反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的實(shí)際情況，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正各種錯(cuò)弊，從而保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。有些物業(yè)管理企業(yè)由于對內(nèi)控工作不夠重視，存在如下問題：沒有建立內(nèi)部控制制度，有制度不健全，制度流于形式并沒有貫徹實(shí)施，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，存在內(nèi)部審計(jì)職能弱化的現(xiàn)象。內(nèi)部控制體系的缺失，必然導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的混亂，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大。

(四)財(cái)務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)不高

目前，我國物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)普遍不高，或無證上崗，或不具相應(yīng)的會(huì)計(jì)技術(shù)資格證。財(cái)務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)的高低直接關(guān)系到企業(yè)會(huì)計(jì)工作的質(zhì)量。實(shí)際工作中，有的財(cái)務(wù)人員職業(yè)道德缺失，甚至參與弄虛作假；有的財(cái)務(wù)人員缺乏法律意識(shí)，不熟悉財(cái)經(jīng)法規(guī)、制度；有的財(cái)務(wù)人員缺乏職業(yè)判斷力，業(yè)務(wù)處理能力較差；有的財(cái)務(wù)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，保守商業(yè)秘密觀念較差；有的財(cái)務(wù)人員不注重自身業(yè)務(wù)水平和技能的提高；有的財(cái)務(wù)人員服務(wù)意識(shí)較差，崗位工作敷衍了事，缺乏愛崗敬業(yè)的精神。

三、完善物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

(一)完善財(cái)務(wù)管理制度體系

物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中無法吸取行業(yè)會(huì)計(jì)制度的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)前的會(huì)計(jì)制度、條例等也沒有提供具體的、詳盡的指導(dǎo)意見，這就要求物業(yè)管理企業(yè)在了解、分析物業(yè)管理業(yè)務(wù)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建立一套適用于物業(yè)管理企業(yè)自身的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)的非流動(dòng)負(fù)債、營業(yè)收入、成本費(fèi)用等核算內(nèi)容區(qū)別于其它行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)定期地向業(yè)主報(bào)送，從而更具透明度。物業(yè)管理企業(yè)具有較多的委托經(jīng)營業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)核算應(yīng)該強(qiáng)化資產(chǎn)核算的及時(shí)性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該依據(jù)上述核算特點(diǎn)，制定內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度體系。

(二)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)資金管理

資金管理是財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)管理過程中，應(yīng)該將資金集中進(jìn)行管理，這將有效降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體可以參照“資金池”的方式進(jìn)行資金集中管理，這樣能夠有效降低企業(yè)資金頭寸，統(tǒng)一、合理的運(yùn)作企業(yè)的資金，利用閑散資金進(jìn)行對外投資，謀求資金的中短期收益。物業(yè)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真做好營運(yùn)資金的預(yù)算，分別細(xì)化到每年、每月、每周編制資金預(yù)算，使預(yù)算在不斷的變化中與實(shí)際收支趨于一致。要求各相關(guān)部門上報(bào)資金預(yù)算，據(jù)此對各部門的日?，F(xiàn)金流量進(jìn)行控制，并對資金預(yù)算情況進(jìn)行跟蹤分析和考核。事先有預(yù)算、事中有控制、事后有分析，才能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的營運(yùn)資金管理。資金集中進(jìn)行管理可以改善物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高企業(yè)盈利能力，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從而拓寬企業(yè)從內(nèi)部和外部進(jìn)行融資的渠道。

(三)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制

1、遵循不相容職務(wù)相分離的原則

物業(yè)管理企業(yè)大多屬于小規(guī)模企業(yè)，機(jī)構(gòu)設(shè)置相對簡單，人員較少。在機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置上，更應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行不相容職務(wù)相分離的原則。如財(cái)務(wù)工作中的會(huì)計(jì)和出納就屬不相容職務(wù)，需要分離。

2、授權(quán)批準(zhǔn)控制

授權(quán)批準(zhǔn)控制指對單位內(nèi)部部門或職員處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的權(quán)限控制，它可以保證物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行和限制濫用職權(quán)。如物業(yè)管理企業(yè)處置廢品的數(shù)額超過某部門的批準(zhǔn)權(quán)限時(shí)，只有經(jīng)過更高級(jí)別的部門批準(zhǔn)，才能進(jìn)行該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。

3、實(shí)物資產(chǎn)控制

實(shí)物資產(chǎn)控制主要包括限制接近控制和定期清查控制兩種。限制接近，如物業(yè)管理企業(yè)除物業(yè)特定維護(hù)人員外，其他人員則限制接近公共區(qū)域內(nèi)的大型機(jī)器設(shè)備，可以保證資產(chǎn)安全。定期進(jìn)行實(shí)物資產(chǎn)清查，可以保證賬實(shí)相符，如發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符，應(yīng)查明原因，及時(shí)處理。

4、風(fēng)險(xiǎn)控制

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括物業(yè)管理的服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)唯一的產(chǎn)品就是服務(wù)。在提供服務(wù)的過程中，物業(yè)企業(yè)受托管理的資產(chǎn)存在發(fā)生各種災(zāi)害的可能，面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又稱籌資風(fēng)險(xiǎn)，是指由于舉債而給企業(yè)財(cái)務(wù)成果帶來的不確定性。借入資金需要還本付息，一旦無力償還到期債務(wù)，企業(yè)便會(huì)陷入財(cái)務(wù)困境甚至破產(chǎn)。

(四)提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)素質(zhì)

由于目前網(wǎng)絡(luò)、媒體等極度發(fā)達(dá)的社會(huì)環(huán)境，物業(yè)管理企業(yè)對財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)電算化水平的要求進(jìn)一步提高，對高知識(shí)存量、高技能型財(cái)務(wù)人員的需求進(jìn)一步增加。企業(yè)財(cái)務(wù)制度是隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求而不斷更新、細(xì)化的，財(cái)務(wù)人員只有具備終身學(xué)習(xí)的意識(shí)，才能夠跟上社會(huì)的發(fā)展變化，滿足財(cái)務(wù)工作的需求。財(cái)務(wù)人員應(yīng)該有意識(shí)的進(jìn)行知識(shí)更新，自我“充電”，提升自己的業(yè)務(wù)水平、法律意識(shí)，職業(yè)判斷能力和職業(yè)道德水平。

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中，還存在財(cái)務(wù)制度不完善、營運(yùn)資金管理不規(guī)范、內(nèi)部控制缺失、會(huì)計(jì)人員職業(yè)素質(zhì)較低等現(xiàn)象。針對這些現(xiàn)象，筆者提出了改進(jìn)方法。但就目前物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀而言，改進(jìn)過程仍然需要一個(gè)較長的時(shí)間過程。物業(yè)管理企業(yè)既是一個(gè)勞動(dòng)密集型企業(yè)，又是一個(gè)管理密集型企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)只有重視財(cái)務(wù)管理，才能在當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的形勢下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在立足自身服務(wù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上拓展服務(wù)范圍，向規(guī)模化發(fā)展。

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