城市化、房地產需求與城市居民消費

關勁嶠 高波

摘要：文章依據2006年～2011年長三角兩省一市的面板數據分析城市化、房地產需求及城市居民消費之間的關系。結果表明，現階段城市化增加了房地產需求的同時，也促進了城市居民消費。城市居民消費的提高對城市化具有推動作用，房地產需求增加也有利于城市化進程。但城市居民消費與房地產需求呈倒U型關系，長三角地區的城市居民消費促進了房地產需求的增加。要拉動內需成為經濟增長新引擎，就務必引導民間資本投資、樹立可持續的城市發展觀和加強文化產業建設。

關鍵詞：城市化；房地產需求；居民消費；長三角

一、 文獻回顧

我國學者對城市化與房地產價格的關系進行了大量的研究。陳石清和黃蔚認為城市化水平的提高導致了房地產價格的上升。陳淑云和付振奇認為城市化推動了房地產投資的增加。自從曼昆系統研究了持久消費以后，大量的文獻就開始運用房地產需求和占有決策的結構性家庭模型研究家庭消費。李文麗和姚瑞研究了房價變化對不同年齡群體的房地產選擇和消費者福利的影響。也有部分學者基于房地產的財富效應，研究房價上漲對居民消費的影響。鄔麗萍認為房地產的財富效應影響了居民的消費決策、消費支出總額及結構，進而影響到經濟增長。高波和王輝龍通過構建一個兩期模型，驗證房價波動對居民消費的影響機理，發現短期內的房價上漲會導致恩格爾系數上升。基于拉動內需對我國的迫切性，不少學者對城市化與居民消費的相互關系進行了研究。劉藝容指出我國的城市化水平與消費增長率之間呈長期的正相關關系。袁曉玲等認為短期內居民消費增加導致城市化率的提高，而城市化率并不能引起居民消費的增加。萬勇將城市化驅動居民消費需求的作用進行分解，并認為我國城市化的結構效應和保障效應體現的并不明顯，但城市化卻增強了交易的可獲得性、交通的方便性。

回顧相關的研究文獻可以發現，既有的研究沒能考察房地產需求這個比較重要的變量，也未能從總體上進行城市化、房地產需求與居民消費的分析。而只有引入房地產需求這一變量，并通過將城市化、房地產需求及城市居民消費納入同一個分析框架，通過研究才能理清新型城鎮化當中可能存在的問題，這也是我們試圖進一步做出的貢獻。

二、 理論分析與研究假說

在本文隨后的分析中，為具體分析城市化、房地產需求與城市居民消費之間的關系，我們嘗試驗證以下假說：

1. 城市化與房地產需求。城市化的過程也必然伴隨著舊城改造和拆遷，大量失去房產的城市居民被迫進入房地產市場。此外，在城市化背景下，房價長期上漲也改變居民的預期，吸引了大量投資者進入房地產市場，從而提高了房地產需求量。

反過來看，房地產需求的增加無疑會增加土地出讓金和房地產相關稅收，提高了地方政府的財政能力，從而加快城市建設和城市化進程。同時，房地產需求在一定程度上也能夠反映出外來人口遷入城市數量，因此房地產需求的增加也就意味著城市化速度的加快。

假說1：城市化過程中會大幅度地增加由于遷移和拆遷帶來的房地產需求，而房價上漲又會改變居民預期從而進一步增加房地產需求；房地產需求的增加提高了地方政府財政收入，從而有利于城市化的進行。

2. 房地產需求與城市居民消費。不同的房地產需求主體，其自身財富狀況不同對消費的影響截然不同，從而使房地產需求與城市居民消費呈現不同的關系。如果房地產需求來自相對貧困的外來人口，為了購買房地產居民被迫改變其消費支出，降低了短期消費支出，增加了長期的房地產投資消費，這在很大程度上降低了城市居民消費。如果房地產需求來自原城市居民、外來相對富裕人群或拆遷戶，由于近年來房地產升值和拆遷補償標準的提高，其獲取收益的能力大大提高，從而使得房地產需求增加與消費支出增加相伴出現。

反過來看，居民消費支出能夠反映了居民的經濟狀況和購買力水平，居民消費水平越高，越有能力進行房地產投資獲利，從而增加房地產需求。但是當居民的收入水平達到一定程度以后，居民消費偏好會發生變化，這時的居民消費水平也達到較高的水平，從而會降低房地產需求。此外，從降低投資風險角度出發，居民也會進行投資的組合，從而降低房地產需求。

假說2：由于房地產需求主體不同，房地產需求與居民消費間不存在明確相關關系；當居民消費水平較低時，房地產需求和消費都會增加，當居民消費水平較高，消費偏好和規避風險的需要會降低房地產需求。

3. 城市化與城市居民消費。城市化帶來了更多的工作機會，從而提高個人可支配收入水平和消費水平。當然城市化本身也帶來了更多的消費機會，也帶動了城市居民的消費需求。生活環境的改變也直接影響了遷移人口的消費習慣，從而增加了消費支出。此外，城市中“示范效應”比較嚴重，人們的消費行為會彼此進行“模仿”和攀比，也會增加其消費支出。

此外，城市化過程中伴隨著財富的重新分配。市郊周邊的農民在完成城市化身份轉換的同時，也伴隨著拆遷安置帶來的財富水平的變化。從長三角地區的城市化水平來看，當地的拆遷補償標準處于相對較高的階段。因此城市化會提高城市居民的消費水平。

反過來看，居民消費能夠帶動消費行業的發展，通過稅收收入為城市化提供更多的資金支持。同時，居民消費能夠帶動城市二、三產業的發展，從而為遷入人口提供更多的工作機會，提高勞動生產率，增加居民收入水平，從而推動城市化的進程。

假說3：城市化會帶來居民消費的增加；居民消費也能推動城市化進程。

三、 模型設定及數據說明

1. 模型設定。為了分析城市化、房地產需求以及城市居民消費三者之間的相互影響，我們分別通過建立不同的模型考察它們之間的影響機制。首先考察了城市化以及房地產需求對于城市居民消費的影響。模型形式如方程（1）：

consumptionit=αi+β1urbanit-1+β2housedemandit-1+γXit+εit （1）

其中，consumptionit為城市居民消費支出，urbanit-1為城市化滯后一期項，housedemandit-1為房地產需求量滯后一期項，Xit為控制變量，包括人均可支配收入。這里在模型中加入城市化水平的一次滯后項，是為了反映新遷入居民在環境改變之后的消費變化情況。另外考慮到房地產需求與消費需求往往作為兩期模型來進行分析，這里選擇了房地產需求的一次滯后項作為變量。

為考察城市化、居民消費對于房地產需求的影響，我們建立模型（2）：

housedemandit=αi+β1urbanit+β2consumptionit+β3consumptionit2+γYit+εit（2）

其中，housedemandit為房地產需求量，urbanit為城市化程度，consumptionit，consumptionit2分別為城市居民消費及其平方項，Yit為控制變量，包括通貨膨脹率。由于城市戶籍準入制度的存在，房地產需求和城市化應該是同期進行的，因此這里不考慮城市化一次滯后項。而居民消費水平的不同，對于房地產需求影響不同，這里加入了居民消費的平方項作為變量，分析不同消費層次對于房地產需求的影響。

為考察房地產需求、城市居民消費對于城市化的影響，我們建立模型（3）：

urbanit=αi+β1housedemandit+β2consumptionit-1+γZit+εit （3）

其中，urbanit為城市化程度，housedemandit為房地產需求量，consumptionit-1為城市居民消費的一次滯后項，Zit為控制變量。房地產需求與城市化往往發生在同期，因此這里不考慮房地產需求的一次滯后項；另外城市居民的消費對外來人口具有一定的信號傳遞作用，消費水平較高的城市對外來人口有比較強的吸引力。但信號的傳遞具有一定的時滯，因此這里加入城市居民消費的一次滯后項。

2. 數據來源和說明。本文的樣本區間為上海市、江蘇省和浙江省6年（2006年～2011年）的面板數據。本文所有的原始數據均來自于《江蘇省統計年鑒》、《浙江省統計年鑒》、《上海市統計年鑒》、《中國統計年鑒》、浙江省各市國民經濟和社會發展統計公報，并經作者整理得到。各變量的具體說明及數據來源如下：

（1）城市化率（URB）：采用城鎮居民數量占總人口數量的的比值來衡量，該指標數據來自《中國統計年鑒》、《江蘇省統計年鑒》及《浙江省統計年鑒》（2006年～2011年）。

（2）房地產需求（HD）：采用房地產銷售面積來表示，用來衡量各城市的實際的房地產需求量，數據來自《上海統計年鑒》、《江蘇省統計年鑒》和《浙江省統計年鑒》（2006年～2011年）。

（3）居民消費（CON）：這里用城市居民人均消費支出來表示居民消費量。江蘇省的數據來自《江蘇省統計年鑒》（2006年～2011年），上海市數據來自《上海統計年鑒》（2006年～2011年），浙江省數據來自浙江省各市2006年～2011年的國民經濟與社會統計公報。

（4）影響城市化、房地產需求和居民消費的外生變量。本文選擇以下外生變量：居民收入（INC），用城鎮居民可支配收入表示，用來控制居民收入對于其消費水平的影響。通貨膨脹（CPI），采用城鎮居民消費者物價指數來衡量，用于控制通貨膨脹對房地產投資需求的影響；第二產業占比（IND），用第二產業產值占國內生產總值比例來表示，用來控制第二產業吸引轉移勞動力對城市化水平的影響。第三產業占比（SER），用第三產業占國內生產總值比例表示，用來控制第三產業吸引勞動力轉移對城市化水平的影響。

四、 實證結果及檢驗

表1報告了模型（1）的估計結果。從表1的結果中可以看出，上一期的城市化水平對居民需求有明顯的促進作用。城市化水平越高說明遷入的人口越多，則更多的農民受益于城市化帶來的收入上升，從而帶動居民消費的提高。而房地產需求的滯后一期項沒有通過檢驗，這與我們前面的預想基本一致。由于城市居民及遷入人口的財富和收入水平參差不齊，房地產需求當中既包含了自住性需求也包括了大量的投資性需求，由于群體的復雜性導致房地產需求對城市居民消費的影響不一。同時，從控制變量來看，城市居民消費很大程度上還是由居民可支配收入決定的，因此提高居民消費關鍵還是不斷提升城市居民的可支配收入水平。

2. 變量符號中ln表示取對數，L表示滯后一次項。表2報告了模型（2）的估計結果。從表2的結果中可以看出，城市居民消費與房地產需求之間呈倒U型關系，說明當城市居民處在低水平的消費時，房地產需求和居民消費同方向變化。隨著時代的發展和生活方式的變遷，原來非必要的消費成為必要的消費，這部分消費不會因為購房而受到影響。所以房地產需求增加的同時，必要的消費支出也增加了。而一旦消費水平超過17 381.68元這一拐點，則消費增加的同時，房地產需求會呈下降的趨勢。從拐點來看，這一消費水平超過了長三角地區大多數家庭可支配收入的一半甚至更多，而這也顯然超過了我國居民平均的邊際消費傾向。因此，長三角每年大量增加的房地產需求正說明了該地區城市居民消費水平的低下。現階段長三角的大多數居民還主要是由于收入水平較低而借助房地產投資來增加家庭收入。

表3報告了模型（3）的估計結果。從表3的結果中可以看出，房地產需求推動了城市化的提高。房地產需求為城市化進程提供了大量的資金，從而推動了城市化進程。而居民消費對城市化的促進作用比房地產需求更強。房地產需求為城市化提供了大量的資金，但是這種資金的支持更多地發生在短期內且一次性的。而居民消費具有長期性且能帶動更多的相關行業特別是第三產業的發展，為城市化提供更多的動力。同時，從表中也能看到第二產業和第三產業占比和城市化高度相關，說明現階段二產和三產的發展依舊是城市化的內在動力。

五、 結論與建議

本文通過理論和實證方法對城市化、房地產需求和居民消費進行分析，結果表明，城市化推動了房地產需求的增長；城市化帶動了居民消費的提高；房地產需求對居民消費的影響并不明確；居民消費與房地產需求呈倒U型關系，現階段長三角地區居民消費促進了房地產需求。因此，為了繼續推進城市化進程并培養居民消費成為經濟增長的新動力，同時也要穩定房地產需求實現房地產業的健康發展。應采取以下措施：

（1）拓寬投資渠道，引導居民投資。從長三角地區來看，房地產需求過度增加有房地產泡沫化的風險，且隨著著城市化進程逐漸接近完成，房地產需求會失去持續發展的動力。在這種情況下，只有拓寬居民投資渠道，引導房地產投資性需求向城市公共事業項目轉移，才能保證房地產業健康發展的同時，也有利于城市化進程的順利完成。

（2）轉變城市規劃理念，樹立可持續的城市發展觀。長三角很多城市建設過度依賴于房地產業，蘊藏了大量的風險。因此，要以可持續發展為目標，在城市化過程中要建設適應居民需要的公共項目，建設生態友好的新城市。

（3）加強文化產業建設，培養居民全新消費觀。進行文化產業建設，生產高水平的文化產品，不但能夠提高居民的文化素質水平，也能夠拉動內需的增加，改變居民房地產投資需求過于旺盛的局面，也有利于房地產業的去泡沫化。

參考文獻：

1. 陳石清，黃蔚.中國房地產價格與城市化水平實證分析.財經理論與實踐，2007，（2）：48-55.

2. 陳淑云，付振奇.城市化、房地產投資與經濟增長的關系分析——以湖北省1990-2009年時間序列數據為例.經濟體制改革，2012，（2）：30-35.

3. 鄔麗萍.房地產價格上漲的財富效應分析.求索，2006，（1）：27-29.

4. 高波，王輝龍.長三角房地產價格波動與居民消費的實證分析.產業經濟研究，2011，（1）：1-10.

5. 劉藝容.中國城市化水平與消費增長的實證分析.湖南社會科學，2008，（2）：99-103.

6. 萬勇.城市化驅動居民消費需求的機制與實證——基于效應分解視角的中國省級區域數據研究.財經研究，2012，38（6）：124-133.

基金項目：教育部哲學社會科學研究重大課題攻關項目“我國城市住房制度改革研究”（項目號：10JZD0025）。

作者簡介：高波，南京大學經濟學院教授、博士生導師；關勁嶠，南京大學經濟學院博士生。

收稿日期：2014-08-12。