限購令為何連連失守

聶日明

9月份是取消限購月。到9月29日為止，國內僅北上廣深和三亞五個城市的房市仍執行限購政策。據媒體10月7日報道，三亞市即日起取消限購。這意味著，除了房價最高的四個一線城市，始于2010年的房產限購政策，歷時四年，終于快走到終點。

曾經實行限購的城市頗多。2011年年中，國務院常務會議決定房價上漲過快的二三線城市也需要采取限購措施以后，先后共有46個城市出臺了限購政策。這些政策包括限制異地購房（限購令）、大幅提高二套房貸標準、對于違反限購的房地產購買行為不允許登記等。

限購令是否發揮了作用？國家統計局數據顯示，限購令擴圍后的2011年10月份，全國70個大中城市房價環比開始下跌，11月，環比再次下降。京滬等一線城市的一手、二手住宅成交量、成交均價漲幅均為幾年以來的最低點。

從這一點來看，限購令似乎發揮了作用。

然而，梳理近十年的商品房銷售面積數據可以發現，當時季度增速的最高點是2009年末，彼時限購政策還未開始。自那以后，銷售面積的季度增速就開始下滑，限購政策開始以后，數據有低幅波動，在2012年開始回升。也正是應對2012年末的房產交易量回升，中央出臺了“新國五條”，要求出售自有住房需按轉讓所得20%計征個稅。如此嚴厲的政策，也未能抑制住房市的火熱，房產交易量先增后跌再大增，創造了2013年的房地產大年。到2014年，政策未變，但房市卻開始頹廢，雖限購令漸次取消，交易量也沒見到回升。

由此可見，過去四年的房地產市場的漲跌現象，與其說是限購令發揮了作用，不如說是房地產市場的自有周期在發揮作用。由于調控政策的時滯效應，中國的房地產調控一向呈現順周期操作的特點，實際效果加劇了房價周期的波動幅度。2006、2007年的房地產市場，可以說是“一邊調控一邊漲價”，調控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越兇猛。結果在2008年經濟衰退來臨之際，商品房銷售面積的下滑速度也是史無前例的快，主要是2006、2007年的房地產抑制政策在2008年的集中體現。

這就引出一個問題，2006年的調控政策還是針對宏觀經濟周期的調整，2010年的限購令則是對微觀主體的直接限制，操作性很強，房地產市場為什么在2013年還可以繼續火熱？這是因為現實問題的復雜性，政府不可能整齊劃一地規定一個人只能擁有一套房，也不可能完全不允許非戶籍人口購房。因此操作的時候，以家庭為調控單位，對戶籍人口和非戶籍人口做出不同的限制。這就存在著套利空間。

很多人通過離婚、向直系親屬轉移房產等手段，讓自己達到限購令的準入門檻，實現買房。據統計，2013年上海市的離婚、復婚數量都有大幅上升，其中協議離婚登記60408對，比2012年上升37.4%。同時，2013年上海辦理復婚登記14730對，這個數據比2012年足足上升了82.57%。新增的這些離婚、復婚，不少就是為了規避限購政策的。可以說，限購令對房地產市場開了一槍，中槍的卻是婚姻登記機構，這些機構這兩年忙得不得了，上個月離婚、下個月就復婚的例子并不鮮見。

限購的失敗，更在于它讓戶籍制度逆勢走強。作為一項落后的社會管理工具，近十幾年，戶籍制度的影子不斷退場，只在社保、教育等有限幾個領域還發揮作用，在商品交易領域已經很少有戶籍的影子。但限購令實施以來，各地方政府以戶籍作為主要篩選工具，對戶籍與非戶籍人口區別對待，讓戶籍重回到社會管理的中心位置。受此影響，車牌登記等領域也開始引入戶籍、居住證作為前置條件。近幾年大城市逐步放開的義務教育入學，在中央嚴控大城市規模的背景下，戶籍制度又成為主要的限制非戶籍居民權利的工具。這種趨勢也在一定程度上消解了今年出臺的戶籍改革新方案的新意。

如今我們面臨的問題是如何處理限購帶來的“遺產”。各級政府也許尚未意識到限購令給中國帶來的長期的負面影響。時至今日，分類調控依然是樓市調控的主基調，繼續維持“限購令”在調控中的使用，仍然堅持認為政府可以控制房價，堅持為了控制房價，居民買賣自由的權利可以擱置。限購令連連失守，我們應該好好想一想新一屆政府“簡政放權”、“讓市場在資源配置中起決定性作用”的目標了。（作者為上海金融與法律研究院研究員）