淺析業主大會及業主委員會的法律地位

鄭俊華

摘 要：本文旨在通過業主大會及業主委員會法律確定過程，解析業主大會及業主委員會的法律地位，探討在立法上仍存在亟待完善的內容，以便更好的適應整個社會的發展。

關鍵詞：業主大會；業主委員會；法律地位

一、業主大會及其委員會由法律的規定而產生

（一）業主自治理念。我國自改革開放以來，國家政策方針轉為以經濟建設為中心，上世紀九十年代逐步建立起了我國特色的社會主義市場經濟體系，人民生活水平不斷的提高，有了一定的經濟實力，客觀上使人民擁有了更多的權利。政府的職能也開始發生變化，能夠由人民自己處理的事物由人民自己處理，政府逐步下放權力給予人民。

對于生活在城市的居民，城市居所不同于鄉村宅基地，只有土地的使用權而沒有土地所有權，在維護自身房產權利方面，救濟途徑更為復雜繁瑣，城市居民迫切需求獲得更多的自治權利來維護自身正當的合法權益，業主自治理念逐漸由此產生。

（二）業主自治立法的演化及業主大會制度的確立。隨著業主自治理念的發展，業主自治愿望越發強烈，有些小區自發的組織業主委員會，但由于缺乏法律依據，組織容易造成混亂，引起法律糾紛。在此背景下中華人民共和國建設部于1994年頒布《城市新建住宅小區管理辦法》初步建立了物業管理制度和業主自治制度，業主自治機構為住宅小區管委會。2003年國務院頒布《物業管理條例》，又于2007年進行修訂。進一步明確業主、物業管理企業和物業開發建設單位的權利、義務，規范物業管理企業的行為以及業主大會、業主委員會、職責、運作，保護業主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環境創造良好的條件。2009年城鄉建設部頒布《業主大會和業主委員會指導規則》，進一步規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益。業主大會及業主委員會制度正式確立。

二、業主大會及業主委員會的法律地位

（一）業主大會及業主委員會的權利基礎。根據我國國務院頒布的《物業管理條例》及相關規章、地方性法規的規定，業主所享有的自治權主要包括：（1）接受服務權；（2）提議權；（3）投票權；（4）選舉權和被選舉權；（5）監督權；（6）知情權，對物業共用部位、公用設施和相關場地的使用情況的知情權；（7）法律、法規規定的其他權利。

（二）業主大會是業主自治的組織形式。《物業管理條例》規定：業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。物業的管理活動主要涉及業主共同共有的公共財產和權益，《物業管理條例》規定說明，業主大會是維護業主公益權利的代表組織，由業主大會統一實施維護公益權利的行為。

（三）業主委員會是業主大會的常設機構。《物業管理條例》規定：業主委員會作為業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項。業主委員會由業主大會選舉產生對業主大會負責，也就是說業主委員會僅僅是業主大會的執行機構，并不具有獨立的意思表示能力。

所謂法人是指具有權利能力和行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。業主委員會雖然是依法成立的，但是沒有法律法規規定業主委員會可以經過登記后取得法人資格，所以業主委員會不是法人。

其他組織是受中國法律認可和保護的民事主體之一，主要包括合伙企業、個體工商戶、農村承包經營戶、個人獨資企業、企業法人的分支機構和其他不具備法人資格的經營實體和公益團體等。法人和其他組織的差別主要表現為能否獨立承擔民事責任，法人能夠自己獨立承擔民事責任，與其成員的責任是嚴格分離的，如公司的責任與股東的責任相互獨立；其他組織則不能獨立承擔民事責任，其責任與成員的責任雖然在一定限度范圍內分離，但是成員必須承擔最終責任。根據法律規定業主委員會很難被認定為具備民事訴訟主體的資格，在現實操作層面往往只能勉強被看做其他組織，方便廣大業主更好的維護自身應有的權利。

（四）業主大會及業主委員會的法律地位應符合其立法精神。 業主大會及業主委員會設立的初衷是為了切實方便維護廣大業主合法公共權益，但現今業主大會及業主委員會在實現合法救濟途徑中還存在著諸多障礙。物業管理尚屬于新興行業，還未形成完整的管理盈利體系，行業標準參差不齊，業主不滿意物業的服務，不交或少交管理費用，造成物業公司盈利困難，管理秩序混亂加劇了廣大業主與物業公司之間的矛盾，日益發展成為各個住宅小區的普遍問題，急需妥善解決，這將關乎于社會主義和諧社會發展的大局。

小結：社會的發展總會出現新的問題亟待解決，法律也在適應社會過程中不斷的變化和完善。業主自治是近幾十年社會經濟發展的產物，業主大會和業主委員會是業主自治制度的具體表現形式。它的法律地位由社會發展決定，現今社會要求業主大會及業主委員會成為切實維護廣大業主合法公共利益有力武器，理應成為民事訴訟的主體，具有民事訴訟法律地位，成為維護業主權利的先鋒，這是立法機關在立法活動中下一環節應該明確完善的內容。