淺析房地產抵押貸款風險及防范措施

摘 要：隨著我國房地產業逐漸發展，房地產抵押貸款越來越多，但是由于房地產市場具有周期性以及投資者的經營不善等，使得房地產抵押貸款風險也越來越大。銀行如何防范風險，已成為各銀行首要解決的問題。本文從分析房地產抵押貸款風險的種類著手，闡述了來此各風險的原因，最后提出了防范房地產抵押貸款風險的措施，對促進房地產抵押貸款業健康有序地發展具有十分重要的意義。

關鍵詞：房地產抵押；貸款風險；防范措施

1.房地產抵押貸款風險含義

房地產抵押貸款是指房地產所有人將其房地產作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行借貸的形式。所謂的房地產抵押風險， 是指當抵押權人由于各種原因， 需要通過處分抵押房地產實現其債權（ 包括主債權、利息、違約金及賠償金） 時， 處分抵押房地產所得的金額在支付實現抵押權的費用如訴訟費、評估費、拍賣費等后， 余額不足清償抵押權人的債權。

房地產抵押貸款，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有方式向抵押權人提供債務履行擔保，從抵押權人那里獲得一定數量的貸款的行為。當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。房地產抵押貸款風險：風險有許多含義，但從房地產抵押貸款的角度來說，可以定義為在房地產抵押期限界滿抵押權人獲取貸款本息和的可能性大小。

2.房地產抵押貸款風險及原因分析

2.1估價機構帶來的風險

以房地產作為抵押物時，銀行在放款前一般應請專門的評估機構對抵押物進行評估。估價機構在房地產抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是房地產抵押貸款價值評估的直接參與者，因此估價機構及估價人員的技術水平和執業素質與道德是房地產抵押貸款評估風險的直接誘因。

隨著房地產評估行業逐漸繁榮，房地產評估機構越來越多，競爭越來越激烈，因此，有些評估公司為了承接業務通常以高估抵押物為誘惑來吸引抵押人，這樣直接影響到銀行放款的依據，因此估價機構和估價人員的執業道德和素質也直接影響房地產價值的高低。

2.2借款人帶來的風險

房地產抵押貸款中借款人一般包括個人住房借款人和房地產開發商大戶借款人。個人住房借款人可能因失業、重病、離婚、意外傷害等原因失去還款能力與還款意愿；房地產開發商大戶借款人，在追求利潤的情況下，除進行正常抵押貸款外，有時還會重復抵押或虛假按揭等以獲取更多資金，當房地產開發企業經營不善或房價下跌時，企業就會陷入困境，無能力償還銀行貸款，給銀行帶來巨大風險。

2.3抵押權人帶來的風險

銀行作為放款人，有時為了吸取業務，通常會出現不仔細審核抵押人的還款能力，不公開選擇評估機構，沒專業人員審核評估機構及評估人員評估的抵押房地產價值，過高發放貸款比例等現象，這些因素都會引起房地產抵押貸款風險。

3.房地產抵押貸款風險防范措施

3.1銀行提高風險預警能力

銀行自身要樹立正確的經營理念，制定嚴格的規章制度，建立并堅決執行問責制，建立科學的抵押貸款風險監控體系和預警系統。具體為：

1.完善房地產按揭貸款制度

銀行應該按銀監會的要求，建立一套有效的可行的貸款發放制度。如要完善內部操作流程和監督機制。

2.規范信貸操作，實行跟蹤服務，落實調查責任，加強貸后檢查

銀行在發放貸款時，按照規定的要求和程序發放貸款，做到三看：一看借款人信用是否良好，二看房屋產權證等各類證件是否真實，三看評估價格是否合理。

3.建立違法違規通報機制

各商業銀行要在日常業務中累積客戶資料，如果發現虛假貸款行為，立即對借款人的其他業務進行復查，采取相應的措施，并終止與他的合作關系，并將其列入黑名單，并在本行系統內進行通報，實現信息共享。

4.加強信貸人員培訓，增強識別虛假材料的能力

通過實地調查和講座的形式對信貸員進行培訓，提高信貸員和審核人員的專業能力，減少上當受騙。

3.2建立健全估價制度，提高估價人員素質和技術水平

中國房地產估價師學會要經常舉辦房地產估價師教育培訓班，對在規定時間內不能完成學時的房地產估價師應采取吊銷其注冊房地產估價師證書的舉措。一個好的估價師不但要不斷的學習最新最近的房地產估價理論知識，也要參加過足夠多的估價實踐。因此，對房地產估價師的繼續教育顯得尤為重要。要提高估價人員的技術水平和實踐經驗，唯有通過不斷地學習才能克服解決。

房地產管理部門要建立和完善房地產估價機構、注冊房地產估價師信用檔案。定期對房地產估價報告進行抽檢，對以迎合高估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產抵押估價業務的房地產估價機構和注冊房地產估價師，要依法嚴肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。以便提高估價機構及估價人員的執業素質。

3.3加強對已抵押房地產市場價格變化的監測，及時掌握抵押價值變化情況。

對以房地產作抵押發放抵押貸款時，在發放貸款前，信貸人員要親自到實地進行調查，主要調查抵押物的坐落位置、產權、面積及變現的可能性等。在貸款后，信貸人要隨時跟蹤已辦理抵押的房地產的狀況及市場價值變化情況，對故意破壞抵押房地產的抵押人，嚴格制止其行為，以降低變現時抵押物價值減損而造成的損失。

4.小結

綜上所述，房地產抵押貸款風險有來自估價機構方面，還有來自銀行自身及借款人方面。但這些風險有些是可以控制的，只要估價機構及估價人員和銀行加強自律，提高自身的執業道德和技術水平，制止房地產抵押貸款行業的不正之風。采取有效的防范措施，房地產抵押貸款行業會穩定健康有序的發展。

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作者簡介：柯小霞（1981.6.18—），女，碩士，研究方向：房地產經營與管理。endprint