葡萄牙買房移民：再不下手就晚了

記者_曹爾寅 編輯_王泓瀅 供圖_Getty

自2012年9月葡萄牙出臺新移民法以來，共有894個外國家庭通過“黃金居留證計劃”獲得葡萄牙黃金簽證，其中有732個家庭來自中國，占總數的80%。被中國人瘋狂掃蕩，葡萄牙的房子是不是已經快被買空了？

日前，《留學》記者應邀參加了一場在北京舉辦的葡萄牙購房移民專題講座，葡萄牙駐華大使親臨現場站臺，由此可窺葡政府對本國投資移民計劃的推銷力度。而從國人對葡萄牙移民政策響應的火熱場景，也不難看到中國投資者對葡國此項移民政策，特別是50萬歐元購置房產獲“黃金簽證（GoldenVisa）”方案的青睞。

購房移民暗藏玄機

在歐盟國家，外籍人士通過投資獲得的居留權被稱為“黃金簽證”。以葡萄牙為例，獲得黃金簽證后不僅能夠享有在葡國居住的權利，還可以享受申根國間旅游免簽待遇，而且申請人的配偶及子女（未滿18歲）亦可獲得居留權，并舉家前往葡萄牙。

申請人在獲得葡萄牙居留權后，可以在葡萄牙工作，其子女亦可免費入讀葡萄牙的公立學校，享有大學前共12年的免費教育；待獲得永居身份后，可完全享受和當地人一樣的各項福利待遇，擁有葡萄牙國籍后還能享有同等的政治權利。

盡管黃金簽證優勢不少，但將其等同于成功移民未免言之過早：獲得黃金簽證僅是移民過程的第一步。當投資者花費50萬歐元在葡萄牙置產后，得到的只是在葡一年的臨時居留權。第一次申請到的臨時居留許可有效期為一年，一年后申請人可續簽，續簽通過后能獲得兩年期的居留簽證，兩年期滿后可再續簽兩年（簡稱1+2+2）。置業者在獲得五年的臨時居留權以后，才有資格申請永久居留簽證，而到第六年才可以申請入籍。

當然，要想五年后獲得永居許可，除了在續簽年限上滿足條件外，有許多附加條件，如申請人必須持有一定數額的固定存款，或保有所購投資項目至少五年；申請人必須在取得投資簽證后第一年在葡萄牙居住至少7天，在接下來的每兩年里居住至少14天等等。不容忽視的一點是，只有在取得永居或加入國籍后，在葡萄牙的房產才可以進行自由買賣。

葡萄牙已現房產泡沫

葡萄牙移民局公布的數據顯示，自2012年9月出臺新移民法以來，共有894個外國家庭通過“黃金居留證計劃”獲得葡萄牙黃金簽證，其中包括732個中國家庭，占總數的80%。這一數據難免讓投資人疑慮“螃蟹”是不是越吃越少了？今天在葡國是否還能買到物美價廉的房產呢？好望角投資服務（香港）有限公司的總裁Jenny Zhan女士，就當前葡萄牙房產的情況向《留學》做了一番分析。

Jenny說，葡萄牙房產的銷售高峰集中在2013年底到2014年初，投資者絕大多數來自中國。葡萄牙部分地區，比如世博園、大學城附近已經出現房產泡沫，甚至出現了針對中國移民的“國際價”。如果購房者可以避開以上提到的兩個泡沫區，還有機會找到價廉物美的房子。

因政策原因，許多銀行正陸續釋放他們的存量房產，從而對房產供求起到一個平衡作用。目前，葡萄牙的可售房產數量也正處在從供過于求向供求平衡的轉換過程中。對目前去葡萄牙購房時機已過的說法，Jenny并不認同，她認為投資葡國房產的最佳時期將延續到2015年初。屆時現有房源將減少，而葡國新近批準在建的房屋數量較少，不排除在需求增加的情況下，會出現供不應求的情況。

一個有趣的現象是，葡萄牙也有學區房的概念。Jenny告訴《留學》，一般中、小學附近的房子，價格會比同區其他房子高出不少。除了距離學校較近的優勢，學區房大都地段上佳，自然而然會吸引有錢人的目光，反過來這些有錢人又會把房價推高。

此外，一些海濱旅游勝地也是中國富人購房的興奮點，例如有著貴族氣息的海濱旅游勝地卡斯卡伊斯，在中國富人的助推下，該地的房價已經上漲不少。盡管如此，在葡國買房的中國人還是以移民目的為主，炒房投資者只是少數。

警惕：政策有變，房價虛高

總體看來，海外置業實際上存在一定的政策風險，一些國家或地區為了挽救本國衰退的經濟而出臺“置業+移民”政策，實屬無奈之舉。早在2003年，香港為了走出國際經濟危機，就曾出臺650萬港幣買房移民的政策，但隨著香港經濟的好轉，買房移民的政策已經變更。而今，由于受經濟危機的沖擊，歐洲國家不斷出臺移民新政來吸引投資，但近期葡萄牙宣布退出金融救助計劃等種種動向引發了新移民階層的擔憂：一旦葡萄牙經濟恢復，這項移民政策到底還能走多遠。

就政策風險而言，Jenny認為，早期一些非常優惠的政策，隨著移民數量的增多必然會逐漸減少，如無需說明收入來源、可攜直屬親人移民這類政策可能將不復存在。不過，她認為這類風險只是一種趨勢上的風險，不是現階段正在辦理移民手續的人所需承擔的風險。

除了政策的風險外，Jenny還提醒投資者注意兩點：一是產權不明的房產可能導致購房者不能過戶、移民。投資者在購房前需對此提高警惕，提前了解房屋產權相關的法律規則。二是警惕房產報價過高。在葡萄牙，不同地區的房價都不一樣，但價格普遍介于2000-5000歐元/平米之間。如果投資者獲得的房產報價超出此區間5%以上，最好要求房產公司提供一份獨立第三方的房產評估報告。

葡萄牙黃金居留證計劃

政策發布 2012.10.8實施

房產門檻 50萬歐元

居留時限 5年

居留更新 每1年、2年、2年更新

申永居 5年后

申入籍 6年后

隨行家屬 配偶、未成年子女

移民監 第1年：7天

第2-3年：14天

第4-5年：14天

房產出售 自購房可在5年后出售

可出租房地產

收入按照28%的比例征稅

房產稅稅率 0.3%-0.5%（農場或土地0.6%）

房產交易稅稅率 6.5%

自住型交易稅 6%

工作就業 可就業

醫療保險 需交醫保，基礎醫保每月100-150歐元

子女教育 公立中小學免費教育社會福利 可享受社保

擁有葡萄牙居留權

可以自由通行25個申根國（歐洲大陸的絕大部分國家）

擁有葡萄牙護照

享受全球158個國家自由免簽或落地簽